Дата принятия: 02 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-874/2020
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 декабря 2020 года Дело N 3а-874/2020
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,
с участием представителя Правительства Красноярского края Россихина Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-874/2020 по административному иску Холназарова Мирали Бозоровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Холназаров М.Б. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :592, расположенного по адресу: Красноярский край, Минусинский район, автодорога М-54 "Енисей", 456км, площадка отдыха.
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2016 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 162 500 рублей.
По итогам независимой оценки, выполненной ООО "Независимая оценка и экспертиза собственности" и представленной в отчете N 04/16/19 от 16 сентября 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :592 по состоянию на 01 января 2016 года составляет 81 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :592 в размере его рыночной стоимости - 81 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2016 года.
Представитель Правительства Красноярского края, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.
Административный истец Холназаров М.Б., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, своего представителя не направил, при подаче административного иска, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация Минусинского района Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие административного истца Холназарова М.Б., представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации Минусинского района Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель Правительства Красноярского края Россихин Е.В. не возражал.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 15 сентября 2014 года и договора переуступки прав от 19 декабря 2019 года Холназаров М.Б. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :592, расположенного по адресу: Красноярский край, Минусинский район, автодорога М-54 "Енисей", 456км, площадка отдыха и предоставленного в аренду администрацией Минусинского района Красноярского края (л.д. 11-16).
По условиям указанного договора аренды административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 сентября 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :592 по состоянию на 01 января 2016 года составляет 162 500 рублей. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 21 июня 2018 года (л.д. 17).
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 26 сентября 2017 года N 556-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края, за исключением муниципального образования город Красноярск".
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 04/16/19 от 16 сентября 2020 года, выполненный ООО "Независимая оценка и экспертиза собственности" (оценщик Магера М.А.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :592 по состоянию на 01 января 2016 года составляет 81 000 рублей (л.д. 19-73).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Оформление и содержание отчета об оценке N 04/16/19 от 16 сентября 2020 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, убедительных и допустимых доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Судом не может быть принята в качестве доказательства представленная Правительством Красноярского края рецензия специалиста на отчет об оценке.
Исходя из взаимосвязанных положений статей 50 и 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", специалист может быть привлечен к участию в деле для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертиз.
В силу прямого предписания части 4 статьи 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.
Правительство Красноярского края своим правом на проведение экспертизы не воспользовалось, других доказательств в опровержение отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не представило.
По настоящему делу не имеется предусмотренных законом оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда и за счет средств федерального бюджета.
Судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя Правительства Красноярского края о недостоверности отчета об оценке, мотивированные тем, что оценщик не применил корректировку на функциональное назначение в отношении стоимости объектов-аналогов, относящихся иному сегменту рынка (земельные участки под индустриальную застройку).
Отказ от применения корректировки на вид разрешенного использования аргументирован оценщиком тем, что при анализе рынка не выявлена подтвержденная информация о влиянии разрешенного использования земельных участков, расположенных в землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения вблизи к автомагистралям, в подтверждение чего оценщик сослался на схожесть стоимости 1 кв.м объектов-аналогов.
Данное суждение оценщика Правительством Красноярского края не опровергнуто, какие конкретно нормы законодательства об оценочной деятельности нарушены оценщиком вышеприведенной аргументацией не применения корректировки Правительством Красноярского края не указано.
Правительство Красноярского края, приводя доводы о нарушении требований федеральных стандартов оценки, не представило каких-либо доказательств того, что эти нарушения (имеющиеся по утверждению Правительства) повлияли на расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, у суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :592 по состоянию на 01 января 2016 года составляет 81 000 рублей.
Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :592 должна быть определена по состоянию на 01 января 2016 года равной его рыночной в размере 81 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Датой обращения Холназарова М.Б. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :592 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд - 06 октября 2020 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Холназарова Мирали Бозоровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :592, расположенного по адресу: Красноярский край, Минусинский район, автодорога М-54 "Енисей", 456 км, площадка отдыха, в размере его рыночной стоимости - 81 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2016 года.
Датой обращения Холназарова Мирали Бозоровича с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :592 считать 06 октября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 03 декабря 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
