Решение Воронежского областного суда от 14 марта 2018 года №3а-864/2017, 3а-135/2018

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 марта 2018 года Дело N 3а-135/2018
Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при секретаре Юрловой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "БилдингГрупп" к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости
установил:
ООО "БилдингГрупп" обратилось в суд с названным административным исковым заявлением, указав, что административный истец является собственником объекта недвижимости - здания универсальный магазин, площадью 942,3 кв.м., и имеет право на выкуп находящегося в муниципальной собственности земельного участка, на котором расположено данное здание, с кадастровым номером N, площадью 1 977 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проектирование строительства комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и отдельно-стоящими зданиями социально-бытового назначения, общественными зданиями и объектами инженерного обеспечения и физкультурно-оздоровительными объектами, расположенного по адресу: <адрес>.
Установленная кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 07 апреля 2017 года составляет 10 322 767,11 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, как лица, имеющего право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 07 апреля 2017 года в размере 3 655 000 рублей.
Заинтересованным лицом на стороне административных ответчиков по делу привлечена администрация городского округа город Воронеж.
Представитель административного истца Иванова Е.А. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, направила в суд ходатайство об уточнении исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 5 517 807 руб., определенном в заключении эксперта N 349/6-4 от 12 февраля 2018 года.
Представители административных ответчиков и заинтересованного лица в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Закон об оценочной деятельности в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 г. N 970 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области, в том числе средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области по муниципальным районам (городским округам).
Из материалов дела следует, что ООО "БилдингГрупп" на праве собственности принадлежит здание универсального магазина площадью 942,3 кв.м., расположенное на находящемся в муниципальной собственности земельном участке с кадастровым номером N площадью 1 977 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проектирование строительства комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и отдельно-стоящими зданиями социально-бытового назначения, общественными зданиями и объектами инженерного обеспечения и физкультурно-оздоровительными объектами, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 62).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22 августа 2017 года кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 07 апреля 2017 года в размере 10 322 767,11 рублей (л.д. 13).
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 24/07/17-02а от 14 августа 2017 года, выполненный оценщиком Ползиковым С.В., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" (л.д. 17-56).
Указанным отчетом определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 07 апреля 2017 года в размере 3 655 000 рублей.
Согласно абзацам тридцать седьмому и тридцать восьмому статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, а также бездействие Комиссии, выразившееся в нерассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в установленный законом срок, являются для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления условием для обращения в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости и не могут быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости.
ООО "БилдингГрупп" с соблюдением требований статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" 02 ноября 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Комиссии от 28 ноября 2017 года N 447 заявление отклонено. Основанием для отказа, как указано в решении Комиссии, стало то, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости составляет более 30 процентов, а именно 64 процента, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (л.д. 58-60).
Для устранения возникших сомнений в правильности отчета, учитывая имеющиеся замечания к отчету, определением Воронежского областного суда от 25 декабря 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствии с заключением эксперта N 349/6-4 от 12 февраля 2018 года в представленном в материалы дела отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости не выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к определению факторов, влияющих на определение стоимости недвижимости. Выявлены несоответствия п. 5 ФСО N 3, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 07 апреля 2017 года составляет 5 517 807 рублей (л.д. 107-122).
Заключение судебной экспертизы никем не оспаривалось, составлено лицом, обладающим правом на проведение судебных экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Оценив заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.
Существенное завышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца на его выкуп или получение в аренду по кадастровой стоимости равной рыночной.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения их кадастровой стоимости.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с даты учета объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Поскольку общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 02 ноября 2017 года, датой подачи заявления следует считать 02 ноября 2017 года.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно требованиям пункта 4 части 6 статьи 180, 103, 106 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, в том числе сумм, подлежащих уплате экспертам, расходов на оплату услуг представителей, других признанных судом необходимыми расходов.
Исходя из содержания статей 111, 114, 247 КАС РФ в их системной связи, разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28, а также с учетом правовой позиции, выраженной Конституционным Судом РФ в Постановлении 11.07.2017 N 20-П, в пользу административного истца с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, которым в данном случае является правительство Воронежской области, подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины, исчисленные в размере 2 000 рублей (платежное поручение N 264 от 30 октября 2017 года (л.д. 61)), по оплате судебного экспертного заключения в размере 40 774 рублей (платежное поручение N 57 от 05 марта 2018 года).
При этом суд принимает во внимание, что ранее определенная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
Суд учитывает также, что понесенные административным истцом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "БилдингГрупп" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 977 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проектирование строительства комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и отдельно-стоящими зданиями социально-бытового назначения, общественными зданиями и объектами инженерного обеспечения и физкультурно-оздоровительными объектами, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07 апреля 2017 года в размере 5 517 807 (пять миллионов пятьсот семнадцать тысяч восемьсот семь) рублей на период с 05 апреля 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи заявления считать 02 ноября 2017 года.
Взыскать с правительства Воронежской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "БилдингГрупп" в счет возмещения судебных расходов 42 774 (сорок две тысячи семьсот семьдесят четыре) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Воронежского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.А. Привалов
Мотивированное решение составлено 16 марта 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка