Решение Приморского краевого суда от 27 февраля 2020 года №3а-89/2020

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 февраля 2020 года Дело N 3а-89/2020
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Медведевой,
при секретаре Н.А. Сылко,
с участием представителя административного истца В.А. Сливина,
представителя заинтересованного лица В.О. Карпенко,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Вэст Моторс групп" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация г. Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N :1123, площадью 1 604 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находиться примерно в 31 м от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: <адрес>, установленная названным актом, составляет 8046 401,84 рублей.
Общество с ограниченной ответственностью "Вэст Моторс групп" (далее - ООО "Вэст Моторс групп") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N 1123 в размере равной его рыночной стоимости 4880 200 рублей. В обоснование своих требований указало, что Общество является арендатором вышеназванного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 8046 401,84 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете N -о/2019, составленном ЗАО "Дальком-аудит" 25 ноября 2019 года, чем нарушаются права и законные интересы Общества, поскольку влечет за собой увеличение размера арендных платежей за земельный участок, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости.
В целях реализации права на пересмотр определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, ООО "Вэст Моторс групп" обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая приняла решение об отказе в удовлетворении заявления.
В судебном заседании представитель ООО "Вэст Моторс групп" поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске. Уточнил, что административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N :1123 в размере равной его рыночной стоимости 4880 200 рублей по состоянию на 01 февраля 2015 года.
В судебное заседание не явились представители административных ответчиков и заинтересованного лица, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ходатайствует о рассмотрении дела в их отсутствии. Сведениями о неявке в судебное заседание представителей иных административных ответчиков по уважительной причине, суд не располагает.
Вместе с тем, представитель административного ответчика - министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, а также представитель заинтересованного лица представили в суд письменные возражения на административное исковое заявление, в которых просили в удовлетворении заявленных требований отказать.
Протокольным определением от 27 февраля 2020 года наименование ответчика департамента земельных и имущественных отношений Приморского края изменено на министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, с учетом постановления Администрации Приморского края от 20.08.2019 N 547-па (в редакции от 02.10.2019) "О формировании органов исполнительной власти Приморского края" постановления Губернатора Приморского края от 06.08.2019 N 52-пг (в редакции от 02.10.2019) "Об утверждении структуры органов исполнительной власти Приморского края".
Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста - Бахвалов Е.А., составивший отчет N -о/2019, представленный административным истцом в обоснование заявленных требований, подтвердил сделанные им в отчете выводы. Пояснил, что в отчете допущена техническая описка в последней цифре кадастрового номера объекта-аналога N 1, однако данное обстоятельство на изменяет сделанный им в Отчете вывод относительно рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка) по состоянию на 01 февраля 2015 года.
Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, а также допрошенного специалиста, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО "Вэст Моторс групп" указало на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у Общества на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела усматривается, что 28 июня 2017 года между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края ("Арендодатель") и ООО "Вэст Моторс групп" ("Арендатор") заключен договор N -Ю-22439 аренды земельного участка, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N :1123 площадью 1604 кв. м, из земель населенных пунктов, местоположение: <адрес>, разрешенное использование: объекты предпринимательской деятельности, цель предоставления: для строительства административно-торгового комплекса "Парус-Логистик" (пункт 1.1).
Срок аренды Участка с момента (даты) подписания настоящего Договора до 12.10.2085 (пункт 1.3).
В пункте 2.1. данного договора аренды определен размер арендной платы за Участок в размере 20116,01 руб. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью Договора.
Из расчета арендной платы за пользование земельным участком в Приложении N 3 к договору аренды земельного участка N -Ю-22439 от 28 июня 2017 следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора спорного земельного участка.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю 20 ноября 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050004:1123 установлена кадастровая стоимость в размере 8046 401,84 рублей, которая определена по состоянию на 01 февраля 2015 года, утверждена 01 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края".
28 ноября 2019 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N :1123, которое было отклонено решением N от 20 декабря 2019 года.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.
Так, в обоснование заявленных требований ООО "Вэст Моторс групп" представлен Отчет N -о/2019, составленный оценщиком ЗАО "Дальком-аудит" Бахваловым Е.А. 25 ноября 2019 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:050004:1123 площадью 1604 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты предпринимательской деятельности. Адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 31 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 01 февраля 2015 года составляет 4880 200 рублей.
Данные выводы подтверждены оценщиком, допрошенным в качестве специалиста, в судебном заседании. Специалист был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Доказательств несоответствия Отчета N -о/2019 от 25 ноября 2019 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено. Ходатайств о проведении судебной экспертизы, с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка, не заявлялось.
Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, а также ФСО N 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Пунктом 11 ФСО N 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.
Согласно пункту 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО N 1, пункте 25 ФСО N 7.
Положения пункта 5 ФСО N 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Проанализировав Отчет N 298-о/2019, составленный ЗАО "Дальком-аудит" 25 ноября 2019 года, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, расположенных на территории города Владивостока, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж.
В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано 3 объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Как указано в пунктах 1.2, 1.7 Методических рекомендаций о государственной оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 года N 358, в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для расчета арендной платы, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции.
Так, объект оценки находится в аренде, но оценка проводилась исходя из права собственности, два их трех объектов-аналогов находятся в краткосрочной аренде.
Из таблицы 5.1 Отчета следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: общей площади, виду права, виду разрешенного использования, инженерной инфраструктуре, местоположению, транспортной доступности (стр. 70 Отчета).
При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:050004:1123 на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно: корректировка по имущественному праву, корректировка по условиям финансирования и продажи, корректировка по категории/назначению земельного участка, корректировка по местоположению, корректировка на наличие инженерной инфраструктуры, корректировка по размеру участка, что отражено в таблице 5.2 Отчета.
В описании корректировок оценщиком даны расчет и обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 76-77 Отчета).
В этой связи, доводы представителя заинтересованного лица о несоответствии представленного Отчета требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" и Федеральным стандартам оценки, являются несостоятельными, поскольку опровергаются сведениями, приведенными в таблицах 5.1 и 5.2 Отчета N -о/2019 от 25 ноября 2019 года.
Кроме того, вопреки доводам представителя заинтересованного лица, использованная оценщиком информация об объектах-аналогах содержит все необходимые сведения об основных характеристиках объектов, необходимые для сопоставления с объектом оценки по выбранным элементам сравнения.
В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Допущенная техническая описка в последней цифре кадастрового номера объекта-аналога, не повлияла на сделанные выводы оценщиком, о чем он подтвердил в судебном заседании.
Кроме этого, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 3 в Отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, в том числе скриншоты (распечатки) объявлений со страниц интернет-сайтов. Сведения об объектах-аналогах, представленные в объявлениях, полностью соответствуют сведениям, указанным об этих объектах в таблице 5.1 Отчета. В этой связи, несостоятельными являются доводы представителя заинтересованного лица о несоответствии информации об объектах-аналогах, изложенной в отчете. При этом, обязанность оценщика собирать документальную информацию, подтверждающую сведения об объекта-аналогах, размещенные в телекоммуникационной сети "Интернет", действующим законодательством не закреплена.
Поскольку Отчет N -о/2019 от 25 ноября 2019 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.
При изложенных фактических обстоятельствах, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения административных исковых требований ООО "Вэст Мотормс групп" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N :1123 в размере равной его рыночной стоимости 4880 200 рублей.
Датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю - 28 ноября 2019 года.
Довод представителя министерства имущественных и земельных отношений Приморского края о том, что постановление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" в настоящее время никем не оспорено, в связи с чем требования административного истца не подлежат удовлетворению, суд признает несостоятельным, основанным на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Право арендатора недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, прямо предусмотрено законом. Данное право и было реализовано административным истцом.
Иные доводы, приведенные административным ответчиком и заинтересованным лицом, в обоснование своей правовой позиции, также не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований административного истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Вэст Моторс групп" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация г. Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N 1123 площадью 1604 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты предпринимательской деятельности. Адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 31 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4880200 рублей по состоянию на 01 февраля 2015 года.
Датой подачи административного искового заявления считать - 28 ноября 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда Е.А. Медведева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка