Решение Хабаровского краевого суда от 12 августа 2020 года №3а-88/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 августа 2020 года Дело N 3а-88/2020
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С. с участием представителя административного истца Шер А.Г. - Банновой Е.Ю., представителей административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладкова Е.С., Вакульчика Р.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шер А.Г. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Шер А.Г. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 6009,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 90 966 832 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 167 835 928, 24 руб. приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. N 103 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости". Отчетом об оценке N 65/2020, выполненным оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка", рыночная стоимость здания определена в размере 90 966 832 руб., что в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, исходя из которой исчисляется уплачиваемый налог на имущество.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Шера А.Г., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Баннова Е.Ю. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представители министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладков Е.С., Вакульчик Р.Ю., заявленные требования не признали по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости. В нарушение пункта 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 5 ФСО N 3 оценщиком неверно указано, что объект оценки расположен внутриквартально, т.к. фактически центральный вход объекта выходит на улицу Краснореченскую, откуда непосредственно осуществляется подъезд к зданию. Корректировка на местоположение применена с использованием оценочных зон, установленных в соответствии с решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000г. N 413, и базовых ставок арендной платы за земельные участки, утв. постановлением администрации города Хабаровска от 24.11.2016г. N 4279, обоснование соответствия стоимости недвижимости в настоящее время от их расположения в оценочных зонах по состоянию на 2000 года в отчете отсутствует.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва заинтересованного лица администрации города Хабаровска следует, что администрация возражает против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что отчет об оценке объекта недвижимости не является надлежащим доказательством, подтверждающим его рыночную стоимость, поскольку оценщиком не были учтены характеристики земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости нежилое здание склада с кадастровым номером N, площадью 6009,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с 04.02.2011г. принадлежит на праве собственности Шер А.Г.
Согласно статье 400 Налогового Кодекса РФ физические лица являются плательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 01.01.2020г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017г.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020г., составляет 167 835 928,24 руб., определена по состоянию на 01.01.2019г. приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. N 103 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости", принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке). Дата начала применения кадастровой стоимости - 01.01.2020г.
Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическим лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Шер А.Г., являясь собственником здания, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в силу приведенной нормы имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость здания, административным истцом представлен Отчет N 59/2020 от 20.04.2020г., составленный оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 90 966 832 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Изучив содержание Отчета об оценке N 59/2020 от 20.04.2020г., суд приходит к выводу, что он соответствует вышеизложенным требованиям.
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2019г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках.
Из Отчета следует, что объект оценки фактически является трехэтажным торговым центром (мебельный магазин). Построен в 1993 году как склад, площадью 6 009,6 кв.м., после проведения капитального ремонта в 2009 году фактическое использование изменилось на "Торговый центр". По данным технического паспорта имеет 13 % физического износа, функциональное и экономическое устаревание отсутствуют. Объект оборудован всеми необходимыми для работы коммуникациями, подсобными помещениями и инфраструктурой. Все имеющиеся инженерные системы и коммуникации подключены, исправны и функционируют. Дороги, ведущие к объекту оценки, находятся в удовлетворительном состоянии. Объект расположен в Индустриальном районе г.Хабаровска, с достаточно развитой инфраструктурой и средним уровнем развития деловой активности. В районе окружения в основном сосредоточены жилые, торгово-складские и промышленные объекты.
Оценщиком проведен краткий анализ социально-экономического развития Российской Федерации, Хабаровского края по итогам января - декабря 2018 года, исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости г. Хабаровска за 2 года, предшествующие дате оценки (с 01.01.2017г. по 01.01.2019г.).
В соответствии с требованиями подпункта "и" пункта 8 ФСО N 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения доходного подхода, в рамках которого применен метод прямой капитализации, и мотивированного отказа от применения затратного и сравнительного подходов.
В качестве источников информации использованы журнал "Вся недвижимость Хабаровска" 2017-2018 гг; научно-практический журнал "Дальневосточный оценщик" 2017-2018 гг; интернет-ресурс "Фарпост-барахолка" 2017-2018гг (архив объявлений"; информация, полученная из аналитического обзора "Рынок нежилой недвижимости Хабаровска. Итоги 2018г", подготовленный ООО РСО "Кредо"; данные Росреестра, раздел: Мониторинг рынка недвижимости").
В ходе анализа рынка аренды коммерческой недвижимости г.Хабаровска, оценщиком выявлено 8 предложений, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, которые могут быть приняты в качестве объектов-аналогов.
Оценщиком применены корректировки: на дату аренды (предложения); на условия аренды (торг); на функциональное решение; на площадь; на местоположение; на этаж расположения; на наличие отдельного входа; на расположение относительно красной линии.
Описание и расчеты корректировок приведены в отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
После проведения корректировок к дальнейшим расчетам приняты объекты аналоги NN 3,4,6 и 8 с диапазоном арендной платы в месяц от 241 руб/кв.м до 415 руб/кв.м, вошедшие в доверительный интервал. Объекты-аналоги NN 1,2,5 и 7 из последующего расчета исключены.
Рыночная арендная ставка за 1 кв.м без учета коммунальных расходов объекта оценки определена в размере 337 руб/кв.м.
Определены потенциальный и действительный валовый доход, постоянные расходы, спрогнозирован денежный поток и определена ставка капитализации для коммерческой недвижимости, расположенной в <адрес>, в размере 14,4 %.
Исходя из того, что объектом оценки является объект капитального строительства, и в соответствии с целью и предполагаемым использованием результатов оценки, оценщик не включил в определяемую рыночную стоимость объекта оценки стоимость прав на земельный участок, на котором объект оценки находится. Доля стоимости, приходящейся на улучшение в общей стоимости единого объекта недвижимости, оценщиком определена в размере 0,77.
После согласования полученных результатов, рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 90 966 832 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналогов, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На стр. 61 отчета оценщиком корректировка на расположение относительно красной линии применена с учетом того, что объект оценки расположен в близости от основной автомагистрали - ул. Краснореченская, но непосредственного доступа (прямого заезда) не имеет из-за проходящих вдоль автомагистрали трамвайных путей, заезд с автомагистрали осуществляется через переулок Индустриальный на расстоянии около 180 метров.
Несмотря на возражения министерства имущественных отношений по Хабаровскому краю, представленный им фотоматериал подтверждает указанное обстоятельство и не свидетельствует о неверном применении корректировки.
На стр. 59 отчета корректировка на местоположение применена с использованием данных постановления администрации г. Хабаровска от 24.11.2016г. N 4279 "Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2017, 2018, 2019 годы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности (в редакции постановления от 26.10.2018г. N 3777).
Указанный нормативный правовой акт является действующим, подтверждающим зависимость размера арендной платы от удаления местонахождения объекта от центра города.
Довод администрации г. Хабаровска о том, что оценщиком неправомерно не учтены характеристики земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, является не обоснованным.
Согласно главам 31"земельный налог" и 32 "налог на имущество физических лиц" Налогового кодекса РФ земельные участки и объекты капитального строительства являются самостоятельными объектами налогообложения.
Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017г. N 226 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.14 которых, при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.
Учитывая цель оценки, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определилбез учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно части 4 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке, в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости дата применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда - 01.01.2020г., следовательно, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Шер А.Г. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 6009,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 90 966 832 руб. на период с 01.01.2020г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 25.06.2020г.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Решение в окончательной форме принято 17 августа 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка