Решение Московского областного суда от 27 апреля 2018 года №3а-903/2017, 3а-128/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 апреля 2018 года Дело N 3а-128/2018
Именем Российской Федерации
<данные изъяты> <данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Тягай А.А,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Терра" об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Терра" обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости- земельных участков категория земель земли населенных пунктов под размещение производственно складского многофункционального комплекса, площадью 11536 кв. метров, с кадастровым номером 50:28:0100309:240, площадью 4170 кв. метров, с кадастровым номером 50:28:0100309:234, площадью 7190 кв. метров, с кадастровым номером 50:28:0100309:237, расположенных по адресу: <данные изъяты>, владение "Портал в размере их рыночной стоимости.
В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, что нарушает права на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчет об оценке подготовленный оценщиком ИП Порхуновым А.Е.
Представители административного истца, заявленные требования поддержали. Представители подвергли сомнению результаты судебной оценочной экспертизы, настаивали на удовлетворении требований и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости определенной оценщиком в представленном административном истцом отчете об оценке, а именно участка кадастровым номером 50:28:0100309:240 в размере 7 599 000,00 рублей, участка кадастровым номером 50:28:0100309:234 в размере 2 650 000,00 рублей, участка кадастровым номером 50:28:0100309:237 в размере 4 988 000,00 рублей.
Представитель Министерства имущественных отношений МО Парамзин А.В. не оспаривая права административного истца на оспаривание кадастровой стоимости путем установления в отношении объекта рыночной стоимости, указал, что определенная экспертом в экспертном заключении с учетом дополнения рыночная стоимость является достоверной и может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости, что будет направлено на установление экономически обоснованной базы по земельному налогу для истца. Учитывая, что отчет, представленный административным истцом, имеет нарушения, которые отражаются на итоговой величине рыночной стоимости объекта, полагал, что определенная оценщиком рыночная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости объекта.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, и Министерство экологии природопользования <данные изъяты> в суд представителей не направили. Извещены.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, заслушав сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат три земельных участка категория земель земли населенных пунктов под размещение производственно складского многофункционального комплекса, площадью 11536 кв. метров, с кадастровым номером 50:28:0100309:240, площадью 4170 кв. метров, с кадастровым номером 50:28:0100309:234, площадью 7190 кв. метров, с кадастровым номером 50:28:0100309:237, расположенных по адресу: <данные изъяты>, владение "Портал".
Министерством имущественных отношений <данные изъяты> принято распоряжение от <данные изъяты><данные изъяты>-РМ, где на определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определена как кадастровая стоимость.
Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость объектов определена по состоянию на <данные изъяты> и составляет: участка кадастровым номером 50:28:0100309:240 - 14 433 958,56 рублей, участка кадастровым номером 50:28:0100309:234 - 5 217 545,70 рублей, участка кадастровым номером 50:28:0100309:237 - 5 217 545,70 рублей.
Административный истец в силу требований налогового законодательства и земельного Кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков влияют на права и обязанности акционерного общества "Терра" как плательщика налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости <данные изъяты> обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по <данные изъяты>.
Комиссия на заседании, проведенном <данные изъяты>, рассмотрела поступившее <данные изъяты> заявление и приняла решение которым, заявление отклонила, указав на наличие в представленном обществом отчете об оценке рыночной стоимости нарушение требований ФЗ "Об оценочной деятельности" и федеральных стандартов оценки.
С целью установления рыночной стоимости объектов административным истцом представлен отчет <данные изъяты>(КС) об оценке подготовленный оценщиком ИП Порхуновым А.Е., согласно которого рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: участка кадастровым номером 50:28:0100309:240 в размере 7 599 000,00 рублей, участка кадастровым номером 50:28:0100309:234 в размере 2 650 000,00 рублей, участка кадастровым номером 50:28:0100309:237 в размере 4 988 000,00 рублей.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Общество с ограниченной ответственностью "Терра" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости судом по представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "ИОЛА. Объективная оценка" Белову И.В..
Судом получено заключение эксперта NСЭ-3/2018 от <данные изъяты>, в котором эксперт пришел к выводу, что отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком ИП Порхуновым А.Е. не соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в нем рыночная стоимость не отражает действительную рыночную стоимость участков. Экспертом определена рыночная стоимость объектов, которая по состоянию на <данные изъяты> составила: земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100309:240 в размере 12 693 021.00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100309:234 в размере 5 004 390.00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100309:237 по состоянию на <данные изъяты> в размере 21 616 818.00 рублей.
Исходя из проведенного анализа рынка, эксперт пришел также к выводу, что расхождение оспариваемой кадастровой стоимости с определенной по результатам рыночной стоимости укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов об оценки диапазон отклонений.
С данным экспертным заключением не согласились представители административного истца, указав, что экспертом нарушено положение п.22 ФСО <данные изъяты> при подборе объектов-аналогов, где указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Так же в экспертном заключении не было указано обоснований отказа от использования иных объектов-аналогов. Кроме того, экспертом использовались в качестве корректировки на удаленность от МКАД данные с сайта http://rbpinfo.ru/, однако указанная информация являлась неактуальной на момент даты оценки спорных объектов недвижимости. Представителя административного истца ходатайствовали о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
В судебном заседании по вопросам представителя административного истца допрошен эксперт Белов И.В., который полностью поддержал заключение и по результатам пояснений данных по экспертному заключению представил дополнения к заключению в котором привел раздел "Определение рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного подхода" в части до выбора аналогов. Поскольку вопрос о применении доходного подхода, касался разъяснений по расчету арендной ставки при оценке земельного участка с кадастровым номером 50:28:01000309:237 экспертом приведена часть касающаяся доходного подхода и итоговая таблица расчетов по подходу для данного объекта. Экспертом в дополнении приведен также раздел согласование результатов.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с дополнением и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ИП Порхуновым А.Е., и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.
При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта с учетом дополнений базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний и поддержаны в судебном заседании. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение в совокупности с дополнением к нему под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Возражения представителей административного истца суд находит субъективными, основанными на личном мнении, полностью опровергаются экспертом, имеющим специальные познания в оценочной области, и по своей сути фактически направлены на переоценку экспертного заключения. Доказательств обоснованности доводов стороной не представлено. Не усмотрел суд и оснований предусмотренных законом для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта с учетом дополнения к нему.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика являются ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 194 КАС РФ суд разрешает спор по существу.
Принимая во внимание разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Поскольку рыночная стоимость объектов является ниже кадастровой стоимости суд с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости является <данные изъяты>, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с <данные изъяты> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного участков, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Терра" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель земли населенных пунктов под размещение производственно складского многофункционального комплекса, площадью 11536 кв. метров, с кадастровым номером 50:28:0100309:240, расположенного по адресу: <данные изъяты>, владение "Портал" по состоянию на <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости 12 693 021.00 рублей;
земельного участка категория земель земли населенных пунктов под размещение производственно складского многофункционального комплекса, площадью 4170 кв. метров, с кадастровым номером 50:28:0100309:234, расположенного по адресу: <данные изъяты>, владение "Портал" по состоянию на <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости 5 004 390.00 рублей;
земельного участка категория земель земли населенных пунктов под размещение производственно складского многофункционального комплекса, площадью 7190 кв. метров, с кадастровым номером 50:28:0100309:237, расположенного по адресу: <данные изъяты>, владение "Портал" по состоянию на <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости 21 616 818.00 рублей;
Датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать <данные изъяты>.
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
Требования общества с ограниченной ответственностью "Терра" об установлении в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:28:0100309:240, 50:28:0100309:234, 50:28:0100309:237 кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке <данные изъяты>(КС), подготовленным оценщиком ИП Порхуновым А.Е. - оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю.Елизарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка