Решение Красноярского краевого суда от 20 октября 2020 года №3а-863/2020

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 октября 2020 года Дело N 3а-863/2020
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,
с участием представителя административного истца Чепина С.Э. - Абрагимова Р.С., представителя Правительства Красноярского края Россихина Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-863/2020 по административному иску Чепина Станислава Эдуардовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Чепин С.Э. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883, расположенного по адресу: Красноярский край, р-н Минусинский, <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 16 августа 2016 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 4 169 275 рублей 92 копейки.
По итогам независимой оценки, выполненной оценщиком Магерой М.А. и представленной в отчете N 01/26/05 от 26 мая 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883 по состоянию на 16 августа 2016 года составляет 1 926 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка. В этой связи административной истец трижды обращался с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако в удовлетворении его заявлений было отказано.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883 в размере его рыночной стоимости - 1 926 000 рублей, определенной по состоянию на 16 августа 2016 года; возложить обязанность внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в качестве кадастровой стоимости нежилого здания его рыночную стоимость.
Представитель административного истца Чепина С.Э. - Абрагимов Р.С., действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.
Представитель Правительства Красноярского края Россихин Е.В., действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, указала на то, что поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю заявление Чепина С.Э. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости составляло 53,8%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки. Возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация Селиванихинского сельсовета Минусинского района Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации Селиванихинского сельсовета Минусинского района Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 12 октября 2016 года N 57-с земельный участок с кадастровым номером 24:25:N :883, расположенный по адресу: Красноярский край, р-н Минусинский, <адрес> передан муниципальным образованием Селиванихинский сельсовет Минусинского района Красноярского края Чепину С.Э. в аренду с 12 октября 2016 года по 11 октября 2065 года.
По условиям договора аренды земельного участка административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 мая 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883 по состоянию на 16 августа 2016 года составляет 4 169 275 рублей 92 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 02 августа 2018 года.
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 26 сентября 2017 года N 556-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края, за исключением муниципального образования город Красноярск".
05 ноября 2019 года (вх. N 53785) Чепин С.Э. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883 с приложением необходимых для этого документов.
Решением Комиссии от 05 декабря 2019 года N 163 заявление Чепина С.Э. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883 от его кадастровой стоимости составляло 49,6%, а оформление и содержание отчета об оценке N 05/30/05 от 30 мая 2019 года не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки.
25 февраля 2020 года (вх. N 8435) Чепин С.Э. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883, однако уведомлением от 26 февраля 2020 года N 96 заявление было возвращено по причине непредоставления выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 01/26/05 от 26 мая 2020 года, выполненный оценщиком Магерой М.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883 по состоянию на 16 августа 2016 года составляет 1 926 000 рублей.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Оформление и содержание отчета об оценке N 01/26/05 от 26 мая 2020 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, допустимых доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Представленная Правительством Красноярского края рецензия специалиста на отчет об оценке не опровергает достоверность отчета и правильность определения в нем величины рыночной стоимости земельного участка.
В самой рецензии указано на то, что допущенные (по мнению специалиста) нарушения требований пункта 5 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", не повлияло на рыночную стоимость объекта оценки, определенную в отчете N 01/26/05 от 26 мая 2020 года.
Кроме того, исходя из взаимосвязанных положений статей 50 и 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", специалист может быть привлечен к участию в деле для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертиз.
В силу прямого предписания части 4 статьи 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.
Правительство Красноярского края своим правом на проведение экспертизы не воспользовалось, других доказательств в опровержение отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не представило.
По настоящему делу не имеется предусмотренных законом оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда и за счет средств федерального бюджета.
Судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя Правительства Красноярского края о недостоверности отчета об оценке, мотивированные тем, что оценщик не применил корректировку на местоположение объектов-аналогов.
Действительно, в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение.
Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Таким образом, корректировка цены объекта-аналога или ее удельного показателя производится при условии выявления различий между объектом сравнения и объектом-аналогом по ценообразующим факторам (элементам сравнения) - в данном случае по местоположению. Само по себе различное местоположение объекта оценки и объекта-аналога не всегда и не безусловно влияет на различия в рыночной стоимости объектов недвижимости. Установление факта влияния местоположения на рыночную стоимость объекта оценки и объекта-аналога, а также необходимость применения корректировки по данному элементу сравнения определяется оценщиком.
В отчете об оценке N 01/26/05 от 26 мая 2020 года оценщик, не применяя корректировку цены объектов-аналогов на местоположение, аргументирует это тем, что объекты-аналоги расположены в районах с аналогичной привлекательностью с объектом оценки, а информации, свидетельствующей об обратном, не выявлено.
Правительством Красноярского края не представлено доказательств, опровергающих вышеприведенное суждение оценщика, а также доказательств фактического влияния на итоговую величину рыночной стоимости различия между объектом оценки и объектами-аналогами по местоположению.
Также подлежат отклонению доводы представителя Правительства Красноярского края о необходимости применения корректировки цены объектов-аналогов, мотивированные подключением земельного участка (объекта оценки) к центральной системе электроснабжения.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, одним из наиболее важных факторов стоимости является инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Объект оценки и объекты-аналоги по данному элементу сравнения совпадают, в связи с чем корректировка не требуется - объект сравнения подключен к электрической сети, а в отношении объектов-аналогов имеются сведения о наличии линии электропередач, наличии возможности подключения к электросети, наличие технических условий на электричество.
Правительство Красноярского края, приводя доводы о вышеуказанных нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности, не представило каких-либо доказательств того, что эти нарушения (имеющиеся по утверждению Правительства) повлияли на расчет итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.
Неверное указание величины рыночной стоимости земельного участка в Таблице 11 отчета является явной опечаткой, в связи с чем не может расцениваться как основание для признания отчета об оценке недостоверным.
Таким образом, у суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883 по состоянию на 16 августа 2016 года составляет 1 926 000 рублей.
Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883 должна быть определена по состоянию на 16 августа 2016 года равной его рыночной в размере 1 926 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Поскольку Чепин С.Э., обращаясь в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, представил отчет об оценке N 05/30/05 от 30 мая 2019 года, а обращаясь в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке N 01/26/05 от 26 мая 2020 года, который не был предметом рассмотрения Комиссии, датой обращения Чепина С.Э. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд - 07 сентября 2020 года.
Требования административного истца о возложении обязанности по внесению в ЕГРН измененных сведений о кадастровой стоимости указанного земельного участка, не подлежат самостоятельному разрешению, поскольку заявлены излишне, учитывая, что в силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Чепина Станислава Эдуардовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883, расположенного по адресу: Красноярский край, р-н Минусинский, <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 1 926 000 рублей, определенной по состоянию на 16 августа 2016 года.
Датой обращения Чепина Станислава Эдуардовича с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :883 считать 07 сентября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 21 октября 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка