Решение Красноярского краевого суда от 11 мая 2021 года №3а-897/2020, 3а-98/2021

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 мая 2021 года Дело N 3а-98/2021
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,
с участием представителя административного истца акционерного общества "Автобаза N 9" Яковлевой А.Н., представителя Правительства Красноярского края Пенкина И.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-98/2021 по административному иску акционерного общества "Автобаза N 9" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество "Автобаза N 9" (далее - АО "Автобаза N 9") обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2011 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 16 672 134 рубля 96 копеек.
По итогам независимой оценки, выполненной ООО "Альянс-Оценка" и представленной в отчете N 16334 от 09 сентября 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 5 280 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку АО "Автобаза N 9" является плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем 11 сентября 2020 года АО "Автобаза N 9" обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако решением Комиссии от 08 октября 2020 года N 166 в удовлетворении заявления было отказано.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 в размере его рыночной стоимости 5 280 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.
Представитель административного истца АО "Автобаза N 9" Яковлева А.Н., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Представитель Правительства Красноярского края Пенкин И.И., действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, указала на то, что поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю заявление АО "Автобаза N 9" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 от его кадастровой стоимости составляло 68,3%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.
Представитель администрации города Красноярска Растворцева Т.Н., действующая на основании доверенности, представила письменный отзыв, в котором ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя администрации города Красноярска. Полагала административный иск не подлежащим удовлетворению, поскольку административным истцом не представлены доказательства подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Также указала на то, что рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке, является заниженной в связи с несоответствием используемого подхода к оценке требованиям федеральных стандартов оценки.
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило, о причинах неявки не сообщило, ходатайств не представило.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что АО "Автобаза N 9" на основании договора купли-продажи земельного участка от 26 июня 2009 года N 187 является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, что подтверждается указанным договором и свидетельством о государственной регистрации права от 21 сентября 2009 года (л.д. 8-21).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05 августа 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 16 672 134 рубля 96 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 27 января 2012 года (л.д. 22).
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".
11 сентября 2020 года (вх. N 38994) АО "Автобаза N 9" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 23).
Решением Комиссии от 08 октября 2020 года N 166 заявление АО "Автобаза N 9" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий было отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости составляет 68,3%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 24-26).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 16334 от 09 сентября 2020 года, выполненный ООО "Альянс-Оценка" (оценщик Якушев А.А.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 5 280 000 рублей (л.д. 27-143).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
На основании определения Красноярского краевого суда от 10 декабря 2020 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Терскому И.Е.
Согласно заключению эксперта Терскова И.Е. от 26 февраля 2021 года N 03/11, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 8 653 200 рублей.
Кроме того, в данном заключении указано, что при составлении отчета об оценке N 16334 от 09 сентября 2020 года оценщиков были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; информация, использованная оценщиков не является достоверной, достаточной, проверяемой.
Как следует из заключения эксперта от 26 февраля 2021 года N 03/11, при оценке земельного участка экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Эксперт Терсков И.Е. до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.
Достоверность заключения эксперта от 26 февраля 2021 года N 03/11 и содержащийся в нем вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 8 653 200 рублей, у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Участвующими в деле лицами данное заключение эксперта не оспорено, доказательств в его опровержение не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Поскольку на момент обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не была проведена очередная государственная кадастровая оценка земель, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с указанным заявлением подлежит восстановлению.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 должна быть определена по состоянию на 01 января 2011 года равной его рыночной стоимости в размере 8 653 200 рублей, которая подтверждена заключением судебной оценочной экспертизы.
Датой обращения АО "Автобаза N 9" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 11 сентября 2020 года.
Определением Красноярского краевого суда от 10 декабря 2020 года расходы на оплату экспертизы были возложены на Правительство Красноярского края, как на лицо, заявившее ходатайство о проведении экспертизы и не освобожденное от несения судебных расходов.
Согласно представленным сведениям, стоимость проведения экспертизы составила 30 000 рублей.
Из материалов дела и пояснений представителя Правительства Красноярского края следует, что экспертиза оплачена не была.
Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В силу статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплаты экспертам (пункт 1).
По общему правилу, установленному частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Вышеприведенные нормативные положения подлежат применению по настоящему делу при решении вопроса о распределении судебных расходов на оплату экспертизы.
Как разъясняется в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, участие налогоплательщиков, прежде всего граждан, в чрезмерно длительных процедурах пересмотра кадастровой стоимости с неясными последствиями, сопровождающееся к тому же издержками, причем неоднократными, на оплату оценочных и экспертных работ, для многих из них весьма проблематично, что само по себе может побуждать их к отказу от защиты своих прав законными средствами, равно как и то обстоятельство, что органы публичной власти имеют перед ними и такие неоспоримые преимущества, как собственный опыт организации кадастровой оценки, участия в анализе ее результатов, разрешении споров, а также располагают для этого необходимыми средствами, особенно если при бюджетном проектировании они будут заранее предназначены для оплаты оценочно-экспертных работ и представительских юридических услуг (Постановление от 5 июля 2016 г. N 15-П). Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 (16 672 134 рубля 96 копеек) отличается от его рыночной стоимости (8 653 200 рублей) на 48%.
По мнению суда, до установления законодателем приемлемого диапазона отклонений в расхождении кадастровой стоимости объекта недвижимости с его рыночной стоимостью, следует исходить из предписаний, предусмотренных пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, в соответствии с которым комиссиям надлежит принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету о его оценке, если она отличается от кадастровой стоимости не более чем на 30%. В случае если отличие превышает 30%, комиссия отклоняет заявление о пересмотре (кроме ситуаций, когда заявитель, помимо отчета оценщика, представит положительное экспертное заключение, соответствующее установленным требованиям).
Вышеприведенные положения позволяют суду прийти к выводу о том, что явное и значительное отличие рыночной и кадастровой стоимости объекта недвижимости (свыше 30%) выходит за пределы корректировки нормальных отклонений, законно обусловленных разницей в условиях и методах оценки.
По настоящему делу отличие кадастровой стоимости земельного участка от его рыночной стоимости на 48% свидетельствует о превышении с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазона отклонений, то есть о наличии ошибки при государственной кадастровой оценки, повлекшей формирование экономически необоснованной налоговой базы по земельному налогу, подлежащему уплате административным истцом.
Поскольку рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 почти в два раза превышает его рыночную стоимость (на 48%), определенную заключением судебной оценочной экспертизы, а определением Красноярского краевого суда от 10 декабря 2020 года расходы по проведению экспертизы были возложены на Правительство Красноярского края, которая оплачена не была, суд полагает взыскать с Правительства Красноярского края, как с органа утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, в пользу оценщика Терскова И.Е. оплату за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 30 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление акционерного общества "Автобаза N 9" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 8 653 200 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.
Датой обращения акционерного общества "Автобаза N 9" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:N :601 считать 11 сентября 2020 года.
Взыскать с Правительства Красноярского края в пользу Терскова Ивана Евгеньевича оплату за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 30 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 12 мая 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка