Решение Ленинградского областного суда от 19 сентября 2017 года №3а-91/2017

 
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 19 сентября 2017 года Дело N 3а-91/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Санкт-Петербург 19 сентября 2017 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Морозковой Е.Е.,
при секретаре Михейкиной М.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ДНП «Краснохолмское» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ДНП «Краснохолмское» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, общей площадью 140 252 кв.м., его рыночную стоимость в размере < данные изъяты> рублей по состоянию на 07 сентября 2016 года.
В обоснование требований указало, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка с кадастровым номером № не соответствует его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета № от 19.05.2017 г. Так как значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью существенно затрагивает права административного истца и приводит к необоснованному увеличению суммы земельного налога, то, ссылаясь на действующее законодательство, просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Кулаков Д.О. требования административного искового заявления поддержал, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 06.09.2017 г. в размере < данные изъяты> рублей.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрация муниципального образования Гончаровское сельское поселение Выборгского муниципального района Ленинградской области.
В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области Тимошин А.А. требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставил на усмотрение суда. Кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006. С учетом типового перечня видов разрешенного использования, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39, кадастровая стоимость земельных участков внесена законно и обоснованно.
В судебном заседании представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Тимошин А.А. требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставил на усмотрение суда.
В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области Яровая И.А., сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Указала, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», поэтому правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком. Постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области, законность названного регионального акта проверена и подтверждена судом.
В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области Яровая И.А. оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования «Гончаровское сельское поселение» Выборгского муниципального района Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, письменных пояснений относительно доводов административного искового заявления не представили.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля ФИО6, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
С учетом требований ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 (в ред. от 17.09.2013) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области по состоянию на 1 января 2011 года.
В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений Выборгского муниципального района, составляет 741.60 руб./кв.м.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.08.2008 г. № ДНП «Краснохолмское» является собственником земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, площадь 140252 кв.м., адрес объекта: < адрес>, кадастровый (или условный) №.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости относительно земельного участка с кадастровым номером № от 03.02.2017 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет < данные изъяты> руб.; кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 06.09.2016; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 07.09.2016 г. № б/н; дата утверждения кадастровой стоимости: 07 сентября 2016 г.; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 07 сентября 2016 г.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01.08.2017 отражена аналогичная информация; кроме этого, в выписке указан адрес объекта недвижимости: < адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.
Отчетом № от 19.05.2017 г., составленными оценщиком ФИО7, являющимся членом саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», и утвержденным генеральным директором ООО «Академия недвижимости» ФИО6, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере - < данные изъяты> рублей.
В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование его для ведения дачного хозяйства.
В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный (метод сравнения продаж). Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован на стр. 70 Отчета. Основными критериями отбора объектов - аналогов являлись: состав прав на объект (право собственности); тип объекта (незастроенный земельный участок); местоположение (в Выборгском районе Ленинградской области); категория земель и вид разрешенного использования(земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ТСН, ДНП или СНТ); площадь объектов(крупные земельные массивы).В качестве объектов-аналогов оценщиком отобрано 7 объектов-аналогов, сходных объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Рыночная стоимость объектов оценки определена в рамках сравнительного подхода (метод сравнения продаж с построением регрессионной модели). По первой группе элементов сравнения корректировка проведена по фактору: тип сделки. По второй группе элементов сравнения проведена корректировка по следующим факторам: расстояние до КАД; оценка транспортной доступности, характеристика подъездных путей; площадь земельного участка; инженерные коммуникации; близость к водоемам. Корретировка проведена путем присвоения кодов с последующим нормированием. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода осуществлен с построением регрессионной модели для определения удельного показателя рыночной стоимости объекта оценки. Результату сравнительного подхода присвоен вес 100%.
Согласно экспертному заключению № от 23.06.2017 г. эксперта ФИО8 являющегося членом саморегулируемой организации оценщиков - «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», отчет № от 19.05.2017 г. об оценке рыночной стоимости соответствуют требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; соответствует федеральным стандартам оценки; соответствует ССО РОО 2010; соответствует заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки можно признать обоснованными.
Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО6 показал, что при проведении оценки использован только сравнительный подход (метод сравнения продаж). От затратного подхода отказался, так как земельный участок незастроенный, и не имеет объектов капитального строительства. Доходный подход также не использовался, поскольку данный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Отбор объектов-аналогов проводился исходя из приведенных в отчете факторов. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки и отвечают требованиям Федерального закона №135-ФЗ и ФСО. В качестве объектов-аналогов рассматривались незастроенные земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенные в Выборгском районе и предназначенные для дачного и садоводческого использования. Для земельных участков важным ценообразующим фактором является расстояние до КАД. Свидетелем представлены письменные пояснения, в которых также отражено, что оценка проводилась по состоянию на 06.09.2016; по всем объявлениям, в том числе при отсутствии сведений о дате публикации в объявлении, оценщиком были проведены телефонные интервью с представителями собственников объектов, согласно которым было подтверждено, что все указанные объекты были актуальны на дату оценки.
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.
С учетом требований ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ, даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в связи с постановкой на государственный кадастровый учет в государственный кадастр недвижимости - 06.09.2016 г., суд полагает, что кадастровая стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 06.09.2016.
Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № от 19.05.2017 определена рыночная стоимость земельного участка.
В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.
Представленный отчет об оценке № от 19.05.2017 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет № от 19.05.2017 соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Показания свидетеля ФИО6 являются последовательными, обоснованными и мотивированными.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.
Кроме этого, в подтверждение правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке административным истцом представлено экспертное заключение от 23.06.2017 №, выполненное экспертом союза «Федерации специалистов оценщиков», в котором указано, что в отчете об оценке для оценки рыночной стоимости использован метод регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода. Выбор метода оценки в рамках использованного оценщиком подхода признан обоснованным. Выполненные расчеты стоимости объекта оценки в отчете об оценке соответствуют применяемым подходам и методам. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, подтверждена.
Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке и положительное экспертное заключение (с учетом показаний свидетеля, представленных письменных пояснений) надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размерах по состоянию на 06 сентября 2016 года.
Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, заявление ДНП «Краснохолмское» поступило в комиссию 07 февраля 2017 года.
Учитывая, что привлеченные к участию в деле административные ответчики не возражали против удовлетворения заявленных требований, а удовлетворение требований административного истца явилось следствием реализации в судебном порядке его прав, то суд в силу разъяснений, содержащихся в п.30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» считает, что судебные расходы относятся на административного истца и не подлежат возмещению административными ответчиками.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ДНП «Краснохолмское» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 140 252 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости равном < данные изъяты> рублей, по состоянию на 06 сентября 2016 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления ДНП «Краснохолмское» о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 07 февраля 2017 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Е.Е.Морозкова
Решение в окончательной форме изготовлено 23 сентября 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка