Решение Саратовского областного суда от 25 июня 2020 года №3а-876/2019, 3а-21/2020

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июня 2020 года Дело N 3а-21/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при помощнике судьи Ионкиной В.В.
с участием представителя ГБУ "Госкадастроценка" Труднова А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Старостина Виталия Викторовича к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Старостин В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просит установить по состоянию на 15 мая 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1990 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 3 781 000 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 7 603 591руб.
Вместе с тем рыночная стоимость земельного участка согласно отчету об оценке N 20 августа 2019 года от 16 августа 2019 года, составленному ООО "<данные изъяты>", определена в размере 3 262 406 руб. Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость.
В ходе рассмотрения дела проведена повторная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 3 781 000 руб. по состоянию на 15 мая 2019 года.
В судебном заседании представитель административного ответчика не возражал против удовлетворения требования на основании заключения повторной экспертизы.
Административный истец в суд не явился, извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Старостину В.В. на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 1990 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, расположенный по адресу: <данные изъяты>.
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" 28 мая 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером <данные изъяты> внесены сведения о кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 15 мая 2019 года в размере 7 603 591 руб.
Согласно статье 16 Федерального Закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" датой определения кадастровой стоимости в указанных в настоящей статье случаях является день, по состоянию на который осуществлено внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости,
Датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату определения кадастровой стоимости, то есть 15 мая 2019 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет N 20.08.19 от 16 августа 2019года, составленный ООО "<данные изъяты>", которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 15 мая 2019 года определена в размере 3 262 406 руб.
Поскольку представленный отчет оспаривался на предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандарта оценки, содержали сведения, вызывающие сомнения в их достоверности, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, с результатами которой не согласился представитель заинтересованного лица ГБУ СО "Госкадастроценка". По ходатайству указанного лица суд назначил повторную судебную оценочную экспертизу.
Согласно заключению эксперта Павловичевой М.Н., работающей в ООО "ЛНСЭ", куда была назначена судебная экспертиза, рыночная стоимость земельного участка площадью 1990 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определена в размере 3 781 000 руб.
В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.
Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.
Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьёй 9 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.
Заключение эксперта ООО "ЛНСЭ" Павловичевой М.Н. соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.
Эксперт отказался от затратного подхода, поскольку земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение. Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С учетом изложенного оценщик отказался от проведения оценки, используя доходный подход.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, "Оценка недвижимости (ФСО N 7"), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта-аналога, расположенных в городе Энгельсе Саратовской области.
Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: условия сделки, местоположение, транспортная доступность, разрешенное использование, площадь, характер передаваемых прав, цена предложения и цена за единицу площади.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Экспертом применены корректировки на дату и цену предложения, на передаваемые права в отношении объектов-аналогов, которые находятся в аренде, на географическое местоположение. Примененные корректировки рассчитаны на основании данных, указанных в Справочнике оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки, под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2017. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Суд также учитывает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Полномочия, квалификация эксперта Павловичевой М.Н. подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт проходил профессиональную переподготовку по программам "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", является членом межрегиональной саморегулируемой организации некоммерческого партнерства "<данные изъяты>", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 17 января 2020 года N 017845-1, гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности в ООО "<данные изъяты>".
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление Старостина Виталия Викторовича к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение Саратовской области Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1990 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 3 781 000 руб. по состоянию на 15 мая 2019 года.
Датой подачи заявления считать 02 октября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка