Дата принятия: 16 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-919/2020
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 16 сентября 2020 года Дело N 3а-919/2020
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Кривцова А.С.,
при ведении протокола помощником судьи Богдановым Л.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО "База отдыха "Энергетик" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и установлении равной его рыночной стоимости,
установил:
АО "База отдыха "Энергетик" обратилось в суд с вышеуказанным административным иском, в котором просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый , расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <Адрес...> равной его рыночной стоимости в размере 9704 664 руб.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость земельного участка, кадастровый установлена отчетом о рыночной стоимости земельного участка от 30 января 2020 г. , выполненного ООО "Мегаполис".
Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый , по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 16621 203 руб. 48 коп.
АО "База отдыха "Энергетик" является арендатором земельного участка, в отношении которого заявлены административные исковые требования. Завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение арендных платежей.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Огиди О.М.И. направлен отзыв на административное исковое заявление, где указано, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель допущено не было. Нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка не доказано.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю по доверенности Куприева Н.В. в отзыве на административное исковое заявление указала, что требования не относятся к компетенции ФГБУ "ФКП Росреестра", поскольку в рассматриваемом случае филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю не определял величину кадастровой стоимости по спорному объекту.
В отзыве на административное исковое заявление представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующая на основании доверенности, Юртаева С.А. указала, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель административного истца Козырева И.В. поддерживала доводы административного искового заявления, настаивала на его удовлетворении.
Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Лаврентьева И.А., представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю по доверенности Рудь М.В., представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю Рягузова М.В. просили суд вынести законное и обоснованное решение по заявленным административным исковым требованиям.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте его проведения, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
На основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков производится государственная кадастровая стоимость земель, за исключением случаев определенных пункте 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иным заинтересованным лицом результаты кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результате определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Предметом настоящего спора является кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2016 г., в отношении земельного участка, принадлежащего на праве арендного пользования АО "База отдыха "Энергетик" с кадастровым номером , расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>
Право аренды указанного объекта недвижимого имущества административным истцом подтверждаются представленным в материалы дела договором аренды земельного участка от <Дата> , выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости от <Дата>
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного земельного участка.
Представленной в материалы административного дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости подтверждается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером кадастровая стоимость определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 16 621203 руб. 48 коп.
Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, АО "База отдыха "Энергетик" в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет от 30 января 2020 г., выполненный ООО "Мегаполис", которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 9704664 руб.
Принимая во внимание положения части 2 статьи 61, частей 1-4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их нормативной взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что указанный отчет об оценке является недопустимым доказательством по административному делу, поскольку подготовлен по заказу АО "База отдыха "Энергетик" на платной основе, во время составления отчета эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком.
В целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, определением суда от 17 июня 2020 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно экспертному заключению судебной оценочной экспертизы от 21 июля 2020 г., подготовленному экспертом ООО "Лаборатория судебных исследований", рыночная стоимость объекта недвижимости, кадастровый , по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2016 г., составляет 12 253000 руб.
Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта от 21 июля 2020 г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
Как следует из заключения эксперта от 21 июля 2020 г., в нем содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является корректным. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов соответствует положениям приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", где определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).
Эксперт верно определил сегменты рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки районе (Туапсинский район Краснодарского края), отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1 в силу которого, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".
Экспертом был проанализирован и исследован рынок сопоставимых объектов-аналогов. Отобрано 20 объектов для сравнения, из которых признано сопоставимыми три объекта исследования, которые и использовались при расчете.
При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок.
В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка земельных участков, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.
Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта от ряда актуальных факторов. В заключение эксперта приняты все необходимые корректировки и поправки, в том числе на торг, на площадь, на близость к морю, на расположение относительно автомагистралей, на вид разрешенного использования, на инженерно-геологические условия, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.
Относительно замечаний представителя административного истца эксперт Юрченко А.И. в судебном заседании пояснила, что информация о продаже объекта-аналога N 1 соответствует дате оценки. Объявление было опубликовано в июне 2015 г., однако затем оно обновлялось, что усматривается из текста объявления. Сведений о том, что данное объявление было изменено не имеется. Интервалы и значения основных ценообразующих факторов содержатся в тексте заключения, диапазоны представлены в обоснование принятых корректировок (страницы заключения 36, 37, 39, 40, 41). Исследовать каждый ценообразующий фактор, не потребовалось, поскольку подобранные объекты сопоставимы по остальным ценообразующим факторам. На странице 34 заключения можно увидеть обоснование выбранных объектов. Объекты-аналоги, от которых отказался эксперт при расчетах, расположены на значительном удалении от объекта экспертизы. Объявления о продаже подобранных объектов-аналогов содержат информацию о площади, виде разрешенного использования, стоимости, удаленности от берега моря и другие. Все они находятся в черте населенного пункта где есть возможность подключения коммуникаций, как и у объекта экспертизы. Вывод о ровном рельефе земельных участков сделан на том основании, что эта корректировка приравнена к подтопляемости. Объект оценки расположен в пойме реки и эксперт делает понижающую корректировку, так как участок подтопляем. Данная корректировка отражена в рельефе. Что касается информации о проектной документации, то ее в объявлениях не содержится. Информации о том, что проект включен в стоимость отсутствует.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, суд не находит.
Оценив судебное экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.
При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
На основании положений статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административный истец обратился с настоящим иском в суд 27 мая 2020 г.
Директором ООО "ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ" Старцевым М.А. в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы в размере 50000 рублей.
Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Административными ответчиками не оспаривалось право АО "База отдыха "Энергетик" на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска АО "База отдыха "Энергетик" сводится к реализации в судебном порядке такого права.
При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск АО "База отдыха "Энергетик" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и установлении равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 12253 000 (двенадцать миллионов двести пятьдесят три тысячи) рублей.
Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером считать 27 мая 2020 г.
В остальной части административный иск оставить без удовлетворения.
Взыскать с АО "База отдыха "Энергетик" в пользу ООО "ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ" судебные расходы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суд изготовлено 30 сентября 2020 г.
Судья:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
