Решение Мурманского областного суда от 24 декабря 2018 года №3а-87/2018

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 декабря 2018 года Дело N 3а-87/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Камерзана А.Н.
при секретаре Тарасовой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 17 мая 2018 года N 302,
УСТАНОВИЛ:
решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее - Комиссия) от 17 мая 2018 года N 302 удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью "Интехсервис" (далее - ООО "Интехсервис") о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 2070 000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района (далее - администрация МО г.п. Кандалакша, администрация), не согласившись с данным решением, обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании приведенного решения Комиссии, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, расположенный по адресу: ..., находится в собственности ООО "Интехсервис".
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка стоимость его определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 21667 123 рублей 53 копеек.
ООО "Интехсервис" обратилось в Комиссию, представив отчет ООО "Профессиональная оценка" об оценке рыночной стоимости земельного участка *, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 2070 000 рублей.
Решением Комиссии от 17 мая 2018 года N 302 определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта, установленной в отчете об оценке, в размере 2070000 рублей.
Административный истец полагает, что вышеуказанное решение Комиссии не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки (далее - ФСО) N 1, N 3, N 7.
Так, оценщик для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости не использует следующие элементы сравнения, влияющие на стоимость земельного участка: соотношение площади земельного участка и площади его застройки, экономические характеристики, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью.
Оценщиком при использовании объекта - аналога N 2 не проанализирована информация о наличии ипотеки (залога) на земельный участок, являющийся объектом-аналогом N 2. Вместе с тем, в случае, если эти объекты находятся в залоге, данное обстоятельство является значительным фактором, влияющим на рыночную стоимость земельных участков.
При использовании оценщиком объектов - аналогов NN 1, 2, 3 в качестве сравнения используется сумма продажи права аренды каждого объекта - аналога. Между тем, в соответствии со сведениями Росреестра права на земельный участок, являющийся объектом - аналогом N 1, отсутствуют.
Утверждение оценщика, что договоры аренды аналогов NN 1-3 являются краткосрочными, не соответствует действительности, поскольку соответствующие документы не приложены к отчету.
Объекты - аналоги NN 1, 2, 3 имеют различный вид разрешенного использования, что требует применения корректировочного коэффициента при сравнении с объектами - аналогами. При этом в сравнительной таблице отчета оценщиком не применена соответствующая корректировка на ВРИ.
Таким образом, оценщиком не исследованы все основания и не приведены доказательства того, что объекты-аналоги могут являться объектами сравнения, что является, нарушением пункта 10 ФСО N 3.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и не может служить основанием для установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, указанной в представленном отчете.
Определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости объекта, являющегося объектом налогообложения, затрагивает права административного истца в сфере экономической деятельности.
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 17 мая 2018 года N 302.
Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В письменном ходатайстве поддерживает доводы, изложенные в административном иске, полагает, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, указанная в отчете *, не может быть признана достоверной, поскольку отчет выполнен с нарушениями действующего законодательства.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил. В отзыве на административное исковое заявление просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представитель заинтересованного лица ООО "Интехсервис" по доверенности М-Р.В.Ю. в судебном заседании просила в удовлетворении административного иска отказать.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще и заблаговременно.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, находит заявленные требования административного истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).
Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
Судом установлено, что ООО "Интехсервис" является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: автостоянка, общая площадь *** кв.м, распложенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание N 3 (том 1 л.д. 19).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2016 года составляла 21667 123 рубля 53 копейки (том 2 л.д. 26).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области N 585-ПП от 25.11.2016. Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
03 мая 2018 года ООО "Интехсервис" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.09.2012 N П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка (том 1 л.д.157).
Извещение о проведении 17 мая 2018 года заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 07 мая 2018 года (том 1 л.д. 11,156).
В письменном сообщении от 15 мая 2018 года * администрация МО г.п. Кандалакша просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что представленный заявителем Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 12-13, 154-155).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 17 мая 2018 года N 302 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 2070 000 рублей (том 1 л.д.15).
На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2070000 рублей.
Копия решения комиссии от 17 мая 2018 N 302 поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 31 мая 2018 года (том 1 л.д.16).
Оценивая законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что у комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для удовлетворения заявления ООО "Интехсервис" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Согласно материалам дела о кадастровом споре, к поступившему в комиссию заявлению ООО "Интехсервис" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет * "Об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер ***, выполненный ООО "Профессиональная оценка", согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2070 000 рублей (том 1 л.д.158-243).
Как следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (пункт 19 названного Постановления).
В целях проверки выводов отчета ООО "Профессиональная оценка" * "Об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер ***, суд по ходатайству административного истца назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "Агропромоценка".
Согласно заключению эксперта ООО "Агропромоценка" С.Н.А. * от 12 ноября 2018 года отчет ООО "Профессиональная оценка" * от 23 апреля 2018 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.
При этом экспертом выявлены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", допущенные оценщиком в выполненных расчетах, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка.
Так, экспертом были выявлены нарушения методологии оценки, допущенные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, существенно влияющие на стоимость объекта оценки:
- анализ рынка приведен в недостаточном объеме (все объекты-аналоги не идентифицированы, точные характеристики всех земельных участков, выбранных в качестве аналогов, не установлены и допускают неоднозначное толкование).
- расчет стоимости объекта оценки, выполненный в рамках сравнительного подхода не соответствует методологии оценки: площадь аналогов NN 1 и 3 значительно отличается от заявленной в объявлении; аналог 2 имеет прочие обременения и ограничения; все используемые в расчетах участки, идентифицированные в качестве аналогов, являются застроенными (имеют строения и/или сооружения в виде ограждения) и не могут являться аналогами, без введения необходимых корректировок и пояснений.
Эксперт пришел к выводу, что рассматриваемый отчет ООО "Профессиональная оценка" * от 23 апреля 2018 года не отвечает требованиям пункта 5 ФСО N 3, пунктов 20, 25 ФСО N 7 и статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы подлежат принятию.
Заключение эксперта соответствует требованиям допустимости, относимости и достаточности. Оснований подвергать его сомнению у суда не имеется.
Содержание экспертизы свидетельствует о том, что эксперт проанализировал все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, проверил обоснованность выводов оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка.
Выводы эксперта мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Полномочия эксперта подтверждены, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Доводы, изложенные в письменном мнении заинтересованного лица ООО "Интехсервис" и в отзыве на административный иск Управления Росреестра по Мурманской области относительно неправильности выводов эксперта являются несостоятельными, так как не подтверждаются иными допустимыми доказательствами.
Показания допрошенных в судебном заседании в качестве свидетелей оценщиков К.Д.А. и Ш.Н.В. также не могут быть признаны надлежащими и допустимыми доказательствами, опровергающими выводы судебной экспертизы, поскольку они по существу являются оценочными, основанными на субъективном мнении конкретных оценщиков.
Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, предписывает соответствующим комиссиям проверять содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости на соответствие требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.
Приведенные положения Порядка Комиссией при принятии оспариваемого решения соблюдены не в полной мере, следовательно, у Комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере, определенном в отчете ООО "Профессиональная оценка" * от 23 апреля 2018 года.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (статья 258 ГПК РФ, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В силу вышеизложенного, суд считает необходимым заявленное требование удовлетворить и признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 17 мая 2018 года N 302.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка снижена на 90 процентов на основании установления рыночной стоимости земельного участка, что является существенным, административный истец в силу части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вправе оспорить рассматриваемое решение Комиссии.
В целях устранения допущенных нарушений из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 17 мая 2018 года N 302.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, удовлетворить.
Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 17 мая 2018 года N 302 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере 2070000 рублей несоответствующим законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, нарушающим права и законные интересы администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района и отменить.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере 2070 000 рублей, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 17 мая 2018 года N 302.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий, судья А.Н. Камерзан


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка