Решение Ярославского областного суда от 20 февраля 2020 года №3а-86/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 февраля 2020 года Дело N 3а-86/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Молодкиной Олеси Анатольевны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Молодкина О.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 924 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 579 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Молодкина О.А. является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "УНИСОН" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 2 579 000 рублей.
Установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 3 519 044, 76 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Краснова О.Е. административное исковое заявление поддержала.
Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск просил в его удовлетворении отказать, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
Представитель заинтересованного лица мэрии г. Ярославля по доверенности Правдин А.М. возражал в удовлетворении требований административного истца в связи с недостоверностью представленного Отчета.
Заслушав представителя административного истца, заинтересованного лица мэрии г. Ярославля, показания оценщика Ассонова В.Н., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Молодкиной О.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что Молодкина О.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 924 кв.м, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Молодкина О.А. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска, города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 3 519 044,76 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 2 579 000 рублей.
В результате исследования Отчета, с учетом показаний оценщика Ассонова В.Н. допрошенного судом в качестве свидетеля, суд полагает, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом, методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Все выводы оценщика полно и подробно в Отчете изложены, подтверждены сведениями об оцениваемом земельном участке и об объектах - аналогах, обоснованность данных выводов сомнений не вызывает.
В возражениях на Отчет заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывало на нарушение оценщиком пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, что выразилось в отсутствии анализа сведений обо всех предложениях с земельными участками, относящимися к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, которые имелись на дату оценки.
В подтверждение своих доводов заинтересованное лицо приводит сведения об одном предложении по аренде земельного участка, имеющегося в общедоступных источниках.
Указанное предложение в судебном заседании проанализировано оценщиком:
Земельный участок по улице <адрес> не был использован при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку данный участок предлагался к продаже на аукционе органом местного самоуправления. Датой размещения объявления являлось 24 декабря 2014 года. Однако, датой проведения аукциона - дата после 1 января 2015 года, то есть после даты оценки.
При таких обстоятельствах, оценщик исходил из того, что в силу пункта 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, оснований для использования данного объекта в качестве аналога не имеется.
Суд не находит оснований не согласиться с данными доводами оценщика, поскольку при наличии сомнений в дате предложения и при наличии сведений о достаточном количестве иных объектов, которые являются аналогами объектам оценки, принятие данных объектов в качестве аналогов необоснованно.
Возражая против обоснованности выводов оценщика, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрия города Ярославля указывали на то, что оценщиком неправильно было определено местоположение объекта-аналога N 2 - "район крупных автомагистралей", его следует отнести к "спальным микрорайонам среднеэтажной застройки". В связи с неверным определением местоположения указанного аналога, как полагают заинтересованные лица, оценщик неверно определилвеличину корректировки цены данного аналога.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
Анализируя пояснения оценщика в данной части можно сделать вывод о том, что при определении местоположения земельного участка, расположенного по адресу: г. Ярославль, у Альтаира со стороны ул. Волгоградская, он исходил из того, что его местоположение следует относить к "районам крупных автомагистралей". Данный объект-аналог находится в Дзержинском районе города Ярославля, как и объект оценки, имеет свободный выход или выезд на автомагистрали. Кроме того, указанный аналог расположен менее чем за 100 м. к улице Волгоградской, которая является крупной автомагистралью города, и в непосредственной близости расположены АЗС и крупный торговый центр.
Изложенное в совокупности позволяет отнести его к "районам крупных автомагистралей".
Приведенные выводы оценщика не опровергнуты материалами дела. Данные выводы постановлены с учетом тех полномочий, которые предоставлены оценщику при проведении оценки законодательством об оценочной деятельности. В связи с этим, оснований полагать, что оценщиком в указанной части допущены нарушения федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Критикуя действия оценщика при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, представитель заинтересованного лица мэрии города Ярославля указывал на то, что оценщик необоснованно отказался от применения повышающей корректировки к цене объекта-аналога N 4 на наличие газоснабжения, что привело к занижению рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений. Из Отчета об оценке следует, что Объект-аналог N 4, расположенный по адресу: <адрес>, предлагался для продажи на торгах. В объявлении о продаже, в разделе технические условия подключения объекта недвижимости к инженерным сетям, указано, что земельный участок имеет возможность подключения к газоснабжению. В подтверждение указанного факта приводится ссылка на данные ОАО "Яргазсервис" N 01-05/1607 от 23.05.2013 г.
Таким образом, содержанием Отчета подтверждается тот факт, что объект - аналог N 4 имеет возможность подведения к нему сетей газоснабжения, что и было учтено оценщиком при определении величины корректировки.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Молодкиной О.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Молодкиной О.А. с настоящим административным иском в суд - 24 января 2020 года.
Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр (8 июля 2016 года) по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Молодкиной Олеси Анатольевны удовлетворить.
Установить на период с 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка площадью 924 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 579 000 (два миллиона пятьсот семьдесят девять тысяч) рублей.
Внести на период с 8 июля 2016 по дату внесения сведений Единого государственного реестра недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 579 000 (два миллиона пятьсот семьдесят девять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 24 января 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 4 марта 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка