Решение Красноярского краевого суда от 16 февраля 2021 года №3а-873/2020, 3а-84/2021

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 февраля 2021 года Дело N 3а-84/2021
Красноярский краевой суд в составе:
судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.
при ведении протокола помощником судьи Мамаевым А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому Гринштейна И.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Гринштейн И.А., будучи собственником, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7356 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Заявленное требование мотивировал тем, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 43 732 082,04 руб. не соответствует его рыночной стоимости, а это влечёт взимание с административного истца экономически необоснованного земельного налога.
Просил установить кадастровую стоимость указанного выше недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости 17 796 000 руб., определенной по состоянию на <дата>.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Абрагам Е.В. заявленные требования поддержала в полном объеме, по изложенным основаниям, просила суд назначить по делу повторную оценочную экспертизу. В том случае, если судом будет отказано в назначении повторной судебной экспертизы, просила при определении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административным истцом в материалы дела.
Представитель административного ответчика по доверенности Баженов Д.Е. заявленные требования признал частично, выразил согласие с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, в части величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N
В судебное заседание административный истец Гринштейн И.А., представители иных административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Красноярскому краю Байрамова Э.М. направила в адрес суда письменные пояснения, в которых оставила вопрос об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда (л.д. 103-104).
Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд приходит к следующим выводам.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) и арендная плата.
Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица могут обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В силу п.1 ст. 38, п. 1 ст. 44 НК РФ обязанность исчисления и уплаты налога возникает у налогоплательщика при наличии у него объекта налогообложения и налоговой базы.
Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).
Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Как отмечено в п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020 г.), права административного истца могут быть затронуты, в связи с необходимостью уплаты земельного налога за период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости.
Как установлено судом, в собственности административного истца Гринштейна И.А. находится земельный участок с кадастровым номером N, площадью 7356 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: бытовое обслуживание (код - 3.3), для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 9-11).
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.09.2020 г. следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 20.08.2020 г. составляет 43 732 082,04 руб. (л.д. 8).
Кадастровая стоимость данного земельного участка определена с применением УПКС установленного постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п.
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N от <дата>, выполненный ООО "Независимая оценка", в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <дата> составляет 17 796 000 руб. (л.д. 16-93).
На основании определения Красноярского краевого суда от 09.11.2020 г. (л.д. 167-169) по ходатайству представителя административного ответчика Правительства Красноярского края, сомневавшегося в обоснованности представленного отчета об оценке, была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО7 (<данные изъяты>
Согласно экспертному заключению N от <дата>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 20.08.2020 г. составляет 31 388 100 руб. (л.д. 176-247).
Экспертом был сделан вывод о несоответствии представленного административным истцом в материалы дела отчета об оценке N от <дата> требованиям федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. В экспертном заключении указано, что оценщиком ФИО6 были допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно ч. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее - ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).
Как разъяснено в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р) (далее - Мелодических рекомендаций), рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Согласно Методическим рекомендациям, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В соответствии с пп. "д" п. 22 раздела VII ФСО N 7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В соответствии с пп. "д" п. 23 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, проведение оценки включает этап составления отчета об оценке.
Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (п. 4 ФСО N 3).
В соответствии с п. 5 ФСО N 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Проанализировав экспертное заключение N от <дата>, по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что данное заключение может считаться допустимым доказательством величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N поскольку, оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.
Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, в нем приведены выводы эксперта. На основании этого исследования экспертом ФИО7 даны ответы на поставленные в определении суда вопросы.
Из содержания судебного экспертного заключения усматривается, что эксперт ФИО7 при проведении судебной экспертизы руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход (метод сравнения продаж). Применение такого метода экспертного исследования прямо предусмотрено законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки. В экспертном заключении также приведена последовательность определения стоимости в рамках сравнительного подхода.
Разрешая доводы представителя административного истца, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, относительно неверного определения экспертом объекта оценки, суд принимает во внимание, что в разделе 3 заключения "Описание объекта оценки" (л.д. 179) представлена таблица с указанием правильных характеристик земельного участка с кадастровым номером N. Приведенное выше указание экспертом на исследование участка с кадастровым номером N, суд расценивает как описку, которая не влияет на правильность проведенного экспертного исследования.
Кроме того, правильное описание исследуемого объекта приведено в разделе 8 экспертного заключения (л.д. 201).
Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования (земли коммерческого использования, относящиеся к категории "земли населенных пунктов", на территории г. Красноярска), выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.
Вопреки доводам административного истца, подобранные экспертом объекты-аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, сопоставимы с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам (функциональное использование, площадь, местоположение, объем передаваемых прав, транспортная доступность).
Информация об объектах-аналогах подробно проанализирована экспертом и приведена в расчетной таблице (л.д. 224-227).
Доводы представителя административного истца о невозможности использования в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером N, в связи с его улучшенными, по сравнению с исходным объектом, характеристиками, подлежат отклонению судом, поскольку, приведенные в экспертном заключении характеристики данного участка подтверждают правильность его учета в качестве объекта-аналога.
Кроме того, следует учитывать положения п. 20 ФСО N 7, в соответствии с которым, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Следовательно, нахождение на исследуемом земельном участке объекта капитального строительства (в том числе, в полуразрушенном состоянии), с учетом вида разрешённого использования и категории земель, не является решающим ценообразующим фактором для целей проведений оценки.
Ссылка представителя административного истца на нарушение экспертом требований п. 8 ФСО N 1 в отношении объектов-аналогов, не может быть принята во внимание судом, поскольку, экспертом была применена соответствующая корректировка на дату исследования. Кроме того, суд обращает внимание, что даты предложений к продаже объектов-аналогов датированы годом даты исследования (оценки). Временные периоды предложений объектов-аналогов объективно не свидетельствуют о невозможности использования указанных объектов недвижимости для целей экспертного исследования (л.д. 221).
Также подлежат отклонению возражения представителя административного истца относительно некорректности замечаний эксперта по поводу использования оценщиком ФИО6 объектов-аналогов N 4,5 (л.д. 191). Данное замечание эксперта соответствует положениям п. 5 раздела II ФСО N 3, в соответствии с которым, информация, приведенная в отчете об оценке (в данном случае, о расположении объектов-аналогов), существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.
Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения метода сравнительного подходов.
Все выводы эксперта ФИО7 были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Экспертиза назначалась непосредственно судом на основании мотивированного ходатайства стороны административного ответчика. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО7 имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 20 лет) (л.д. 233-240). Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения судебной экспертизы, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта ФИО7 у суда не имеется.
В названной ситуации, суд находит, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена экспертом ФИО7 на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Разрешая заявленные требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, суд полагает необходимым руководствоваться экспертным заключением N от <дата>, в части определения действительной величины рыночной стоимости указанного земельного участка, принадлежащего административному истцу.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N должна быть определена равной рыночной в размере 31 388 100 руб., определенной по состоянию на 20.08.2020 г.
В силу п. 3 ст. 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка (п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 390 НК РФ).
Как разъяснено в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 N 1555-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации", определение кадастровой стоимости как налоговой базы, предрешая размер налоговых (и других) обязательств, затрагивает права налогоплательщиков, в частности, по земельному налогу, включая право на обоснованное, законное (по правилам оценочной деятельности) определение кадастровой стоимости, входит в объем прав лиц, которым принадлежат земельные участки.
Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта налогообложения, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N должна быть определена равной рыночной в размере 31 388 100 руб. по состоянию на 20.08.2020 г.
Рыночная стоимость указанного земельного участка подтверждена соответствующими доказательствами.
При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N следует считать дату поступления соответствующего заявления в суд - 14.10.2020 г.
В силу ст. 106 КАС РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Определением суда от 09.11.2020 г. обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы была возложена на административного ответчика Правительство Красноярского края.
Судебная экспертиза проведена, заключение эксперта представлено в материалы дела и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.
Правительство Красноярского края свою обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы, возложенную на него судом, не исполнила.
Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание, что выводы экспертного заключения, которое не только подтвердили недостоверность величины установленной в отношении земельного участка с кадастровым номером N кадастровой стоимости, но и установили несоответствие представленного стороной административного истца отчета об оценке N от <дата> требованиям законодательства об оценочной деятельности, и, как следствие, невозможность учета данного отчета в качестве надлежащего доказательства величины рыночной стоимости спорного участка.
При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения заявленных административным истцом требований в объеме, установленном по результатам судебной экспертизы, неисполнения административным ответчиком Правительством Красноярского края возложенной на него судом процессуальной обязанности по оплате экспертного исследования, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб., предъявленные <данные изъяты> на основании счета N от <дата> (л.д. 174), подлежат взысканию с административного истца Гринштейна И.А. как лица, представившего ненадлежащее доказательство величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, Красноярский краевой суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Гринштейна И.А., - удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7356 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: бытовое обслуживание (код - 3.3), для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу<адрес> в размере его рыночной стоимости - 31 388 100 рублей, определенной по состоянию на <дата>.
Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать <дата>.
Взыскать с Гринштейна И.А. в пользу <данные изъяты> расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 57а) путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.И. Пашковский
Дата изготовления решения в окончательной форме: 25 февраля 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка