Решение Пермского краевого суда от 27 ноября 2019 года №3а-896/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 ноября 2019 года Дело N 3а-896/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Титовца А.А.,
при секретаре Малининой Е.С.,
с участием представителей административного истца Петрова А.Ю., Юрченко М.В. (доверенность 59 АА 2953412 от 04.02.2019, удостоверена нотариусом С.),
представителя административного ответчика и заинтересованного лица Чухаревой Е.А. (доверенности от 02.07.2019 N СЭД-31-02-2-4-51, от 16.07.2019 N 41-д),
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Юшкова Всеволода Борисовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Юшков В.Б. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости - наименование: нежилое помещение, кадастровый номер **, назначение: нежилое, этаж мансарда, площадь 2317 кв.м, адрес объекта: **** равной его рыночной стоимости в размере 57607506 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.
Административный истец о причинах неявки суд не уведомил.
Представители административного истца на заявленном требовании настаивают.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, также являясь представителем заинтересованного лица "ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", поддержала доводы письменного возражения об отказе в удовлетворении заявленного требования в связи с тем, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, ссылаясь на отсутствие заинтересованности в разрешении дела.
В соответствие с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС Российской Федерации) дело рассмотрено при данной явке.
Судом установлено, что Юшков В.Б. является сособственником (доля в праве 50000/100000) нежилого помещения, кадастровый номер **, площадью 2317 кв.м, адрес объекта: ****, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельных отношений Пермского края N СЭД-31-02-2-2-1323 от 25.10.2018 в размере 127783523,14 руб.
Согласно отчета об оценке N 8913 от 21.05.2019, выполненного ООО "Промпроект-Оценка" (оценщик М.), рыночная стоимость данного помещения на дату оценки 01.01.2018 составляет 57607506 руб.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства по правилам ст. 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В соответствие со ст. 245 КАС РФ и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ч.ч. 1, 7 ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Правовой интерес Юшкова В.Б. в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях ст. 402, п.п. 2, 7 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 2 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края "О налогообложении в Пермском крае" и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
В соответствие с ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС Российской Федерации обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Суд признает отчет об оценке N 8913 относимым, допустимым и достоверным доказательством.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, соответствует требованиям к нему, указанным в ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральном стандарте оценки N 3. Каких-либо нарушений стандартов оценочной деятельности, позволяющих усомниться в несоответствии определенной стоимости объекта критериям, приведенным в ст. 3 вышеуказанного Закона, не установлено. Отчет не допускает неоднозначного толкования и введения в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.
При определении рыночной стоимости оценщик применил доходный и сравнительный подходы. В ходе применения сравнительного подхода им был проведен анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в расчетной таблице. Определение величины рыночной стоимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения метода сравнительного подхода. Рыночная стоимость объекта недвижимости доходным методом определена путем отношения чистого операционного дохода к коэффициенту капитализации. Итоговый результат рыночной стоимости определен путем согласования результатов оценки с учетом весовых коэффициентов примененных подходов за вычетом рыночной стоимости земельного участка и НДС.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, в суде не добыто.
Суд не находит предусмотренных законодательством об административном судопроизводстве оснований для удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы проверки отчета об оценке требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, определения рыночной стоимости объекта оценки с учетом замечаний, изложенных административным ответчиком в возражении на административное исковое заявление.
Использование оценщиком для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода объекта-аналога N 1 является допустимым, поскольку согласно скриншота объявления объект реализуется от собственника, т.е. на рыночных условиях.
Объект-аналог N 4 имеет схожую транспортную доступность с объектом оценки: средняя интенсивность движения пешеходно-транспортного потока, расположение в центральном микрорайоне города, в непосредственной близости к "центру" города, средняя отдаленность от остановок общественного транспорта, расположение в зоне жилой и общественной застройки, в непосредственной близости расположены жилые дома средней этажности и объекта социальной инфраструктуры, поэтому отсутствие корректировки на локальное местоположение для данного объекта-аналога обоснованно.
Выборка объектов, предлагаемых административным ответчиком, включает в себя объекты, несопоставимые с объектом оценки по следующим критериям: этаж расположения; функциональное назначение объектов, класс качества здания (присутствуют аналоги, расположенные в новых зданиях, после 2010 г. постройки, тогда как год постройки здания, в котором расположен объект оценки - 1981); площадь объектов не превышает 800 кв.м. (площадь объекта оценки более 2000 кв.м); даты предложения ( присутствуют объекты предлагаемые к продаже в 2015 году, тогда как дата оценки 01.01.2018). Оценщиком в качестве аналогов подобраны объекты наиболее схожие с объектом оценки, удельный показатель объекта-аналога скорректирован по выявленным различиям от объекта оценки в основных ценообразующих факторах, результаты корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам согласованы.
Средние цены указаны по данным издания Аналитический отчет о развитии рынка коммерческой недвижимости Пермского края за 4 квартал 2017 г. (ООО АЦ "КД-консалтинг"). При расчете средних цен аналитиками не учитывались параметры: площадь, состояние отделки, класс качества, вторичные характеристики помещений, поэтому среднее значение цены не является должным показателем рыночной стоимости и не лишает оценщика права проводить свой анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта.
То обстоятельство, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила ниже минимального значения стоимости фактических сделок не свидетельствует о неверном подборе близких объектов-аналогов к объекту оценки, ошибочности проведенных корректировок по выявленным различиям.
Довод о включении НДС в кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости основан на неправильном толковании норм материального права, поскольку ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.
Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Юшкова Всеволода Борисовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - наименование: нежилое помещение, кадастровый номер **, назначение: нежилое, этаж мансарда, площадь 2317 кв.м, адрес объекта: **** равной его рыночной стоимости в размере 57607506 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 10 октября 2019 г.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 10 декабря 2019 г.
Судья подпись.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка