Дата принятия: 06 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-892/2019, 3а-11/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 февраля 2020 года Дело N 3а-11/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Титовца А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Аликина В.М. (доверенность от 11.07.2016, удостоверена нотариусом П., N в реестре **),
представителя административных ответчиков Чухаревой Е.А. (доверенности от 02.07.2019 N **, от 13.01.2020 N 2-д),
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Аликиной Ольги Алексеевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Аликина О.А. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости - наименование: нежилое помещение, этаж расположения 4, кадастровый номер **, назначение: нежилое, площадь 895,3 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.
Административный истец в суд не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель административного истца уточнил исковое требование, увеличив величину рыночной стоимости до 32 198 950 руб., на заявленном требовании настаивает.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" с иском не согласна, считает обоснованной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определенную заключением судебно-оценочной экспертизы.
В соответствие с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС Российской Федерации) дело рассмотрено при данной явке.
Судом установлено, что Аликиной О.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, этаж расположения 4, кадастровый номер **, площадь 895,3 кв.м, адрес объекта: ****, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2018 установлена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 51 954 214,23 руб.
Здание, в котором находится нежилое помещение, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2018 год, приложение к постановлению Правительства Пермского края от 25.11.2017 N 944-п.
Согласно отчету об оценке N 125/Н-19, подготовленному ООО "МВМ-Оценка" (оценщик Ш1.), рыночная стоимость нежилого помещения на дату оценки 01.01.2018 составляет 27 287 246 руб. без учета НДС, 32 198 950 руб. с учетом НДС.
Проведенной по делу судебно-оценочной экспертизой N 07/12/19-ЗЭ от 27.12.2019 рыночная стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 39 664 000 руб.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства по правилам ст. 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В соответствие со ст. 245 КАС РФ и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ч.ч. 1, 7 ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Правовой интерес Аликиной О.А. в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях ст. ст. 378.2, 401, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", п. 773 таблицы 1 приложения к постановлению Правительства Пермского края от 25.11.2017 N 944-п "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
В соответствие с ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС Российской Федерации обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Суд признает отчет об оценке N 125/Н-19 относимым, допустимым и достоверным доказательством.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, соответствует требованиям к нему, указанным в ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральном стандарте оценки N 3. Каких-либо нарушений стандартов оценочной деятельности, позволяющих усомниться в несоответствии определенной стоимости объекта критериям, приведенным в ст. 3 вышеуказанного Закона, не установлено. Отчет не допускает неоднозначного толкования и введения в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.
При определении рыночной стоимости оценщик применил сравнительный подход (метод сравнения продаж). В ходе применения сравнительного подхода им был проведен анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в расчетной таблице. Определение итоговой величины рыночной стоимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения метода сравнительного подхода за вычетом рыночной стоимости земельного участка и НДС.
Замечание по вычету НДС устранено представителем административного истца, заявившего в судебном заседании об увеличении рыночной стоимости объекта недвижимости на 18%.
Согласно заключения судебной оценочной экспертизы данный отчет имеет недостатки, свидетельствующие о нарушении п. п. 22б, 22в ФСО N 7, поскольку представленные объекты аналоги отражают не весь возможный диапазон стоимости из открытых источников.
В соответствие с ч. 8 ст. 82 КАС Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Согласно п. 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:....
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;....
Таким образом, экспертом выбор принятых оценщиком Ш2. четырех объектов в качестве аналогов не опорочен, а лишь указано на допущение того, что данный выбор мог быть расширен. Однако, по мнению суда, законодательство об оценочной деятельности не устанавливает какой-либо количественный минимум использования в качестве аналогов сопоставимых объектов недвижимости. Кроме того, изначально оценщиком выбрано 25 объектов для сравнения, причины (обоснование), по которым был исключен 21 объект, им приведены на с. 91-96 отчета.
Также экспертом не подвергнуты сомнению результаты применения оценщиком корректировок на различия по ценообразующим факторам. Следовательно, скорректированная в отчете об оценке стоимость недвижимого имущества является объективно верной.
Поскольку суд считает, что в отчете об оценке не было допущено нарушений, существенно влияющих на результат определения величины рыночной стоимости, то оснований для проведения судебной оценочной экспертизы по второму вопросу у эксперта по существу не имелось, соответственно ответ на второй вопрос доказательственного значения по делу не имеет.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции счел, что величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 32 198 950 руб. является достоверной, так как доказательств, ее опровергающих, в ходе рассмотрения дела не установлено.
Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости земельного участка. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Ходатайство административного ответчика о распределении судебных расходов не подлежит удовлетворению, поскольку, во-первых, суд первой инстанции пришел к выводу о достоверности отчета об оценке; во-вторых, обязанность по оплате услуг эксперта была возложена административного ответчика вступившим в законную силу определением суда, которое является обязательным для исполнения именно этим лицом в силу ст. 16 КАС Российской Федерации.
В тоже время в соответствие с ч. 3 ст. 108 КАС Российской Федерации в пользу эксперта с Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края подлежит взысканию оплата его услуг в размере 50 000 руб. по указанным в сопроводительном письме реквизитам.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Аликиной Ольги Алексеевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - наименование: нежилое помещение, этаж расположения 4, кадастровый номер **, назначение: нежилое, площадь 895,3 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 32 198 950 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 11 октября 2019 г.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
В удовлетворении ходатайства о распределении расходов на судебную экспертизу Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края отказать.
Взыскать с Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края оплату услуг эксперта К. в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, с перечислением на счет общества с ограниченной ответственностью "***", ИНН **, КПП **, р/с ** в /Банк/, БИК **, к/с **.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 18 февраля 2020 г.
Судья подпись.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
