Дата принятия: 09 апреля 2018г.
Номер документа: 3а-919/2017, 3а-142/2018
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 апреля 2018 года Дело N 3а-142/2018
Именем Российской Федерации
<данные изъяты> <данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Подкопаевой М.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Союз" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Союз" обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания (крытого павильона), площадью 2513.7 кв. метров, с кадастровым номером 50:35:0050108:307, расположенного по адресу: <данные изъяты>.
В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчет об оценке подготовленный оценщиком ООО "Коломенский центр оценки и экспертиз".
Представитель административного истца в судебном заседании заключение судебной оценочной экспертизы подверг сомнению. По результатам допроса эксперта полагал, результат судебной оценочной экспертизы, возможно, принять для установления рыночной стоимости только в размере, полученном экспертом при определении стоимости доходным подходом, а именно 74 898 915 рублей.
Представитель Министерства имущественных отношений МО Парамзин А.В. не оспаривая права административного истца на оспаривание кадастровой стоимости путем установления в отношении объекта рыночной стоимости, указал, что определенная экспертом в экспертном заключении рыночная стоимость является достоверной и может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости, что будет направлено на установление экономически обоснованной базы по земельному налогу для истца. Учитывая, что отчет, представленный административным истцом, имеет нарушения, которые отражаются на итоговой величине рыночной стоимости объекта, полагал, что определенная оценщиком рыночная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости объекта. Установление в качестве новой кадастровой стоимости, стоимости полученной экспертом в рамках доходного подхода не обосновано, поскольку дана стоимость не является самостоятельной рыночной стоимостью определенной экспертом.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, и Министерство экологии природопользования <данные изъяты>, администрация го <данные изъяты> в суд представителей не направили. Извещены.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, заслушав сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание (крытый павильон), площадью 2513.7 кв. метров, с кадастровым номером 50:35:0050108:307, расположенное по адресу: <данные изъяты>.
Административный истец в силу налогового законодательства (статьи 374,375,378.2, 14 и 372 НК РФ) является плательщиком налога на имущество.
Статьей 1.<данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> "О налоге на имущество организаций <данные изъяты>" установлено, что налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении указанных в данной статье видов недвижимого имущества включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Министерством имущественных отношений <данные изъяты> приняты распоряжения от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1999 и от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1800, где на 2016,2017 годы определены перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определена как кадастровая стоимость. В указный перечень включено, в том числе и спорое здание.
Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> N от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1998 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимости.
Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость объекта определена по состоянию на <данные изъяты> и составляет 91 678 473, 12рублей.
С целью установления рыночной стоимости объекта административным истцом представлен отчет <данные изъяты> об оценке подготовленный оценщиком ООО "Коломенский центр оценки и экспертизы", согласно которого рыночная стоимость объекта составляет 64 498 000, 00 рублей.
Общество обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от <данные изъяты> NП/452 в <данные изъяты> при территориальном органе в <данные изъяты> (далее Комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания).
Комиссия на заседании, проведенном <данные изъяты> рассмотрела поступившее <данные изъяты> заявление и приняла решение которым, заявление отклонила, указав на наличие в представленном обществом отчете об оценке рыночной стоимости нарушение требований ФЗ "Об оценочной деятельности" и федеральных стандартов оценке и величина отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 29,6%.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная, в том числе на проверку отчета. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "ИОЛА.Объективная оценка" Липпонен Ю.С..
Судом получено заключение эксперта NСЭ-20/2018 от <данные изъяты>, в котором эксперт пришел к выводу, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО "Коломенский центр оценки и экспертизы" не соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в нем рыночная стоимость не отражает действительную рыночную стоимость участка. Экспертом определена рыночная стоимость объекта, которая на дату определения кадастровой стоимости составила 84 310 872,00 рублей. Исходя из проведенного анализа рынка, эксперт пришел также к выводу, что расхождение оспариваемой кадастровой стоимости с определенной по результатам его рыночной стоимости укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов об оценки диапазон отклонений.
С данным экспертным заключением не согласился представитель административного истца, указав, что при проведении согласования результатов экспертизы при использовании сравнительно, затратного и доходного подходов каждому из подходов были присвоены соответствующие веса, а именно 0,45, 0,20 и 0,35, однако не приведено обоснований относительно применения конкретного веса. Так же представитель административного истца указывает, что эксперт при определении удельного показателя ссылается на п.4 информационного письма РФЦСЭ от <данные изъяты>, где указано, что в случае если при согласовании походов результат отличается более чем на 30%, удельный вес такого подхода применяется равым 10% или исключается. Представителем административного истца были проведены самостоятельные расчеты с учетом применения указанного пункта Информационного письма, в результате чего рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 75 513 595, 00 рублей.
В судебном заседании по вопросам представителя административного истца допрошен эксперт Липпонен Ю.С., которая полностью поддержала заключение и пояснила, что разница между стоимостями в рамках подходов определяется по формуле, полученный результат 28,28% не превышает 30%. По ее мнению как эксперта результат, полученный в рамках сравнительного подхода, наиболее корректно отражает стоимость объекта, ввиду того факта, что были подобраны четыре сопоставимых объекта аналога в населенных пунктах: <данные изъяты>, и <данные изъяты>, все необходимые корректировки по различающимся параметрам так же приведены в заключении. Затратный подход может менее точно отражать стоимость объекта, так как износ объекта определяется по данным визуального осмотра, а так же особенности подхода не позволяют учесть специфику местоположения объекта. Кроме того, по ее мнению доходный подход наименее точно отражает стоимость объекта, так как на дату составления заключения имеется ограниченное количество информации по арендным ставкам, то есть, нет возможности уточнить состояние отделки, особые условия заключения договора, этаж расположения и прочие характеристики, в связи с чем, расчет проводится по усредненным данным.
Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Коломенский Центр оценки", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.
При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на <данные изъяты>. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Возражения административного истца суд находит субъективными, основанными на личном мнении представителя стороны, полностью опровергаются экспертом, имеющим специальные познания в оценочной области, и по своей сути фактически направлены на переоценку экспертного заключения. Доказательств обоснованности доводов стороной не представлено.
Суд, критически относиться к расчету рыночной стоимости представленному представителем административного истца, поскольку данный расчет не основан на нормах законодательства об оценочной деятельности, выполнен лицом, не обладающим специальными познаниями в области оценки, таким образом, полученный в нем результат не может с достоверностью отражать рыночную стоимость объекта и как следствие быть принят при установлении данной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости судом.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на <данные изъяты>.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика являются ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Не имеется оснований и для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определенной экспертом при расчете доходным подходом, поскольку данная стоимость в заключении эксперта определена в рамках одного из применяемых подходов при расчете итоговой рыночной стоимости.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости является <данные изъяты>, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с <данные изъяты> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного участков, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Союз" - удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания (крытого павильона), площадью 2513.7 кв. метров, с кадастровым номером 50:35:0050108:307, расположенного по адресу: <данные изъяты> размере рыночной стоимости 84 310 872.00 рублей.
Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <данные изъяты> о пересмотре их кадастровой стоимости считать <данные изъяты>.
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Требования общества с ограниченной ответственностью "Союз" об установлении кадастровой стоимости в размере 64 497 000. рублей, определенной в отчете и в размере 74 898 915рублей полученной в результате доходного подхода экспертом - оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Елизарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
