Решение Пермского краевого суда от 28 ноября 2019 года №3а-890/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 ноября 2019 года Дело N 3а-890/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Титовца А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В. (доверенность от 17.07.2019),
представителя административного ответчика и заинтересованного лица Мальцевой В.М. (доверенности от 20.06.2019 N СЭД-31-02-2-4-41, от 31.01.2019 б/н),
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Чайка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Чайка" (далее ООО "Чайка", Общество) обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости - наименование: столовая, кадастровый номер **, назначение: нежилое, площадь 2074,4 кв.м, адрес объекта: **** равной его рыночной стоимости в размере 44249486 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.
Представитель административного истца на заявленном требовании настаивает.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" просит в удовлетворении иска отказать, считая, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю мнение по иску не выразило, представителя в суд не направило.
В соответствие с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС Российской Федерации) дело рассмотрено при данной явке.
Судом установлено, что ООО "Чайка" на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - столовая, кадастровый номер **, назначение: нежилое, площадь 2074,4 кв.м, адрес объекта: ****, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2018 в соответствие с приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-21323 в размере 77760937,66 руб.
Согласно отчету об оценкеN 949/О-19 от 26.09.2019, подготовленного ООО "Р-Консалтинг" (оценщик Б.), рыночная стоимость здания столовой на дату оценки 01.01.2018 составляет 44249486 руб.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства по правилам ст. 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В соответствие со ст. 245 КАС РФ и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ч.ч. 1, 7 ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Правовой интерес Общества в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях п. 2 ст. 375, подп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, ч.ч. 1, 2 ст. 2 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края "О налогообложении в Пермском крае", N 184 таблицы 1 приложения к постановлению Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
В соответствие с ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС Российской Федерации обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Суд признает отчет об оценке N 949/О-19 относимым, допустимым и достоверным доказательством.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, соответствует требованиям к нему, указанным в ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральном стандарте оценки N 3. Каких-либо нарушений стандартов оценочной деятельности, позволяющих усомниться в несоответствии определенной стоимости объекта критериям, приведенным в ст. 3 вышеуказанного Закона, не установлено. Отчет не допускает неоднозначного толкования и введения в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.
При определении рыночной стоимости оценщик применил сравнительный подход. В ходе применения сравнительного подхода им был проведен анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в расчетной таблице. Определение величины рыночной стоимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения метода сравнительного подхода за вычетом рыночной стоимости земельного участка и НДС.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, в суде не добыто.
Суд не установил оснований, предусмотренных законодательством об административном судопроизводстве, для назначения с учетом доводов административного ответчика экспертизы проверки соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и определении рыночной стоимости объекта оценки.
Отказ от затратного подхода является обоснованным, поскольку основан на анализе эффективного использования объекта оценки. Административным ответчиком ошибочно указывается на аналог из сборника Ко-Инвест, раздел "столовые", так как фактически объект оценки является зданием базы отдыха, используемого частично как столовая, в качестве гостиницы, офисных помещений. Кроме того, рынок зданий коммерческого назначения г. Перми является развитым, что позволяет определить рыночную стоимость сравнительным подходом.
Объект оценки находится в Индустриальном районе г. Перми, в 4 зоне престижности расположения коммерческой недвижимости (зона складской и административной застройки). Аналоги NN 1, 2, 5-7 также расположены в аналогичной зоне, пешей доступности от жилых домов и объектов социальной инфраструктуры. Следовательно, они сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим факторам.
Объект-аналог N 3 является единым объектом недвижимости, т.е. не имеет составных частей, что подтверждается скриншотами с портала Росреестра и публичной кадастровой карты, поэтому замечание административного ответчика об учете качественных факторов и величины корректировки на пристроенный склад площадью 313 кв.м является ошибочным.
Сравнение средней цены реальных предложений по объектам-аналогам, принятым в отчете об оценке, и представленных в аналитическом отчете о развитии рынка коммерческой недвижимости г. Перми (ООО АЦ "КД-консалтинг") неверно, потому что данные аналитики невозможно проверить, анализ проводится без учета площади объектов. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете об оценке, соответствует анализу рынка, выполненному оценщиком, рассчитана верно.
Выборка, предложенная административным ответчиком, содержит объекты, по которым не удалось идентифицировать кадастровый номер, из источника информации, не находящемся в открытом доступе, несопоставимые с объектом оценки. Так же не указано какие именно корректировки были применены при установлении диапазона цен, их значения и источники получения корректировок. Следовательно, предложенные аналоги не могут быть использованы для расчетов.
Довод о включении НДС в кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости основан на неправильном толковании норм материального права, поскольку ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.
Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Чайка" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - наименование: столовая, кадастровый номер **, назначение: нежилое, площадь 2074,4 кв.м, адрес объекта: **** равной его рыночной стоимости в размере 44249486 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 11 октября 2019 г.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 11 декабря 2019 г.
Судья подпись.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка