Дата принятия: 15 февраля 2018г.
Номер документа: 3А-861/2017, 3А-96/2018
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 15 февраля 2018 года Дело N 3А-96/2018
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Медведевой С.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-96/18 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бизнесинвест", общества с ограниченной ответственностью "ПО Легион" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости
УСТАНОВИЛ:
ООО "Бизнесинвест" и ООО "ПО Легион" (далее - административные истцы) обратились в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего им на праве общей долевой собственности объекта недвижимости и просят установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3678,3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, торговый комплекс с офисами, равной его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки - 1 августа 2015 года.
В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнил требования и просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой
Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее- административный ответчик), поддержав в судебном заседании письменные пояснения, вопрос об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта Кругляковой В.М., пояснившей, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на организацию обязанности по уплате налога в завышенном размере.
В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком <данные изъяты>
Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласился представитель административного истца.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.
Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.
Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.
Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования.
В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на 1 августа 2015 года.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
Доводы представителя административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении.
В судебном заседании экспертом Кругляковой В.М. даны исчерпывающие ответы на все возражения представителя ответчика.
Суд соглашается с суждением эксперта о том, что внесение корректировки на разницу в площадях при определении величины арендной ставки в доходном подходе является обоснованным, т.к. как следует из объявлений в аренду сдается помещение, площадь объектов - аналогов, предлагаемая к сдаче в аренду, указана как окончательная, без возможности сдачи в аренду рассматриваемых объектов блоками/частями. В судебном заседании эксперт в указанной части возражений административного ответчика пояснила, что какое-либо подтверждение о возможности сдачи помещений блоками или частями отсутствует в объявлениях.
Возражая относительно доводов представителя административного истца о необходимости определения в отношении земельного участка, отведенного под размещение объекта недвижимости, его рыночной стоимости, эксперт в судебном заседании пояснила, что на стр.92 заключения приводится таблица с данными о рыночной стоимости земельных участков на дату исследования, расположенных на расстоянии от 50 км до 100 км от МКАД. Исходя из таблицы, эксперт сделала вывод о том, что диапазон среднерыночных цен на земельные участки, отведенные под размещение коммерческих объектов и расположенных на расстоянии от 50 до 100 км от МКАД (в районе расположения объекта оценки) 660-3333,3 руб./кв.м (на дату исследования). Кадастровая стоимость земельного участка, отведенного под размещение объекта оценки, составляет 2155руб./кв.м. Данное значение попадает в диапазон рыночных данных, поэтому могло быть принято в качестве достоверной величины рыночной стоимости земельного участка, отведенного под размещение объекта оценки именно на дату исследования.
Эксперт в судебном заседании указала на достоверность своих выводов о целесообразности применения значений по торговым помещениям как наиболее адекватно отражающих соотношение торговых и торгово-офисных объектов с учетом их местоположения, состава помещений и потенциала использования планировки помещений третьего и четвертого этажей для коммерческих целей.
В качестве дополнительного подтверждения обоснованности своих выводов эксперт проанализировала в судебном заседании содержание таблицы 21 заключения.
По данным таблицы, вопреки доводам представителя административного ответчика, принятые за основу значения показателей наиболее адекватно отображают рыночные данные, исходя из расположения объекта (г. Коломна) и объектов-аналогов NN1, 3 (г.Воскресенск). и того факта, что проверить на адекватность среднерыночных данных стоимости офисных помещений, расположенных в зоне "от ММК (А-107) до БМК (А-108)" и в зоне "за пределами БМК (А-108)" затруднительно, так как данные из одной и другой зоны имеются только по направлению юго-восток. Как указала эксперт в судебном заседании, среднерыночные данные стоимости торговых помещений, расположенных в зоне "от ММК (А-107) до БМК (А-108)" и в зоне "за пределами БМК (А-108)" имеют 5 совпадений по направлению (север, юго-восток, юг, юго-запад, запад), среднерыночные данные стоимости помещений торгового назначения, расположенных в зоне "от ММК (А-107) до БМК (А-108)", превышают среднерыночные данные стоимости помещений торгового назначения, расположенных в зоне "за пределами БМК (А-108)", по всем пяти направлениям.
Вопросы наличия оснований для применения корректировок относительно "экономических зон" были исчерпывающе неоднократно на все уточняющие вопросы представителя административного ответчика разъяснены экспертом Кругляковой В.М. в судебном заседании. Логика разъяснений эксперта понятна.
Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.
Установив обстоятельства, изложенные в решении, суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного ответчика о назначении повторной, а затем и дополнительной экспертизы.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.
Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 12 июля 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Бизнесинвест", общества с ограниченной ответственностью "ПО Легион" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 12 июля 2017 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3678,3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> торговый комплекс с офисами, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 122668800 (сто двадцать два миллиона шестьсот шестьдесят восемь тысяч восемьсот) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Ракунова
Мотивированное решение составлено 20 февраля 2018 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
