Решение Тульского областного суда от 21 января 2019 года №3а-860/2018, 3а-36/2019

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 января 2019 года Дело N 3а-36/2019
Тульский областной суд в составе
председательствующего Овсянкиной Н.В.,
при секретаре Звонове А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело N 3а-36/2019 (N 3а-860/2018) по административному исковому заявлению Новикова Валерия Викторовича к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
Новиков В.В. обратился в Тульский областной суд с административным исковым заявлением к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в котором просил установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве аренды земельных участков:
-с кадастровым N, площадью 2285 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения предпринимательской деятельности (под строительство крытой автостоянки), местоположение объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 37-ми метрах от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>;
-с кадастровым N, площадью 4 249 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства с последующей эксплуатацией автозаправочного комплекса, местоположение объекта: <адрес>, в размере, равном их рыночной стоимости.
В обоснование административного иска административный истец указал, что результаты государственной кадастровой оценки указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2016, установленные в результате государственной кадастровой оценки и утвержденные постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N546, в размерах:



Кадастровый номер


Кадастровая стоимость, руб.




N


11 032 310, 55




N


20 951 580,83




завышены, чем нарушаются права административного истца, как арендатора указанных объектов недвижимого имущества при реализации обязательств по оплате арендной платы, размер которой установлен в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков.
В подтверждение доводов о завышении стоимости земельных участков административный истец сослался на отчет <...> N 18/10-237 от 29.10.2018 об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми N согласно которому рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2016 составила:



Кадастровый номер


Рыночная стоимость, руб.




N


3 532 610




N


6 500 120




В судебное заседание административный истец Новиков В.В., его представитель по доверенности Деменков В.С., не явились. О дате и месте слушания по делу извещались своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда письменное заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, поддержав заявленные требования в полном объеме.
Представитель административного ответчика - правительства Тульской области в адресованном суду ходатайстве указал, что правительство Тульской области не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию и просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие представителя правительства, полагая, что оценка судом представленных доказательств рыночной стоимости земельного участка должна осуществляться, в том числе, с учетом интересов всего общества, направленных на стабильное и прогнозируемое финансовое обеспечение деятельности государства и муниципальных образований.
Представитель административного ответчика - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в письменном ходатайстве указал, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя Управления.
Представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области указал, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются, в связи с чем, просил вынести решение на усмотрение суда и в отсутствие представителя Учреждения.
Представитель заинтересованного лица - администрации муниципального образования город Новомосковск в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, оставив разрешение иска на усмотрение суда.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Пунктами 3 и 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости методом массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
В силу требований главы III.1 закона N135-ФЗ от 29 июля 1998 г. результаты определения кадастровой стоимости, отраженные в соответствующем отчете, подлежат утверждению уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, затем внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 7,8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", после чего обязательны к применению для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.
Кроме того, кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть определена в порядке ст. 24.19 закона N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости. В таком случае, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
При этом, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В свою очередь, согласно ч.2 ст. 3 закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Поскольку, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и абзаца 3 ч.11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую, установлена его кадастровая стоимость, суд приходит к выводу, что законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также возможность определения кадастровой стоимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в том случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности лиц, владеющих объектом недвижимости.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в силу требований части 5 статьи 247 и части 1 статьи 248 КАС РФ лежит на административном истце.
Платность использования земли в Российской Федерации относится к одному из принципов земельного законодательства (подп.7 п.1 ст.1 ЗК РФ). Формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. При этом независимо от формы внесения платы отправной величиной, из которой производятся расчеты, является кадастровая стоимость земельного участка.
В силу требований ч.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Ст.3 Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" устанавливает, что годовой размер арендной платы, если иное не предусмотрено статьей 2 настоящего Закона, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
В силу ч.2 указанной статьи кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В ходе рассмотрения спора по существу судом установлены следующие юридически значимые обстоятельства.
Новикову В.В. на основании договора аренды земельного участка N31А/16 от 14.04.2016, заключенному с администрацией муниципального образования г.Новомосковск, на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым N, площадью 4249 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства с последующей эксплуатацией автозаправочного комплекса, адрес (местоположение) объекта: <адрес>. Участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 01.08.2003.
Кроме того, Новикову В.В. на основании договора N 0057А о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды, заключенного с администрацией МО Новомосковский район 03.07.2006, соглашения о передаче права аренды земельного участка от 01.09.2006 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым N, площадью 2285 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения предпринимательской деятельности (под строительство крытой автостоянки), адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 37-ми метрах от ориентира по направлению на юго-восок. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 16.09.2005.
Указанное обстоятельство объективно подтверждено договором аренды земельного участка N31А/16 от 14.04.2016, договором аренды N 0057А от 03.07.2006 с приложениями к нему, соглашением о передаче права аренды земельного участка от 01.09.2016, расчетом арендной платы на 2017 год к договору аренды N от 03.07.2006, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.09.2018 N и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
В силу п.4.2 договора аренды земельного участка N31А/16 от 14.04.2016, абз. 1 расчета размера арендной платы, N 0057А от 03.07.2006 установленного приложением к договору, размер арендной платы по указанному договору определен в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", решением Собрания депутатов муниципального образования г.Новомосковск от 25.03.2014 N 9-10 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду, и установлении коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков".
Указанным Решением, установлено, что размер арендной платы за земельные участки, расположенные в границах муниципального образования город Новомосковск, находящиеся в собственности муниципального образования город Новомосковск, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле (Аг = КС x Ки, где Аг - годовой размер арендной платы, в рублях; КС - кадастровая стоимость земельного участка, в рублях; Ки - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, в процентах).
Таким образом, суд приходит к выводу, что исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, арендная плата за принадлежащие административному истцу на праве аренды земельные участки, кадастровая стоимость которых составляет предмет спора по настоящему административному делу, определяется исходя из их кадастровой стоимости, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права административного истца, как арендатора, а значит, он обладает правовой заинтересованностью в установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере рыночной.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ст. 24.12).
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости.
По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость земельных участков, принадлежащих на праве аренды административному истцу установлена в следующих размерах:
-земельного участка с кадастровым N - 11 032 310,55 руб.
-земельного участка с кадастровым N - 20 951 580,83 руб.
<...>
Указанная кадастровая стоимость земельных участков внесена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016, что следует из имеющихся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28.09.2018 N
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются, поскольку государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований и установление кадастровой стоимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов кадастровой оценки (Определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 N 1555-О и от 23.10.2014 N 2342-О).
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
С целью определения рыночной стоимости указанных земельных участков административный истец обратился в <...>
В соответствии с отчетом N 18/10-237 от 29.10.2018 об оценке двух земельных участков, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу на праве аренды объектов недвижимости была определена оценщиком ФИО8. в размерах:
- для земельного участка с кадастровым N - 3 532 610 руб.
- для земельного участка с кадастровым N - 6 500 120 руб.
Как следует из указанного отчета, при определении рыночной стоимости земельных участков оценщиком был применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, ввиду значительной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью принадлежащих административному истцу на праве аренды земельных участков, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО5
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта от 25.12.2018 года N 169/2018, отчет <...> N 18/10-237 от 29.10.2018 соответствует требованиям технического задания договора на оценку, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части ст. 11, не соответствует федеральным стандартам оценки в части п. 8 ФСО N1, п. 5 ФСО N3, п. 8ж ФСО N3, п. 11 ФСО N3, п. 3 ФСО N4, п. 10 ФСО N4. Стоимость объектов оценки, определенная оценщиком в указанном отчете не подтверждается.
По мнению эксперта, в отчете <...> отсутствует информация, представленная в установленном порядке заказчиком о наличии/отсутствии коммуникаций на объекте оценке. В разделе анализ рынка объекта оценки присутствует анализ рынка земельных участков гор. Саратов (выводы на стр. 62). Величина корректировки на торг при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом взята из справочника оценщика недвижимости за 2011 год (есть более "свежие" данные): минимальное значение 10%, максимальное 15% ( стр. 48,75), при этом, при расчете стоимости в таблицах 1-2 и 202 на стр. 72-73 корректировка взята в размере 8% (0,92). В этих же таблицах Оценщик делает корректировку на передаваемые права в размере 0,90, обоснование приводит на стр. 76, а на стр.77 поправку на передаваемые права берет "на уровне 14%" - данная корректировка не применима по следующим основаниям: под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. (п. 3 ФСО N4). При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения(обременения) на объекты оценки за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации) ( п. 10 ФСО N4). Корректировка на коммуникации: в отчете отсутствует информация, представленная и заверенная заказчиком о составе и наличии коммуникаций на объектах оценки, при этом, информация о наличии/отсутствии и составе коммуникаций у объектов-аналогов под NN1и 2 тоже нет, а у аналога N3 есть возможность подключения. При этом, (таблица 1 на стр. 19,20) оценщик указывает, что на оцениваемых объектах присутствуют улучшения, это подтверждается и материалами фотосъемки на стр. 89. В расчетах оценщиком корректировки не применяются: проверить обоснованность принятого решения не представляется возможным. В таблицах 1-2 и 2-2 удельный показатель после применения корректировок по аналогам под NN1 и 2 отличается в 3 раза -это может говорить о неоднородности выборки. Описание процесса оценки не позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости: так на стр. 76 оценщик поясняет размер корректировки на город расположения объектов оценки, сравнивая Новомосковск с гг. Узловая и Донской - в расчетах корректировку не применяет, т.к. все аналоги расположены в г.Новомосковск. На стр. 80 поясняет, что "аналоги 1,2,3 отличаются от объекта исследования тем, что не имеют коммуникаций и поправка для них равна +13%" - в расчетах данную корректировку не применяет (возможно- технические опечатки). Корректировка на передаваемые права 14% (стр. 77), на стр. 76 - в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений дорог, применяется коэффициент равный 0,90. Сборник корректировок на 01.01. 2017.
На стр. 76 оценщик использует для корректировки коэффициент, взятый из "Сборника корректировок. Сегмент "Земельные участки" по состоянию на 01.01.2017 (п. 8 ФСО N1). По принтскринам (стр. 101-103) невозможно определить в каком году были опубликованы объявления (п. 11 ФСО N3). Информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки не подтверждена.
В связи с выявленными недостатками эксперт произвел собственные расчеты рыночной стоимости земельных участков с применением сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж. Эксперт исходя из того, что объектами оценки являются земельные участки категории земли населенных пунктов с назначением-для коммерческой деятельности, в качестве аналогов выбрал наиболее подходящие земельные участки, расположенные в гор. Новомосковск Тульской области.
В ходе анализа рынка экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): на передаваемые права, на условия финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, размер земельного участка, текущее использование и наличие коммуникаций.
Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
По мнению эксперта, рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2016 составила:
-земельного участка с кадастровым N - 2 841 000 руб.
-земельного участка с кадастровым N - 6 824 000 руб.
В соответствии с ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается по правилам ст. 84 КАС РФ.
Оценивая заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО5 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, устанавливающим рыночную стоимость объектов недвижимости, по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.
Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В силу ст.4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, осуществляющие оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.
Эксперт ФИО5 является членом саморегулируемой организации оценщиков и его ответственность застрахована, он имеет квалификационный аттестат, то есть указанные требования Закона соблюдены.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из Постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 кадастровая стоимость, принадлежащих административному истцу на праве аренды земельных участков определена по состоянию на 01.01.2016.
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанных земельных участков в заключении судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО5, выводы которого признаны судом обоснованными.
О несогласии с указанным заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной судебной экспертизы в целях проверки правильности определения рыночной стоимости объекта недвижимости стороны к суду не обращались; обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельных участков, установленная заключением судебной экспертизы, не соответствует сложившемуся рынку цен на сходные объекты недвижимости на дату установления его кадастровой стоимости, судом при рассмотрении дела по существу не добыто.
При этом, имеющийся в материалах дела отчет <...> N 18/10-237 от 29.10.2018 суд не может отнести к достоверному доказательству, поскольку согласно выводам судебной оценочной экспертизы, признанной судом допустимым и достоверным доказательством по делу, он не в полной мере соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта от 25.12.2018 года N 169/2018, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости и оспариваемой кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как арендатора спорных земельных участков.
То обстоятельство, что установленная оспариваемая кадастровая стоимость названных выше объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, определенную в отчете, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку законом не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, равно как и не устанавливается презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
Принимая решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости ( Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость указанных выше принадлежащих административному истцу на праве аренды земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ФИО5 от 25.12.2018 года N 169/2018, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.
Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности N135-ФЗ).
На основании абз. 3 п. 25 постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в резолютивной части решения должна быть указана дата подачи соответствующего заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, связи с чем, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в суд - 9 ноября 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд,
решил:
административное исковое заявление Новикова Валерия Викторовича к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 4249 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства с последующей эксплуатацией автозаправочного комплекса, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 6 824 000 (шесть миллионов восемьсот двадцать четыре тысячи) рублей.
Установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 2285 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения предпринимательской деятельности (под строительство крытой автостоянки), адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 37-ми метрах от ориентира по направлению на юго-восок. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 841 000 (два миллиона восемьсот сорок одна тысяча) рублей.
В целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых земельных участков является день обращения указанного лица в суд - 09 ноября 2018 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка