Дата принятия: 02 июня 2020г.
Номер документа: 3а-871/2019, 3а-153/2020
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 июня 2020 года Дело N 3а-153/2020
Воронежский областной суд в составе председательствующего судьи Лесничевской Е.В.,
при секретаре Высоцкой Е.А.,
с участием представителя административного истца по доверенности Горяйновой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению
Гетманского Сергея Михайловича к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание, находящиеся по адресу: <адрес>. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером N площадью 203 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для магазина. Данный участок предоставлен административному истцу на основании договора аренды от 22.11.2016 N и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
В отношении данного земельного участка установлена кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 788 833,64 руб. В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации административный истец как собственник объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, имеет исключительное право выкупа данного земельного участка, однако полагает, что кадастровая стоимость является значительно выше рыночной стоимости, что нарушает его права, и просит установить в отношении спорного земельного участка кадастровую стоимость равную рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика в размере 281 000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Горяйнова И.А. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, и пояснила, что с заключением судебного эксперта по второму вопросу они не согласны, полагает необходимым назначение по делу повторной судебной экспертизы.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Как следует из материалов административного дела, административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание, находящиеся по адресу: <адрес>. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером N площадью 203 кв. м, находящимся по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для магазина. Данный участок предоставлен административному истцу на основании договора аренды от 22.11.2016 N и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, в случае, если выкупная цена участка исчисляется из его кадастровой стоимости.
При изложенных обстоятельствах, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки указанного земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности как лица, имеющего исключительное право выкупа данного земельного участка. В соответствии с п. 3 Правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов (утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19.12.2016 N 2079), цена земельного участка определяется в размере 50 процентов его кадастровой стоимости.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены Постановлением N 970 от 11.12.2015.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная указанным нормативным актом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 788 833,64 руб. и внесена в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, постольку датой, по состоянию на которую определяется его рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.
В ходе рассмотрения настоящего дела на основании определения суда была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельных участков на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 517 041 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что но отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности. При этом исходит из того, что заключение эксперта основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного экспертом метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, экспертом применены корректировки и другие необходимые сведения. Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, требованиям, предъявляемым к отчету об оценки недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт, составивший заключение, имеет соответствующее характеру экспертизы образование, специальность, длительный стаж экспертной работы и занимаемую должность. Ему разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 49 КАС РФ, в установленном порядке он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Данных о том, что экспертное заключение содержит недостоверные сведения, выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, так же как и подтверждений необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, суду не представлено.
Учитывая изложенное, суд не может согласиться с доводами представителя административного истца о том, что заключение эксперта является недопустимым доказательством по делу, данное утверждение представляет собой субъективное мнение стороны, не подтвержденное совокупностью относимых, допустимых и достоверных доказательств. Как следует из заключения эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт пришел к выводу о применении метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что при наличии достаточного числа объектов сравнения позволяет сгладить возможные ценовые выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. При этом отказ эксперта от применения затратного подхода и методов, основанных на доходном подходе, экспертом мотивирован со ссылкой на Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от ДД.ММ.ГГГГ N (л.д. 124-125).
На стр. 19-25 со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты оценки земельных участков. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, доклад А. Попова гильдии независимых оценщиков Черноземья "Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. основные показатели земельного рынка Воронежской области, рекомендуемые к применению", методические рекомендации "Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними", утвержденные и напечатанные по решению научно-методического совета ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России в 2016 года, экспертом подробно описан метод сравнения продаж, основные факторы стоимости земельного участка (корректирующие коэффициенты для земельных участков под офисно-торговую застройку и перечень основных факторов и коэффициенты их влияния на стоимость земельного участка), подбор аналогов. В процессе реализации метода сравнения продаж экспертом были выделены элементы сравнения, по которым сравнивались оцениваемый земельный участок с объектами-аналогами. Выявленные различия по каждому элементу сравнения экспертом скорректированы, в качестве элементов сравнения, по которым проведена корректировка, приняты факт сделки (уторговывание), местоположение, площадь, отказ от применения иных корректировок экспертом мотивирован.
Учитывая, что оценка проводится на ретроспективную дату, экспертом использовалась Единая база данных недвижимости Воронежа, хранящаяся в ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России в электронном виде, что не противоречит действующему законодательству; порядок отбора объектов-аналогов подробно описан экспертом на стр. 23 заключения.
Представитель административного истца свои доводы основывает на рецензии на заключение судебного эксперта, которая подготовлена экспертом-оценщиком, членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков - Саморегулируемая организация "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков" ФИО6. Суд не может принять указанную рецензию как надлежащее доказательство, поскольку ФИО6, согласно данных Единого государственного реестра юридических лиц, является учредителем ООО "Научно-практический центр "ПроАльянс", подготовившего отчет о рыночной стоимости земельного участка, что свидетельствует о заинтересованности ФИО6 в исходе дела.
Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, сторонами в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.
Суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, в то время как представленный административным истцом отчет об оценке независимого оценщика вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки по причине существенной разницы между установленной кадастровой стоимостью и определенной оценщиком рыночной стоимостью участка. Кроме того, согласно заключению эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, в представленном административным истцом отчете выявлены несоответствия п. 5 ФСО N 3, которые повлияли на итоговую стоимость объекта оценки.
В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, поданное в суд 19 декабря 2019 года, подлежит удовлетворению.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При этом по смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 203 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для магазина, определенную по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 517 041 (пятьсот семнадцать тысяч сорок один) рубль.
Датой подачи заявления считать 19 декабря 2019 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Лесничевская
Решение в окончательной форме изготовлено 05.06.2020
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
