Решение Белгородского областного суда от 25 сентября 2018 года №3а-86/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 сентября 2018 года Дело N 3а-86/2018
Белгородский областной суд в составе:
судьи Борисовой О.В.,
при секретаре Кубаевой И.В.,
с участием представителей административного истца ООО "РегионОпт" Арцыбашева Д.Л., административного ответчика Правительства Белгородской области Егоровой Н.П., заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Коноваленко Д.Н.
в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "РегионОпт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО "РегионОпт" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 369 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной - <данные изъяты> руб.
В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость спорного земельного участка (<данные изъяты> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость (<данные изъяты> руб.), которая определена оценщиком ООО "РАДА", что затрагивает права ООО "РегионОпт", поскольку ведет к уплате налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере.
В ходе рассмотрения дела представитель ООО "РегионОпт" уточнил требования, просил установить кадастровую стоимость указанного участка в размере- <данные изъяты> руб. - рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ООО фирма "Агро Плюс" А. от 01.06.2018 N 2.
В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец обращался 06.02.2018.
Определением от 11.04.2018 по настоящему административному делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, а также по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Проведение экспертизы было поручено эксперту-оценщику ООО фирма "Агро Плюс" А. (<адрес>).
Ввиду возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта определением от 09.07.2018 по делу была назначена повторная экспертиза, производство которой поручалось эксперту-оценщику Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" Н.
В результате проведенной по делу экспертизы экспертом Н. составлено заключение от 21.08.2018 N 067.04-0634, согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 составляет <данные изъяты> руб.
Административный истец ООО "РегионОпт" извещен о времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом (заказное письмо с уведомлением о вручении N 30800027762926 получено адресатом 11.09.2018).
В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, полагал достоверным заключение эксперта от 01.06.2018 N 2, подготовленное А.
Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта от 21.08.2018 N 067.04-0634, подготовленным экспертом Н. по результатам повторной судебной экспертизы.
Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания своевременно посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", что подтверждается изготовленной на бумажном носителе копией страницы официального сайта суда от 06.09.2018 (копия определения о возобновлении производства по делу от 22.08.2018 получена указанными лицами 23.08.2018, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 23.08.2018 N 2017-РК/7217, N 2017-РК/7219), явку своих представителей в суд не обеспечили.
Изучив материалы дела, суд полагает возможным удовлетворить административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта Н. от 21.08.2018 N 067.04-0634.
Установлено, что с 30.06.2017 ООО "РегионОпт" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазин, площадью 3 369 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.04.2018 N 31/001/059/2018-351.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 01.01.2016 постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области" и составляет <данные изъяты> руб. (согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.12.2017 N 31/ИСХ/17-745151).
Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу ч. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса РФ.
Исходя из положений ст. 389 Налогового кодекса РФ, земельный участок с кадастровым номером 31:06:0236001:984 признается объектом налогообложения по земельному налогу.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).
Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Административным истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что подтверждается решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области от 28.02.2018 N 185, которым отклонены требования ООО "РегионОпт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Оспариваемая по делу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 01.01.2016, что подтверждается вышеназванным постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 в материалы дела представлены три доказательства: отчет об оценке от 18.12.2017 N 12-12-17, заключение эксперта А. от 01.06.2018 N 2 и заключение эксперта Н. от 21.08.2018 N 067.04-0634.
Исследовав в судебном заседании от 09.07.2018 отчет, подготовленный экспертом-оценщиком ООО фирма "Агро-Плюс" А., от 01.06.2018 N 2 и установив наличие обстоятельств, предусмотренных ч. 2 ст. 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, определением от 09.07.2018 суд удовлетворил ходатайство представителя заинтересованного лица, назначив по делу повторную экспертизу. Возникновение сомнений в обоснованности ранее данного заключения вызвано тем, что эксперт, избрав в качестве подхода для определения рыночной стоимости лишь сравнительный подход, основанный на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, и указывая на необходимость выполнения в рамках выбранного подхода (метода) ряда последовательных действий, в том числе подробного исследования рынка с целью получения достоверной информации обо всех влияющих на стоимость факторах, ограничился лишь применением объектов-аналогов, приведенных в отчете об оценке, который сам же признал несоответствующим законодательству об оценочной деятельности, и аналогами, предложенными правительством области; кроме того в качестве объекта-аналога N 2 использовал земельный участок, из объявления о продаже которого видно, что он продается с пометкой "срочно, торг", не применив к нему корректировку по такому элементу сравнения как "условие продажи". В связи с чем, заключение эксперта А. нельзя признать достоверным доказательством рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка.
Согласно заключению, подготовленному экспертом Н., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 составляет <данные изъяты> руб.
В данном заключении экспертом также сделаны выводы о неполном соответствии отчета от 18.12.2017 N 12-12-17, подготовленного оценщиком ООО "РАДА", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.
Заключение эксперта Н. от 21.08.2018 N 067.04-0634 подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, основано на методологии федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить указанное заключение под сомнение оснований не имеется.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет об оценке N 12-12-17 не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта. Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением каких-либо доказательств.
Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Согласно п. 4 ст. 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Определение рыночной стоимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.
Объяснений стороны недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу ч. 2 ст. 68 Кодекса административного судопроизводства РФ, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Сторона административного истца в представленных возражениях указывала на недостоверность заключения эксперта от 21.08.2018 N 067.04-0634, изложив свои замечания как в письменной форме, так и продублировав их устно в судебном заседании. Однако, доводы стороны были опровергнуты экспертом Н. в судебном заседании 25.09.2018.
При проведении повторной судебной экспертизы экспертом Н. для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход, в рамках которого был использован метод сравнения продаж. Представленное заключение содержит обоснованный отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов.
Проанализировав объявления о продаже земельных участков торгового назначения в г. Старый Оскол и выявив необходимость расширить территорию исследований за счет территорий схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта с использованием различных источников, эксперт пришел к выводу, что для рынка земельных участков г. Белгорода и ближайшего пригорода стоимость 1 кв. м земельного участка коммерческого назначения варьируется от 5 000 руб. до 14 650 руб. При этом эксперт на странице 34 отдельно обращает внимание, что им были рассмотрены объекты не только на указанной выше территории, но и на территории иных населенных пунктов Белгородской области (объекты N 11, N 12, N 13 и N 14), определен диапазон цен за 1 кв.м. Указанное опровергает довод представителя административного истца о введении пользователей заключения в заблуждение обособлением информации об объектах под номерами N 11, N 12, N 13, N 14, последние не были использованы в качестве объектов-аналогов, а указаны для анализа рынка, что очевидно из содержания заключения эксперта. По результатам проведенного анализа в рамках выбранного метода для расчета рыночной стоимости экспертом Н. подобраны три объекта аналога: N 1, N 10, N 15, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.
Не оказывает влияния на стоимость земельного участка и не требует корректировки (вопреки доводам стороны административного истца об обратном) ссылка в объявлении на наличие проекта или разрешения на строительство конкретного здания на этом участке, так как последний выставлен на продажу в качестве свободного от застройки, что подтвердил в судебном заседании эксперт Н.
Не соответствует действительности довод стороны административного истца об отсутствии возможности по проверке объявления к аналогу N 1.
Экспертом Н. обосновано применение показателя 3 балла в отношении объекта оценки при расчете такого ценообразующего фактора как "удобство подъездных путей", поскольку в результате осмотра оцениваемого земельного участка установлено отсутствие обустроенной асфальтированной парковки (стоянка машин осуществляется на насыпи из мелкого щебня).
Является несостоятельной ссылка стороны административного истца на необходимость применения к оценке земельного участка коэффициентов, указанных в таблице "Отношение цен низкоклассных офисно-торговых объектов по районам города по отношению к самому дорогому району города" ("Справочник оценщика недвижимости" том 3, 2014 г.), поскольку коэффициенты, указанные в данной таблице могут применяться лишь к офисно-торговым объектам: зданиям или сооружениям, а не к земельным участкам. Кроме того, эксперт Н. использовал иную методику, что не может ставить под сомнение его заключение.
Заявляя возражения относительно присвоения объекту оценки и аналогам определенных баллов по фактору "удаленность от центра населенного пункта" представитель административного истца не учитывает, что распределением баллов обусловлено окружением данных объектов, которое определение Н. правильно. Окружающую застройку объекта оценки составляют малоэтажные дома (ИЖС), земельный участок с кадастровым номером N расположен в спальном районе, что отражено во всех доказательствах рыночной стоимости, имеющихся в материалах дела, в том числе и в заключении эксперта А., достоверность которого доказывалась ООО "РегионОпт". В связи с чем, не имеет какого-либо значения допущенная экспертом Н. ошибка в указании адресного номера земельного участка с кадастровым номером N, поскольку это не повлияло на правильность выводов и расчетов эксперта.
Достоверность вывода эксперта Н. о том, что объект оценки располагается на красной линии, а также о расположении аналогов относительно красных линий, - не опровергнута. Оценщик, составивший отчет об оценке от 18.12.2017 N 12-12-17, также сделал вывод о наличии у объекта оценки (земельного участка с кадастровым номером N) выхода на красную линию. При таких обстоятельствах, корректировка аналогов по фактору "расположение относительно красной линии" может быть только в сторону увеличения стоимости аналогов, что свою очередь повлечет повышение итоговой рыночной стоимости объекта оценки. В связи с чем, неприменение экспертом Н. данной корректировки не может свидетельствовать о нарушении прав административного истца.
Приведенные в возражениях принтскрины из публичной кадастровой карты и справочная информация по объектам недвижимости на земельный участок, на схожесть которого с аналогом N 3 указывает представитель административного истца, не дают оснований полагать, что это один и тот же участок. В возражениях в принстскрине из публичной кадастровой карты указано, что данный земельный участок предназначен для строительства автостоянки, а в принтскрине аналога N 3 указано - под строительство торгово-офисного здания.
Таким образом, все высказанные стороной административного истца сомнения относительно обоснованности заключения эксперта не нашли своего подтверждения.
Заключение эксперта, подготовленное по результатам повторной экспертизы, содержит существенную и достаточную для исследования информацию, ссылки на источники информации об объектах-аналогах, подбор последних обоснован экспертом.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Таким образом, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка исходить из определенной в заключении эксперта Н. рыночной стоимости.
Согласно ч. 6 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В связи с чем, резолютивная часть решения суда должна содержать дату подачи административным истцом настоящего административного иска - 06.02.2018 (дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области).
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "РегионОпт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 369 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.
Датой подачи заявления ООО "РегионОпт" о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 06.02.2018.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.В. Борисова
Решение в окончательной форме принято 01.10.2018.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка