Дата принятия: 23 апреля 2018г.
Номер документа: 3а-891/2017, 3а-119/2018
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 23 апреля 2018 года Дело N 3а-119/2018
ИМЕНЕМ Р. Ф.
<данные изъяты> <данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Власовой М.Г.,
при секретаре Чолак Е.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а- 119/2018 по административному исковому заявлению Драчука В. Ф. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости
установил:
Драчук В.Ф. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером 50:04:0020401:56, общей площадью 2336,2 кв.м., расположенного в <данные изъяты>.
В обоснование своих требований, административный истец указывает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно, нарушает его (истца) права налогоплательщика.
Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в отчете об оценке в размере 31 110 000 рублей (л.д. 2-3).
В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки данного отчета на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости здания (л.д. 95-98).
По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость здания, принадлежащего Драчуку В.Ф., была определена в ином размере, отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.
В судебном заседании представитель административного истца - Нелюбин Л.В. по-прежнему просил установить кадастровую стоимость принадлежащего его доверителю здания в размере определенном в отчете об оценке, полагая данный отчет надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость данного объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости спорного здания, определенной по результатам судебной экспертизы, полагал завышенным, а заключение эксперта не соответствующим законодательству об оценочной и экспертной деятельности. При этом представителем административного истца высказаны и представлены в письменном виде несколько замечаний относительно методологии проведенной экспертизы, а именно - неправильное определение сегмента рынка к которому относится объект оценки - определение его как здания, предназначенного для административно-офисных целей, необоснованное применение (неприменение) экспертом отдельных корректировок в рамках сравнительного и доходного подходов к оценке здания, неправильное применение экспертом при оценке объекта недвижимости затратного подхода. Кроме того, представитель административного истца указывает, что эксперт, в нарушение требований Федерального закона от <данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", не производил осмотр объекта оценки (л.д. 221-223, 236-242).
Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> - Левина М.Е. в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости здания, принадлежащего административному истцу, равной его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, полагая данную рыночную стоимость достоверной.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным, на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотреть дело при имеющейся явке.
Суд, выслушав объяснения представителей Драчука В.Ф. и Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с названной нормой одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.
Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра физическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 8 ФСО <данные изъяты>).
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии со статьями 15, 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Согласно ст. 402 НК РФ налоговая база для данного налога в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст.402 НК РФ.
Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до <данные изъяты> единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 НК РФ.
Судом установлено, что Драчуку В.Ф. на праве собственности принадлежит нежилое здание - столовая, назначение - нежилое, 3-этажное (подземных этажей - 1), общей площадью 2 336,2 кв.м., с кадастровым номером 50:04:0020401:56, расположенное по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается копией свидетельства о регистрации права (л.д.10).
Судом также установлено, что на территории <данные изъяты> в 2015 году была проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории <данные изъяты>, результаты которой утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1998. Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости указанным распоряжением была установлена по состоянию на <данные изъяты> - дату формирования перечня объектов недвижимого имущества, подлежащего кадастровой оценке (л.д. 9).
<данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>-ОЗ установлена единая дата начала применения на территории <данные изъяты> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - <данные изъяты>.
Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц на территории <данные изъяты>, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости затрагивает права Драчука В.Ф., являющегося собственником данного объекта.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость здания, принадлежащего административному истцу, составляет 46 003 702,82 рубля (л.д.9).
Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> (дата обращения в Комиссию - <данные изъяты>). Решением данной Комиссии от <данные изъяты> заявление Драчука В.Ф. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания отклонено.
Согласно ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всех необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Административным истцом в подтверждение определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> представлен отчет об оценке <данные изъяты>, составленный <данные изъяты> оценщиком ООО "Центральное юридическое агентство". Рыночная стоимость здания в данном отчете определена в размере 31 110 000 рублей (л.д. 14-64).
В соответствии с положениями ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты> Общества с ограниченной ответственностью "Независимый центр оценки и экспертиз" Семизарова А. Е., которому судом было поручено проведение экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости здания, принадлежащего Драчуку В.Ф., были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Вывод эксперта в данной части подробно обоснован в заключении (л.д.114-117). В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного здания составляет 45 841 901 рубль (л.д. 106-209).
Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от <данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.
Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт Семизаров А.Е. поддержал выводы своего заключения.
Утверждение представителя административного истца о нарушении экспертом требований закона об обязательном осмотре объекта оценки, является необоснованным. В силу положений п. 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО <данные изъяты>), утвержденному приказом Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>, при проведении оценки объекта недвижимости его осмотр не является обязательным. Такой безусловной обязанности не возлагает на эксперта и Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности". Как следует из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании, ввиду того, что оценка объекта производилась на ретроспективную дату (<данные изъяты>) осмотр объекта являлся нецелесообразным и все технические параметры объекта эксперта приняты на основании представленной документации, актуальной на дату оценки.
Доводы представителя административного истца о неправильном определении экспертом сегмента рынка, к которому относится объект оценки, также являются необоснованными. Как усматривается из заключения эксперта и подтверждается материалами дела, выбор эксперта в данном случае обоснован функциональным назначением объекта оценки, который представляет собой нежилое здание - столовую, расположенную на территории производственно-складского комплекса и которая функционально наиболее близка к административно-офисным, а не к складским зданиям (л.д.144)
Доводы административного истца о неправильном применении экспертом затратного подхода к оценке здания, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку оценка данным подходом приведена в заключении эксперта информативно и при согласовании результатов оценки различными подходами данному подходу экспертом был присвоен вес - 0,0 (л.д.169).
Иные замечания представителя административного истца в отношении методологии оценки избранной экспертом, носят субъективный характер, нормативно не обоснованы, и были отклонены экспертом Семизаровым А.Е. в ходе его допроса в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов.
Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем административного истца не представлено, ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы им не заявлено.
Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.
Поскольку законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Исходя из изложенного, административное исковое заявление Драчука В.Ф. подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Драчука В. Ф. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта нежилого здания-столовой, назначение - нежилое, 3-этажное (подземных этажей - 1), общей площадью 2 336,2 кв.м., с кадастровым номером 50:04:0020401:56, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию <данные изъяты> в размере 45 841 901 (сорок пять миллионов восемьсот сорок одна тысяча девятьсот один) рубль.
В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости здания в размере 31 110 000 рублей - отказать
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи Драчуком В. Ф. заявления о пересмотре кадастровой стоимости здания в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управления Росреестра по <данные изъяты> - <данные изъяты>.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <данные изъяты>.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Власова М.Г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
