Решение Хабаровского краевого суда от 14 мая 2018 года №3а-90/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 мая 2018 года Дело N 3а-90/2018
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.М.Борзуновой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Старченко А. В. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Старченко А.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20 082 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23.03.2015 года в размере 15 883 126 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что с 15.01.2018 года владеет земельным участком на основании договора аренды, срок действия которого установлен до 14.01.2028 года. По условиям договора аренды он платит собственнику имущества арендную плату, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 23.03.2015 года определена в размере 80 387 442,72 рублей. Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. По его заказу оценщиком ООО "Бизнес аудит Оценка" была установлена рыночная стоимость земельного участка, размер которой, как указано в отчете об оценке от 26.03.2018 года N, по состоянию на 23.03.2015 года равен 15 883 126 рублям. Поскольку, установленная в отношении земельного участка с кадастровым номером N кадастровая стоимость, существенно превышает его рыночную стоимость, что ведет к необоснованному увеличению арендной платы, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной цены.
Административный истец Старченко А.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель административного истца Абрамович К.Л. (полномочия подтверждены доверенностью от 10.04.2018 года сроком действия два года), в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, которые изложены в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Маслаков А.И. (доверенность от 04.12.2017 года сроком действия по 31.12.2018 года) не согласился с предъявленными к нему требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, что свидетельствует о его недостоверности. В отчете в таблице 5.1 (страница 45) приведена информация об объектах-аналогах, но документы, подтверждающие указанные индивидуальные характеристики земельных участков, в том числе те, элементы, по которым они сравнивались оценщиком, отсутствуют. Объявления, приобщенные к отчету (страницы 96-105), не могут служить надлежащим подтверждением приведенных оценщиком сведений об объектах-аналогах. Указывая кадастровые номера потенциальных объектов-аналогов, оценщик не указывает в отчете источник получения такой информации, в то время как в объявлениях, явившихся источником отбора аналогов, такие сведения отсутствуют. Получение такой информации из публичной кадастровой карты нельзя признать достоверной, поскольку информация о местоположении земельных участков разнится. Таким образом, изложенная в отчете информация вводит пользователя отчета в заблуждение, что недопустимо, в силу требований ФСО N 3. Все это не позволяет произвести сопоставление объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующим факторам, поэтому определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки вызывает сомнение, и не может быть признана достоверной.
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Хабаровска Гончарова Ю.И. (доверенность от 18.01.2018 года сроком действия по 31.12.2018 года) в судебном заседании не согласился с заявленными требованиями, просил отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то, что пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости может требовать только собственник объекта недвижимости. Арендатор земельного участка, которым является Старченко А.В., может обращаться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости только при наличии на то согласия собственника объекта. Администрация г.Хабаровска, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 20 082 кв.м, расположенного по <адрес>, своего согласия на пересмотр кадастровой стоимости не давала. Кроме того, представленный административным истцом отчет об оценке N от 24.05.2017 года не соответствует требованиям, установленным федеральными стандартами оценки. Производя отбор аналогов, оценщик выбрал текст объявления о продаже земельного участка, расположенного на <адрес>, площадью 14 га с ценой продажи 183 рубля /кв.м., в котором сведения о правах и о наличии на нем строений отсутствуют (текст объявления приведен на странице 97 отчета). Принимая его как объект-аналог N2 оценщик в расчетной таблице 5.1 (страница 45) указывает, что участок находится на <адрес>, имеет площадь 136 722 кв.м., является застроенным ("под существующее строение завода"). Согласно карте 2ГИС на данном участке расположены строения Хабаровского завода ЖБИ N4, образованного в 1979 году. Следовательно, в 2015 году земельный участок не мог продаваться отдельно от зданий. Также оценщиком из текстов объявлений (страница 104) выбран объект-аналог N 5 - земельный участок площадью 1 га, находящийся на <адрес>. Согласно данным публичной карты земельный участок с такими характеристиками действительно находится по указанному адресу, однако оценщик в расчетной таблице 5.1 указывает местонахождение земельного участка - <адрес>, и площадь 9 755,80 кв.м. Это свидетельствует о том, что оценщик неверно идентифицировал аналоги N2 и N 5, а значит информация о передаваемых правах и о нахождении не подтверждена, что не соответствует требованиям пункта 5 ФСО N3.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленный о времени и месте его проведения путем размещения соответствующих сведений на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседания не явился. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившийся в судебное заседание административный ответчик не просил об отложение слушания дела, его явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело в его отсутствие.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО1, и исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Старченко А.В. на основании договора аренды N от 15.01.2018 года, заключенного арендодателем городским округом "Город Хабаровск", от имени которого действовал Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска, владеет и пользуется земельным участком площадью 20 082 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: для использования под гаражи, бытовое здание, мастерскую, находящимся по <адрес>. Договор действует в период с 15.01.2018 года по 14.01.2028 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 29.01.2018 года (номера регистрации N, обременение права аренды зарегистрировано 29.01.2018 года номер регистрации N).
Как указано в пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Условиями договора аренды N от 15.01.2017 года предусмотрена обязанность арендатора Старченко А.В. вносить арендную плату ежемесячно, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет городского округа "Город Хабаровск".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" определена по состоянию на 23.03.2015 года кадастровая стоимость земельного участка кадастровым номером N в размере 80 387 442,72 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23.03.2015 года.
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Старченко А.В., является арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости объекта недвижимости, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", он имеет право оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, которым владеет.
Довод заинтересованного лица администрации города Хабаровска о том, что кадастровую стоимость земельного участка может оспорить только собственник объекта недвижимости, каковым административный истец не является, по мнению суда не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
По той же причине не заслуживает внимания и позиция заинтересованного лица в той части, что Старченко А.В. не соблюден досудебный порядок оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, так как до обращения в суд он, являясь индивидуальным предпринимателем, должен был обратиться с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости, но этого не сделал.
Положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривают, что для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридические лица сначала обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, а в случае отказа в удовлетворении заявления или не рассмотрении его в установленный срок - обращаются в суд. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Исходя из понятия юридического лица, данного в статье 48 Гражданского кодекса РФ, лица, занимающиеся индивидуальной предпринимательской деятельностью, юридическими лицами не являются.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 20 082,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гаражи, бытовое здание, мастерскую, находящегося по <адрес>, по заказу Старченко А.В. оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" проведена его оценка и подготовлен отчет от 26.03.2018 года N, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23.03.2015 года составила 15 883 126 рублей.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 26.03.2018 года N, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
В отчете об оценке от 26.03.2018 года N, составленного оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" ФИО1, указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определялась по состоянию на 23.03.2015 года. То есть на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке от 26.03.2018 года N указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, так как в его распоряжении имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для реализации этого метода, в то время как для реализации остальных методов информации недостаточно. Также оценщик использовал доходный подход, в рамках которого им применен метод прямой капитализации доходов (земельной ренты), так как расчет земельной ренты может производиться как подсчет дохода от сдачи в аренду земли, в соответствии с ценами на рынке земли. Отказ от использования затратного подхода, и иных методов в рамках сравнительного и доходного подходов, подробно обоснован (страницы 40-52 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО N1).
Доходный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Его рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункты 15, 16 ФСО N1).
Исходя из положений пункта 22 ФСО N 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Как указано в пункте 23 ФСО N7 в рамках доходного подхода метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N7).
Из отчета об оценке от 26.03.2018 года N следует (страницы 22-39 и Приложение 7 на страницах 95-116), что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал источники информации - аналитический обзор, подготовленный ООО РСО "Кредо" "Земельный рынок Хабаровска, Итоги 2014 года", раздел "Мониторинг рынка недвижимости" официального сайта Росрееста, официальный сайт администрации города Хабаровска раздел "Аукционы (земельные участки)", официальный сайт администрации Хабаровского края раздел "Министерство имущественных отношений. Торги по продаже земельных участков", еженедельное информационно-справочное издание риэлторов г.Хабаровска журнал "Вся недвижимость Хабаровска" N 4(479) от 02.02.2015 года и N 10(485) от 16.03.2015 года, сайт бесплатных объявлений "Farpost".
Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования под гаражи, бытовое, мастерскую; градостроительная зона К-1 "зона складирования и оптовой торговли" (то есть производственная зона города), о собственнике на дату оценки отсутствует, информация о зарегистрированных правах третьих лиц на дату оценки отсутствует; земля, как объект невоспроизводимый, не подвержена влиянию износов и устареваний (страницы 13-15).
Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, условия продажи (открытый рынок - торг), рыночные условия (время продажи), назначение участка (вид разрешенного использования), размер земельного участка.
Оценщиком выявлено 6 прямых объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Для расчета величины годового размера арендной платы было отобрано 4 объекта-аналога. Различия в объектах-аналогах были скорректированы путем применения корректировок: "на дату продажи (предложения)", "на условия продажи", "на местоположение", "на масштаб (размер площади)", "на расположение относительно автомагистралей". Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены) и примененных корректировок представлены в Отчете, а также приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения.
Содержание отчета об оценке от 26.03.2018 года N позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Содержание отчета об оценке опровергает доводы представителя Правительства Хабаровского края об отсутствии в нем информации, позволяющей идентифицировать объекты-аналоги, сведения о которых приведены в таблице 5.1 на странице 45, и о порядке определения кадастровых номеров земельных участков - выбранных как аналоги. На страницах 24 - 25 отчета описана процедура получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать земельные участки как объекты отбора аналогов, с использованием текстов объявлений и дополнительных сведений, представленных от лиц, подавших объявления. Используя содержащиеся в объявлениях и полученные дополнительные сведения о месте нахождения земельных участков, их площади и находящихся на них видов строений (зданий), оценщик, исходя из данных карты градостроительного зонирования и Публичной кадастровой карты г.Хабаровска, определилкадастровые номера объектов-аналогов. Информация, которую оценщик использовал для расчетов рыночной стоимости, приведена в Приложении 7 к отчету на страницах 95-116 (скриншоты источников информации). Доказательства, опровергающие или ставящие под сомнение достоверность представленной в отчете об оценки информации об объектах-аналогах, административный ответчик не представил суду, как того требуют положения статьи 62 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Считая, что оценщик неверно идентифицировал земельный участок, находящийся по <адрес>, площадью 136 722 кв.м. с назначением "под существующие строения завода" - аналог N 2, заинтересованное лицо администрация г.Хабаровска ссылается на то, что на этом земельном участке в 1979 году были возведены строения завода, следовательно, в 2015 году он не мог быть отчужден отдельно от зданий завода. Суд не принимает этот довод во внимание, так как он свидетельствует о неверном прочтении отчета об оценки и не подтверждается достоверными и допустимыми доказательствами.
Содержание отчета об оценки свидетельствует, что объект-аналог N 2 - земельный участок площадью 136 722 кв.м., находящийся по <адрес>, имеет вид разрешенного использования: под существующие строения завода. Наличие такого ВРИ не свидетельствует об обязательном нахождении на этом земельном участке на день размещения предложения или на день заключения сделки нахождения на нем строений завода. Доказательств обратного, как и доказательств того, что предложение об отчуждении этого земельного участка не могло быть размещено в 2015 году, администрация <адрес> не представила, не смотря на такую обязанность, установленную Кодексом административного судопроизводства РФ.
Администрация г.Хабаровска считает, что оценщик неверно идентифицировал аналог N 5, так как текст объявления и сведения об объекте-аналоге в таблице 5.1 на странице 45 отчета не совпадают (расхождения в адресе нахождения объекта). Суд не принимает этот довод во внимание, так как он свидетельствует о неверном прочтении отчета об оценки и не подтверждается достоверными и допустимыми доказательствами.
В объявлении, колпия которого приведена на странице 104 отчета, указано, что предлагается земельный участок площадью 1 га, находящийся по <адрес>. На страницах 25 и 105 отчета указано, что уточнив сведений о предлагаемом земельном участке у риэлтора, и проведя проверку этих сведений посредством публичной Кадастровой карты, оценщик установил, что на кадастровом учета значиться земельный участок с аналогичными характеристиками площадью 9 755,8 кв.м., адрес которого - <адрес>. Уточненная площадь была использована оценщиком в расчетах. Доказательства, опровергающие выводы оценщика, администрацией города Хабаровска не представлены, хотя такая обязанность для заинтересованного лица установлена Кодексом административного судопроизводства РФ.
Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23.03.2015 года в отчете об оценке от 26.03.2018 года N определена в размере 15 883 126 рублей.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Старченко А.В. обратился 02.04.2018 года, в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости он не обращался, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23.03.2015 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Старченко А. В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гаражи, бытовое здание, мастерскую, площадью 20 082,00 кв.м, с местом нахождения: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 марта 2015 года в размере 15 883 126 рублей, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости -02 апреля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции -судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 15 мая 2018 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка