Решение Пермского краевого суда от 11 декабря 2019 года №3а-930/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 декабря 2019 года Дело N 3а-930/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.,
при секретаре Еремеевой С.С.,
с участием представителя административного истца Кушниной Е.А., действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края - ЧухаревойЕ.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вдовина Виталия Леонидовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Вдовин В.Л. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- нежилого здания с кадастровым номером **144 площадью 1477.5кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 20650719рублей по состоянию на 1 января 2018 года;
- нежилого здания с подвалом с кадастровым номером **2012 площадью 1059.9кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 11601 454 рубля по состоянию на 1 января 2018 года;
- нежилого здания с кадастровым номером **464 площадью1923.5кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 20806477 рублей по состоянию на 1 января 2018 года;
- нежилого здания с кадастровым номером **3126 площадью3300.6кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 28615883 рубля по состоянию на 1 января 2018 года (с учетом уточненного административного искового заявления от 10 декабря 2019 года).
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает законные интересы истца.
Административный истец Вдовин В.Л. извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился.
Представитель административного истца Кушнина Е.А. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в уточненном административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Чухарева Е.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Управления Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", администрация города Соликамска, Вдовина О.Н., извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили, отзывы представлены в письменном виде.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 года.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Вдовин В.Л. является собственником нежилых зданий, с кадастровыми номерами **144, **2012, **464, **3126.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером **144 определена в размере 31006 918.43 рублей, нежилого здания с подвалом с кадастровым номером **2012 - 20761 331.8 рубль, нежилого здания с кадастровым номером **464 - 37941 633.79 рубля, нежилого здания с кадастровым номером **3126 - 61604 081.71 рубль.
Поскольку принадлежащие административному истцу на праве собственности здания включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2019 год, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 31006 918.43 рублей для объекта недвижимости с кадастровым номером **144, 20761331.8рубль для объекта недвижимости с кадастровым номером **2012, 37941 633.79 рубля для объекта недвижимости с кадастровым номером **464, 61604 081.71 рубль для объекта недвижимости с кадастровым номером **3126, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр 1 января 2019 года.
При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлены в суд отчеты N 322.1.И/О-19 от 9 января 2019 года, N 322.2.И/О-19 от 9 января 2019 года, 322.3.И/О-19 от 9 января 2019 года, N 322.4.И/О-19 от 9 января 2019 года об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства. Оценщик К., проводившая оценку, включена в реестр членов саморегулируемой организации Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков". Гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Представленные отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, ФСО N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).
Описание объектов оценки дает однозначное представление о них. В отчетах присутствует описание последовательности определения стоимости объектов оценки, выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчетов, при проведении оценки использованы сравнительный и затратный подходы определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Полученные с использованием названных подходов результаты оценки были согласованы между собой (в случае нахождения коэффициента вариации в доверительном интервале), определена рыночная стоимость объектов оценки. Мотивы, по которым оценщик не применил доходный подход, подробно изложены в отчетах. В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты недвижимости, которые существенно не отличаются от оцениваемого объекта недвижимости, а также произвел анализ рынка земельных участков.
Согласно отчетам об оценке аналоги сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки (на площадь, скидка на торг, на вид передаваемых прав, на местоположение).
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчеты оценщика отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, является надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов недвижимости, по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства иного размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Вопреки доводам возражений о необоснованности отказа от использования сборника Ко-Инвест, использование оценщиком справочника УПВС не противоречит положениям действующего законодательства об оценке.
Доводы административного ответчика о том, что оценщиком установлен не корректный диапазон рыночной стоимости сделок и предложений, а анализ данных о ценах фактических сделок не учитывает функциональное назначение объекта оценки, его сегмент, поскольку используются узконаправленные (специфичные) объекты оценки, такие как здание столовой, 2-этажное здание главного корпуса больницы, здание поликлиники, было проверены судом и не могут быть приняты как основание для признания отчетов об оценке недостоверным доказательством. При анализе данных о ценах фактических сделок купли-продажи объектов коммерческого назначения оценщиком использованы только данные о сделках с объектами нежилого назначения. При этом названные объекты также относятся к сегменту объектов коммерческого назначения. Данные объекты после продажи находятся в частной собственности, следовательно, используются в коммерческих целях. В связи с чем обоснованно оценщиком включены в выборку.
Довод административного ответчика о том, что согласно источнику https://torgi.gov.ru сделки осуществляются реализацией лота, согласно которому переходит право на объект капитального строительства без учета стоимости земельного участка, подлежит отклонению, посколькув приложенных к отчетам скрин-шотах сведений об объектах-аналогах не имеется информации о продаже объекта без учета прав на земельный участок. В некоторых даже указано, что сделка идет с учетом прав на земельный участок.
Доводы возражений об отсутствии обоснования величины корректировки доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости опровергаются содержанием отчетов пункт 8.2.3 Отчетов (страницы 23 Отчетов N 322.1.И/О-19, 322.3.И/О-19, 322.4.И/О-19; страница 22 Отчета N 322.2.И/О-19) в примечании оценщиком указано: "доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости рассчитывается как отношение итоговой стоимости земельного участка к стоимости объекта оценки с учетом прав на земельный участок и НДС".
Доводы возражений об отсутствии в отчете сведений о дополнительном анализе условий продажи объекта-аналога который реализуется путем проведения торгов нельзя признать обоснованными.
Реализация объекта-аналога путем продажи с публичных торгов в рамках банкротства, не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку положения Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривают порядок формирования начальной цены продажи имущества должника с привлечением оценщика, то есть цена имущества реализуемого на публичных торгах также является средне рыночной.
Довод о том, что аналоги NN 3, 4, 8 не сопоставимы по локальному местоположению, поэтому данные объекты нужно исключить из числа объектов-аналогов, либо внести повышающую корректировку, что приведет к изменению рыночной стоимости, не свидетельствует о неверном выборе оценщиком данныхобъектов. Оценщиком указано, что расположение относительно красной линии крупных автодорог не является ценообразующим фактором для рынка недвижимости коммерческой недвижимости Пермского края. Города Пермского края (за исключением г. Перми) не характеризуются высоким трафиком и спросом как, например, некоторые районы города Перми. Более того, в городах, имеющих небольшую площадь и малую численность населения, вопрос расположения коммерческих объектов в той или иной части города не является принципиальным, поскольку в любом случае объекты не будут иметь транспортную удаленность от основных объектов инфраструктуры города. В указанной части выводы оценщика не опровергнуты стороной административного ответчика.
Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости существенно не отличаются от оцениваемых объектов недвижимости. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналоговобосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО N 7.
Вопреки доводам возражений стороны административного ответчика о неоднородности выборки объектов аналогов (страница 46, 54 отчетов), рассчитанный оценщиком коэффициент вариации не превышает 33%, что свидетельствует об однородности выборки, при этом сами по себе обстоятельства стремления указанного коэффициента вариации к 33% не могут свидетельствовать о неоднородности выборки объектов-аналогов.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчеты об оценке не содержат нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Суд в ходе судебного разбирательства не усмотрел предусмотренных положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы, поскольку приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчетах об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 14 октября 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Вдовина Виталия Леонидовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером **144 площадью 1477.5кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 20650719рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с подвалом с кадастровым номером **2012 площадью 1059.9кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 11601454 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером **464 площадью 1923.5кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 20806477рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером **:3126 площадью 3300.6кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 28615883 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 октября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения.
Решение суда не вступило в законную силу.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка