Решение Пермского краевого суда от 18 июня 2020 года №3а-913/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2020 года Дело N 3а-913/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Малининой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Матыцыной Галины Николаевны об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Матыцына Г.Н. обратилась в суд с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (с учетом уточненного искового заявления) об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равном их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года: земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под АЗС, общей площадью 4233, 64, расположенного по адресу: ****, в размере 14600343 рубля; земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под АЗС, общей площадью 1255, 6 кв.м., расположенного по адресу: ****, в размере 9112366 рублей; земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под АЗС, общей площадью 1282, кв.м., расположенного по адресу: ****, в размере 8725766 рублей.
Требование административный истец обосновала тем, что она является собственником вышеуказанных земельных участков. Учитывая порядок исчисления земельного налога от кадастровой стоимости, а также то, что определенная по состоянию на 01 января 2019 года кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, истец заинтересован в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости на дату проведения кадастровой оценки.
Административный истец и его представитель в судебное заседание не явились, уведомлены о месте и времени рассмотрения дела.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края извещен надлежащим образом о времени и месте слушания дела, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в установлении рыночной стоимости в заявленном размере не возражает.
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела уведомлялось судом надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило, мнение по заявленным требованиям не выразило.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, административное исковое заявление, суд полагает заявленное административным истцом требование обоснованным, подлежащим удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как следует из материалов дела Матыцына Галина Николаевна является собственником объектов недвижимости:
земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под АЗС, общей площадью 4233, 64, расположенного по адресу: ****;
земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под АЗС, общей площадью 1255, 6 кв.м., расположенного по адресу: ****;
земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под АЗС, общей площадью 1282, кв.м., расположенного по адресу: ****.
Изложенные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости в отношении указанных земельных участков, включающей данные о правообладателях и основании возникновения права пользования (л.д.12-14, 16-18, 20-22). Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и интересы административного истца как плательщика земельного налога.
Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года установлена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составляет:
в отношении земельного участка с кадастровым номером ** - 20ь724091 рубль 16 копеек, сведения внесены в ЕГРН 13 января 2020 года (л.д. 11);
в отношении земельного участка с кадастровым номером ** - 11115387 рублей 34 копейки, сведения внесены в ЕГРН 23 января 2020 года (л.д. 19);
в отношении земельного участка с кадастровым номером ** - 11272510 рублей 62 копейки, сведения внесены в ЕГРН 15 января 2020 года (л.д. 15).
В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2019 года, рыночная стоимость спорного участка также подлежит определению по состоянию на 01 января 2019 года.
В подтверждение заявленных требований уточненного административного иска административным истцом представлены в суд уточненные отчеты N 498.1.И/О-20 от 17 июня 2020 года, N 498.2И/О-20 от 17 июня 2020 года, N 498.3И/О от 17 июня 2020 года об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненные оценщиком К. (ООО "Р-Консалтинг").
В соответствии с отчетом об оценке N 498.1И/О-20 от 17 июня 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2019 года составила 14600343 рубля.
В соответствии с отчетом об оценке N 498.2И/О-20 от 17 июня 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2019 года составила 9112366 рублей.
В соответствии с отчетом об оценке N 498.3И/О-20 от 17 июня 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составила 8725766 рублей.
Анализируя отчеты об оценке, суд установил, что оценщик К. является членом Саморегулируемой организации Ассоциация "Межрегиональный союз", включена в реестр 15 ноября 2012 года за регистрационным номером 1020. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом ГОУ ВПО "Пермский государственный технический университет" N ВСА 0311326 от 01 июля 2005 года по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью"; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 005118-1 от 15 марта 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису N 922/1573467615 от 24 июля 2019 года СПАО "РЕСО-Гарантия", срок действия полиса с 03 сентября 2019 года по 02 сентября 2020 года.
Представленные отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, ФСО N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от25сентября2014года N 611).
Описание объектов оценки дает однозначное представление о них. В каждом отчете об оценке присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор примененных оценщиком подхода и метода оценки.
В ходе подготовки отчетов об оценке оценщик произвел анализ рынка объектов торговой и коммерческой недвижимости на территории Пермского края за 4 квартал 2018 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативном вариантах их использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость в отношении каждого из объектов, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, при этом используя информацию ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", отражающую средние значения показателя цены предложения, учитывая, установившийся на земельные участки коммерческого назначения в зависимости от местоположения (зоны престижности), площади и физических характеристик коммерческой недвижимости г. Перми.
Согласно отчету N 498.1.И/О-20 для объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером **, учитывая местоположение (3 зона престижности), его площадь, (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик пришёл к выводу, что рыночная стоимость указанного земельного участка может находится в диапазоне от 778,27 кв.м. до 8971, 03 кв.м., выше среднего значения диапазона - 2808, 19 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,2 %.
Согласно отчету N 498.2.И/О-20 для объекта оценки с кадастровым номером **, учитывая местоположение объекта (1 зона престижности), площадь и физические характеристики, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка может находится в диапазоне от 1128, 22 руб./кв.м до 14755, 86 руб./кв.м., ниже среднего значения диапазона - 8866, 66 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,2 %.
Согласно отчету N 498.3.И/О-20 для объекта оценки с кадастровым номером **, учитывая местоположение объекта (2 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь и физические характеристики, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка может находится в диапазоне от 957, 27 руб./кв.м. до 14018 руб./кв.м., выше среднего значения диапазона - 5836, 75 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,2 %.
Как следует из представленных отчетов, при оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, используемые при определении стоимости: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата продажи), скидка на торг, местоположение, расположение относительно линии крупных автодорог, площадь, рельеф, коммуникации, разрешенное использование.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных для коммерческого назначения, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно имущественных прав, условий финансирования, условий продажи, динамики сделок на рынке (дата продажи, предложения, условия рынка) и независимые корректировки, достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчетов использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Административные ответчики, заинтересованные лица не оспаривали достоверность представленного административным истцом отчета, сведений об ином размере рыночной стоимости оцениваемых объектов административным ответчиком, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Административный ответчик не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости в заявленном истцом размере.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельных участков установленной отчетами об оценке.
С учетом изложенного, заявленное Матыцыной Г.Н. требование подлежит удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ), как следует из материалов дела, административное исковое заявление подано - 22 мая 2020 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Матыцыной Галины Николаевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под АЗС, общей площадью 4233, 64, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 14600343 рубля.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под АЗС, общей площадью 1255,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2 019 года в размере 9112366 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под АЗС, общей площадью 1282, кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 8725766 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 мая 2020 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 02 июля 2020 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка