Дата принятия: 06 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-866/2019, 3а-20/2020
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 февраля 2020 года Дело N 3а-20/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Совкича А.П.,
при секретаре Петровой И.А.,
с участием административного истца Хачатряна Л.М., его представителя адвоката Сергеева Р.А., действующего на основании ордера от 11 ноября 2019 года N 1118, представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Вещеулова Ю.Н., действующего на основании доверенности от 20 мая 2019 года N 2566в, заинтересованного лица Блинова М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хачатряна Л.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комитету по управлению имуществом Саратовской области об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,
установил:
в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссии) от 08 августа 2019 года N 676/2019-779, об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 3 332 000 рублей, по состоянию на 01 января 2018 года, принятое по заявлению Хачатряна Л.М., и исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости названного объекта недвижимости.
В обоснование заявленных требований Хачатрян Л.М. указывал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером N.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 01 января 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" утверждена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 7 940 559 рублей 60 копеек.
23 июля 2019 года Хачатрян Л.М. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. Данное заявление подано для установления рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 332 000 рублей.
Решением Комиссии от 08 августа 2019 года N 676/2019-779 на основании отчета N 1607.19Б.189 от 17 июля 2019 года, составленного оценщиком ООО "Агентство оценки и экспертизы" Блиновым М.В., определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, равной 3 332 000 рублей.
Вместе с тем рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, согласно отчёту об оценке, составленному
ИП ФИО7 N 354/19 от 19 сентября 2019 года, определена в размере 1 367 000 рублей.
Установленная решением Комиссии N 676/2019-779 от 08 августа 2019 года кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося арендатором земельного участка, вынужденного оплачивать арендные платежи в большем размере.
Административный истец и его представитель в судебном заседании поддержали заявленное требование.
Представитель административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области полагал, что оспариваемое решение Комиссии принято в соответствии с установленным порядком и не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.
Заинтересованное лицо оценщик Блинов М.В. пояснил, что в отчёте N 1607.19Б.189 от 17 июля 2019 года им допущена ошибка, которая не существенно повлияла на рыночную стоимость объекта недвижимости, и не может служить основанием для признания выводов отчёта необоснованными.
Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения административного истца и его представителя, представителя административного ответчика, заинтересованного лица Блинова М.В., исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как следует из материалов дела, Хачатрян Л.М. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 860 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> (том N 1 листы дела N 71-77, 88).
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" утверждены результаты проведения государственной оценки земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области по состоянию на 01 января 2018 года, в том числе, утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 940 559 рублей 60 копеек (том N 1 лист дела N 195).
Федеральный закон от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В соответствии с частями 1, 2, 4, 7-9, 11-15, 17-22 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Комиссия в течение трех рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, в бюджетное учреждение.
Лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости, представляют пояснения для их рассмотрения на заседании комиссии, а также приглашаются для участия в заседании комиссии.
Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.
Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать тридцать дней со дня его поступления.
Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.
Решения комиссии принимаются простым большинством голосов.
Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения. В случае принятия комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен на электронном носителе в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость.
Порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.
Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Решение комиссии может быть оспорено в суде.
Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок создания и работы комиссии).
Согласно пунктам 6, 10, 11, 12 Порядка создания и работы комиссии комиссия состоит из членов комиссии, председателем комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа уполномоченного федерального органа; заместителем председателя комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем органа кадастрового учета. Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.
На территории Саратовской области распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 24 декабря 2018 года N 1140-р создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
23 июля 2019 года Хачатрян Л.М. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. Данное заявление подано для установления рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 332 000 рублей (том N 1 лист дела N 247).
Административным истцом при обращении в комиссию в необходимом объеме предоставлены документы, перечень которых установлен частью 9 статьей 22 Закона N 237-ФЗ.
Из протокола заседания комиссии от 08 августа 2019 года следует, что в заседании Комиссии, на котором рассматривалось заявление Хачатряна Л.М. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, из 17 членов Комиссии присутствовало 14 членов. По итогам голосования (12 - "за", 2 - "против").
Решением Комиссии от 08 августа 2019 года N 676/2019-779 на основании отчета N 1607.19Б.189 от 17 июля 2019 года, составленного оценщиком ООО "Агентство оценки и экспертизы" Блиновым М.В. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, равной 3 332 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года (том N 1 листы дела N 191-192).
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N на основании решения Комиссии 08 августа 2019 года N 676/2019-779 в Единый государственный реестр недвижимости внесены 23 августа 2019 года (том N лист дела N 93).
Таким образом оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным составом коллегии при наличии необходимого кворума.
Вместе с тем статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон
N 135-ФЗ) установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
Статьей 17.1 Федеральный закон N 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года N 328 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (далее - ФСО N 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.
В судебном заседании по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке N 1607.19Б.189 от 17 июля 2019 года, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки и экспертиз" Блиновым М.В., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и соответствия стоимости объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым номером N, общей площадью 4 860 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> в размере 3 332 000 рублей, рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно экспертному заключению N 1156/12 от 17 декабря 2019 года эксперта-оценщика Ломакина В.В., осуществляющего свою деятельность в ООО "Бюро по оценке имущества", в которое назначена судебная экспертиза, отчёт N 1607.19Б.189 от 17 июля 2019 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки и экспертиз" Блиновым М.В. не соответствует требованиям Федерального закона N 135, не соответствует федеральным стандартам оценки, а именно пунктам 5, 8, 11 и 12 ФСО N 3, статье 11 Федерального закона N 135-ФЗ, не соответствует СПОД, не соответствует заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны необоснованными. указано, что при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком недостаточно применено объектов-аналогов. Отсутствует достоверная информация необходимая для проведения корректных расчетов. В расчетах допущена ошибка при определении весового коэффициента отчета.
Эксперт ООО "Бюро по оценке имущества" ФИО9, составивший отчёт, является членом саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков", что подтверждается свидетельством от 06 октября 2019 года, ответственность его застрахована в СПАО "Ингосстрах". Ответственность
ООО "Бюро по оценке имущества" застрахована в СПАО "РЕСО-Гарантия".
Заключение эксперта ООО "Бюро по оценке имущества" ФИО9 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о допущенных оценщиком нарушениях Федеральных стандартах оценки не является произвольным. Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствии с частью 15 статьи 22 Закона N 237-ФЗ Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и решение об отклонении заявления об оспаривании.
Исходя из положений пункта 20 Порядка, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в том случае, если отчет об оценке объекта недвижимости, представленный в составе заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Учитывая, что отчёт об оценке рыночной стоимости N 1607.19Б.189 от 17 июля 2019 года принятый Комиссией не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, ФСО и СПОД, а его выводы о величине его рыночной стоимости признаны экспертом необоснованными, суд приходит к выводу о том, что у Комиссии не имелось оснований для принятия решения об установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании его выводов.
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", результатом оспаривания решения комиссии об отклонении заявления может являться признание судом решения комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца (глава 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
При таких обстоятельствах решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 08 августа 2019 года N 676/2019-779 об определении кадастровой стоимости земельного в размере его рыночной стоимости должно быть признано не соответствующим нормативным правовым актам, а сведения, установленные названным решением, подлежат исключению из государственного кадастра недвижимости.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Хачатряна Л.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комитету по управлению имуществом Саратовской области об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 08 августа 2019 года N 676/2019-779 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, равной 3 332 000 рублей не соответствующим нормативным правовым актам.
Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 08 августа 2019 года N 676/2019-779
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий А.П. Совкич
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
