Решение Вологодского областного суда от 22 июня 2018 года №3а-92/2017, 3а-3/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 июня 2018 года Дело N 3а-3/2018
от 22 июня 2018 года N 3а - 3/2018
г.Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой М.В.,
при секретаре Опрячиной Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мост-продукт" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Мост-продукт" является собственником 1/2 доли объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N..., общей площадью ..., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 05 мая 2017 года (л.д. 14-17).
Иным правообладателем указанного объекта недвижимого имущества является ООО "Теура Мед" (1/2 доли).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 05 мая 2017 года определена в размере 51 240178 рублей 08 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.24).
ООО "Мост-продукт", полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненный оценщиком Костыговым Л.О., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков НП "СРО АРМО", согласно отчёту рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 05 мая 2017 года с учётом НДС составила 25 473 000 руб.
Административный истец с учётом уточнённых исковых требований просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 26 799 171 руб. без учёта НДС на основании заключения эксперта ООО "Лаборатории судебных экспертиз" Жирнова И.Н. от <ДАТА> N... (т.2, л.д.132-133).
Представитель административного истца ООО "Мост-продукт" по доверенности Барашова О.С. в судебном заседании поддержала уточнённые исковые требования.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. возражал против удовлетворения уточнённых исковых требований, полагал возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 32 714 623 руб. 36 коп. на основании заключения эксперта ООО "ДИС" Деминой М.Ю. от <ДАТА> N....
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представлен отзыв, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя (т.1, л.д.167-172).
Представитель заинтересованного лица ООО "Теура Мед" в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, в представленном ходатайстве, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Суд, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении уточнённых исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 21 ноября 2003 года N 968-ОЗ "О налоге на имущество организаций" (в редакции закона Вологодской области от 06 февраля 2017 года N 4099-ОЗ) предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: нежилые помещения, назначение, разрешённое использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Как усматривается из материалов дела, нежилое помещение с кадастровым номером N..., расположенное по адресу: <адрес> находится в административном здании, относится к сегменту рынка "торгово-офисные помещения".
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО "Мост - продукт", как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.
ООО "Мост-продукт" обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Решением комиссии от 17 августа 2017 года заявление Общества о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... отклонено ввиду того, что отчёт об оценке не соответствует принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренными федеральными стандартами оценки и Законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт по определению рыночной стоимости нежилого помещения от <ДАТА> N..., выполненный оценщиком Костыговым Л.О.
В соответствии с указанным отчётом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 05 мая 2017 года с учётом НДС составила 25 473 000 руб.
В связи с возникновением сомнений в обоснованности отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству административного истца судом назначена судебная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненного оценщиком Костыговым Л.О. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Согласно заключению эксперта ООО "Лаборатория судебных экспертиз" Жирнова И.Н. от <ДАТА> N... оценщиком Костыговым Л.О. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: Вологодская область, город Вологды, ул. Костромская, д. 1, допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N..., общей площадью ..., расположенного по адресу: <адрес>, на дату оценки 05 мая 2017 года составляет 26 799 1714 руб. без учёта НДС (т.2, л.д.77).
Эксперт Жирнов И.Н. имеет высшее техническое образование, профессиональная переподготовка по специальности "Оценка предприятия (бизнеса)" диплом о профессиональной переподготовке ПП N161683 выдан 22 марта 2005 года "Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права", удостоверение о повышении квалификации N 5289, выдано ФГБОУ ВПО "Вологодский государственный университет", эксперт-оценщик ООО "Лаборатория судебных экспертиз", член СРО "Российское общество оценщиков", свидетельство о членстве выдано 16 ноября 2016 года, имеет квалификационный аттестат от 06 марта 2018 года N 004135-1, направление оценочной деятельности - оценка недвижимости, деятельность оценщика застрахована: полис N 8304R/776/00003/7 от 17 января 2017 года по страхованию гражданской ответственности оценщиков, стаж работы по специальности - с 2004 года.
Административным ответчиком Правительством Вологодской области указано на наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта ООО "Лаборатория судебных экспертиз" Жирнова И.Н. в части того, что экспертом не обоснованы правила отбора объектов аналогов для проведения расчётов, при отборе объектов аналогов экспертом не учтены права и назначение земельного участка, относящегося к объекту недвижимости. В рамках доходного подхода эксперт использует корректировку на торг и площадь сдаваемых в аренду объектов недвижимости, при этом в ходе анализа рынка экспертом не выявлено наличие торга по арендным ставкам и чёткой взаимосвязи между площадью сдаваемых объектов и стоимостью их аренды.
Определением Вологодского областного суда от 08 февраля 2018 года по ходатайству административного ответчика по делу назначена повторная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненного оценщиком Костыговым Л.О. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Согласно выводов заключения эксперта ООО "ДИС" Деминой М.Ю. от <ДАТА> N... оценщиком Костыговым Л.О. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: Вологодская область, город Вологды, ул. Костромская, д. 1; формально соблюдено описание подходов и методов, однако допущены методологические ошибки при выполнении расчётов; допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости; информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной, проверяемой.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N..., общей площадью ..., расположенного по адресу: <адрес>, определена на дату оценки 05 мая 2017 года в размере 38 603 225 руб. 56 коп. с учётом НДС (т.3, л.д.35).
Определением Вологодского областного суда от 16 мая 2018 года по административному делу назначена дополнительная экспертиза об определении итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... без учёта налога на добавленную стоимость.
Согласно заключению эксперта ООО "ДИС" Деминой М.Ю. от <ДАТА> N... рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N..., общей площадью ..., расположенного по адресу: <адрес>, определена на дату оценки 05 мая 2017 года в размере 32 714 623 руб. 36 коп. без учёта налога на добавленную стоимость. (т.3, л.д.195).
Эксперт Демина М.Ю. имеет высшее экономическое образование, диплом магистра от 04 февраля 2016 года, регистрационный номер 83, выданный ФГБОУ "Российский экономический университет имени Г.В.Плеханова", включена в реестр членов Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет" от 18 января 2013 года N 912, включена в Союз судебных экспертов "Экспертный совет" от 01 февраля 2017 года N 16, квалификационного аттестата не имеет.
Согласно положений части третьей статьи 4 и абзаца третьего части второй статьи 24 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 02 июня 2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обязательным условием членства в саморегулируемой организации оценщиков является наличие квалификационного аттестата.
Для лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию на 01 января 2017 года, указанные положения законодательства применяются с 01 апреля 2018 года.
Таким образом, с учётом начала применения с 01 апреля 2018 года норм Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для всех лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков, является обязательным наличие квалификационного аттестата, подтверждающего сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности для членства в саморегулируемой организации оценщиков.
Учитывая указанные положения Закона об оценочной деятельности, лица, не имеющие квалификационного аттестата, после 01 апреля 2018 года, не вправе подписывать отчёты об оценке объектов оценки, проводить экспертизу отчётов об оценке объектов оценки.
Указанная правовая позиция высказана в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 апреля 2018 года N Д22и-520.
Определением Вологодского областного суда от 08 февраля 2018 года проведение повторной экспертизы было поручено ООО "ДИС", генеральным директором ООО "ДИС" Деминой М.Ю. проведение экспертизы по данному делу поручено судебному эксперту ООО "ДИС" Деминой М.Ю.
На основании абзаца 9 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки.
Отчёт об оценке (экспертное заключение на отчёт об оценке), составленный после 01 апреля 2018 года, должен быть подписан оценщиком (экспертом), имеющим квалификационный аттестат по соответствующему направлению оценочной деятельности. В ином случае отчёт об оценке (экспертное заключение на отчёт об оценке) является составленным с нарушением норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, заключение эксперта Деминой М.Ю. N... подписано <ДАТА>, заключение эксперта Деминой М.Ю. N... подписано <ДАТА>, однако квалификационного аттестата эксперт Демина М.Ю. не имеет.
Таким образом, заключение эксперта Деминой М.Ю. от <ДАТА> N..., заключение эксперта Деминой М.Ю. от <ДАТА> N... не могут быть приняты судом в качестве доказательства по административному делу.
Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Оценивая заключение эксперта ООО "Лаборатория судебных экспертиз" Жирнова И.Н. от <ДАТА> N..., суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы.
Экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях знаний - с 2004 года, согласно сведениям из реестра квалификационных аттестатов, размещенным на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Жирнов Игорь Николаевич имеет квалификационный аттестат от 06 марта 2018 года N 004135-1, направление оценочной деятельности - оценка недвижимости.
Лица, участвующие в деле, выводы эксперта Жирнова И.Н. относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, определённой не по результатам оценки оценщика Костыгова Л.О., а по результатам судебной экспертизы от <ДАТА> N....
Исследуя экспертное заключение от <ДАТА> N... по правилам статьи 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые экспертом позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки 05 мая 2017 года.
В свою очередь, административными ответчиками каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определённой в нём величины рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N... не представлено.
Доводы административного ответчика Правительства Вологодской области о наличии замечаний к экспертному заключению от <ДАТА> (т.2,л.д.134-135) о недостоверности заключения судебной экспертизы не свидетельствуют.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта ООО "Лаборатория судебных экспертиз" Жирнова И.Н. от <ДАТА> N..., а потому уточнённые исковые требования административного истца подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, абзац 4 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Как усматривается из материалов дела, 28 июля 2017 года ООО "Мост-продукт" обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Решением комиссии от 17 августа 2017 года N... заявление Общества отклонено (т.1, л.д.18-23).
Следовательно, датой обращения ООО "Мост-продукт" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... следует считать 28 июля 2017 года.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
уточнённые исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Мост-продукт" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения, назначение - нежилое, общая площадь ..., этаж 1, подвал, кадастровый номер N..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 26 799 171 рубль по состоянию на дату оценки 05 мая 2017 года.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "Мост-продукт" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать 28 июля 2017 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Соколова
Мотивированное решение изготовлено 27 июня 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка