Решение Калининградского областного суда от 30 июня 2020 года №3а-87/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 июня 2020 года Дело N 3а-87/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Быстровой М.А.
при секретаре - Горенко Т.С,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Торфо" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Калининградской области, администрация МО "Черняховский городской округ" об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером N и кадастровым номером N
УСТАНОВИЛ:
ООО "Торфо" обратилось в суд с административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ему на праве аренды принадлежат два земельных участка с кадастровым номером N, площадью 1720000 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для разработки торфа, расположенного по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером N, площадью 7031 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для организации пункта технического обслуживания, расположенного по адресу: N, с кадастровой стоимостью соответственно 9 7850800 рублей и 585541,68 рублей, которая была установлена Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2018 года N 704 на 01.01.2018 год.
По заказу ООО "Декорум" была проведена оценка земельных участков, их рыночная стоимость определена на 01.01.2018 год в размере 3 730 000 рублей и в размере 410 000 рублей соответственно.
Полагает, что несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости влечет нарушение его прав, как арендатора этих участков, поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости.
Просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "Торфо" Асланян В.Е. уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость указанных выше земельных участков с кадастровым номером N и кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018года в размере их рыночной стоимости, установленной экспертом ООО "Независимое Агентство оценки" Дидурой И.Н., соответственно 7 860 000 рублей и 541 000 рублей.
Представитель администрации МО "Черняховский городской округ" Королева Е.А. в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной установленной экспертным заключением ООО "Независимое Агентство оценки".
Административные ответчики - Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованное лицо - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения участников процессу, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что земельные участки с кадастровым номером N и кадастровым номером N принадлежат ООО "Торфо" на праве аренды на основании договоров аренды земельного участка N 33/2019 и 32/2019 от 10 декабря 2019 года (т.1 л.д. 44-54).
Право аренды зарегистрировано в установленном порядке.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2018 года N 704 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности" установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 97 850 800 рублей и земельного участка с кадастровым номером N в размере 585 541 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 этой же статьи кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Постановлением Правительства Калининградской области от 15 мая 2012 года N 336 (с последующими изменениями и дополнениями) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.
Из содержания пунктов 2, 4, 6, 7 названного Порядка следует, что при наличии кадастровой стоимости земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный реестр недвижимости, с учетом коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка, определяемого нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области.
Таким образом, административный истец, являясь арендатором указанных земельных участков, обязан уплачивать арендную плату, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный реестр недвижимости.
Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечёт нарушение прав арендатора вследствие увеличения размера арендной платы.
Права арендатора, нарушенные подобным несоответствием внесённой в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с последующим внесением соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка.
В обоснование своих требований административный истец представил отчёт N 294-10/19 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года соответственно, в сумме 3 730 000 рублей и в сумме 410 000 рублей, составленный оценщиком ООО "Декорум" Швецовым М.А.
Из представленного административным истцом отчета об оценке, при ее проведении оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.
Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; оценщиком произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Администрация МО "Черняховский городской округ" возражала относительно названного отчета, выражала несогласие с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка по мотиву ее занижения оценщиком. Данный отчет поставила под сомнение его законность и обоснованность.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
Определением Калининградского областного суда от 28 мая 2020 года по ходатайству заинтересованного лица - администрации МО "Черняховский городской округ" по делу была назначена судебная экспертиза и заключением эксперта ООО "Независимое агентство оценки" Дидур И.Н. N 091-06-20 от 18 июня 2020 года, установлено, что по состоянию на 01.01.2018 год рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 7 860 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N составляет 541 000 рублей.
В соответствии с ч. 8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.
Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанных земельных участков, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости земельных участков проведена на основании материалов дела.
Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, определилнаиболее эффективное использование оцениваемых земельных участков, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов соответствуют рыночным ценам.
Все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Дидур И.Н. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в оценочной и экспертной деятельности с 2007 года, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 308 УК РФ.
Заключение эксперта отвечает предъявляемым к нему законом требованиям и может быть положено в основу решения суда.
При вышеприведенных установленных обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 01.01.2018 год рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 7 860 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером N составляет 541 000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость названных земельных участков по состоянию на 01.01.2018 год превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося арендатором земельных участков, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 11 февраля 2020 года.
Руководствуясь статьями 95, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Торфо" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Калининградской области, администрация МО "Черняховский городской округ" об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером N и кадастровым номером N, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1720000 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для разработки торфа, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости на 01.01.2018 год в размере 7 860 000 (семь миллионов восемьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7031 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для организации пункта технического обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 541 000 (пятьсот сорок одна тысяча) рублей 00 копеек.
Датой подачи ООО "Торфо" заявления об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере их рыночной стоимости является дата обращения Общества с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области - 11.02.2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 03 июля 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда М.А. Быстрова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка