Решение Саратовского областного суда от 24 декабря 2019 года №3а-859/2019

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 декабря 2019 года Дело N 3а-859/2019
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Совкича А.П.,
при секретаре Жуковой Е.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Энгельсский завод гофротары" Юналеевой Р.Ф., действующей на основании доверенности от 20 сентября 2019 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Энгельсский завод гофротары" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,
установил:
в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец, с учётом изменения предмета административного иска, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 24 819 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>-2, <адрес>, территория мясокомбината, равной его рыночной стоимости в размере 5 660 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года; земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 109 093 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, территория мясокомбината, равной его рыночной стоимости в размере 20 910 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года; земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7 147 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>-2, территория мясокомбината, равной его рыночной стоимости в размере 1 730 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года; земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 613 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, Энгельс-19, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 149 000 рублей в период с 01 января 2019 года до 20 ноября 2019 года.
В обоснование заявленных требований общество с ограниченной ответственностью "Энгельсский завод гофротары" (далее - ООО "Энгельсский завод гофротары") указывает, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N, расположенных по адресу: <адрес>-2, <адрес>, территория мясокомбината.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 01 января 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" утверждена кадастровая стоимость указанных земельных участков в размере 14 120 273 рублей 67 копеек, 37 831 270 рублей 54 копеек и 2 475 649 рублей 33 копеек соответственно.
Вместе с тем рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01 января 2018 года, согласно отчётам об оценке ООО "Аваллон" N 2019/06/08КС и N 2019/06/10КС от 17 октября 2019 года, определена в размере 5 660 000 рублей, 149 000 рублей, 20 910 000 рублей и 1 730 000 рублей соответственно.
Установленная кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами, значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником и арендатором земельных участков, вынужденного оплачивать налоговые обязательства и арендные платежи в большем размере.
Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.
Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В соответствии с частями 1, 4, 7 и 9 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, ООО "Энгельсский завод гофротары" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:032025:6, 64:50:032030:17, 64:50:032025:113, 64:50:032025:77 (листы дела N 13-21, 22-45, 46-56, 57-72).
Министерством инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области в соответствии с Законом N 237-ФЗ и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года N 562-П "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Саратовской области" принято распоряжение от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году".
Государственному бюджетному учреждению Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" поручено выполнить работы по определению кадастровой стоимости и составлению отчёта об итогах государственной кадастровой оценки указанных земельных участков в соответствии с действующим законодательством.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" утверждены результаты проведения государственной оценки земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области по состоянию на 01 января
2018 года, в том числе, утверждена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N размере 14 120 273 рубля 67 копеек, 1 571 045 рублей 44 копейки, 37 831 270 рублей 54 копейки и 2 475 649 рублей 33 копейки (листы дела N 9, 10, 11, 12).
Актом об определении кадастровой стоимости от 12 ноября 2019 года N 217-2019 по состоянию на 08 ноября 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, утверждена в размере 457 175 рублей 40 копеек.
Таким образом, в отношении указанных земельных участка проведена государственная кадастровая оценка, участки были включены в перечень объектов, подлежащих такой оценке.
Часть 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объектов на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу положений части 4 статьи 14 Закона N 237-ФЗ следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (9, 11, 12).
Оспаривая кадастровую стоимость в суде, административный истец представил в суд отчёты об оценке рыночной стоимости земельных участков N 2019/06/08КС и N 2019/06/10КС от 17 октября 2019 года, составленный ООО "Аваллон", в котором рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 01 января 2018 года, определена в размере 5 660 000 рублей, 149 000 рублей, 20 910 000 рублей и 1 730 000 рублей соответственно (листы дела N 74-132, 133-172).
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи
3 Закона N 237-ФЗ).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик ООО "Аваллон" ФИО4, составивший отчёты, является членом саморегулируемой организации СОЮЗ оценщиков "СИБИРЬ", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 15 марта 2019 года N 1075, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года N 58, ответственность его застрахована в СПАО "Рессо-гарантия". Ответственность ООО "Аваллон" застрахована в СПАО "Рессо-гарантия".
Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик ФИО4 подтвердил выводы отчётов, пояснил примененные им методы оценки, обосновал выбор аналогов, применение корректировок.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.
Оценщиком при составлении отчётов применен сравнительный подход при расчёте стоимости объектов оценки, отказ от доходного и затратного подходов мотивированно обоснован.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведены в отчётах N 2019/06/08КС и N 2019/06/10КС от 17 октября 2019 года, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: условия сделки, местоположение, местоположение относительного города (пригорода), транспортная доступность, разрешенное использование, передаваемые права, общая площадь, улучшения на земельном участке.
Поиск информации производился в сети Интернет и периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, составил таблицу сравнения объектов-аналогов, приложил скриншоты объявлений со страниц сайта, представил карту местоположения объекта оценки и объектов-аналогов.
Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице сравнения.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Оценщиком применены корректировки на передаваемые права, цену предложения, местонахождение, общую площадь.
При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объектов оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона N 135-ФЗ).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 01 января 2018 года составляет 5 660 000 рублей, 149 000 рублей, 20 910 000 рублей и 1 730 000 рублей соответственно.
Оснований для выводов о недостоверности отчётов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объектов недвижимости, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
Как установлено судом, актом об определении кадастровой стоимости от 12 ноября 2019 года N 217-2019 по состоянию на 08 ноября 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, утверждена в размере 457 175 рублей 40 копеек (лист дела N 236).
В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В обоснование требования о применении установленной в отношении земельного участка кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, административный истец ссылается на то, что поскольку арендная плата рассчитывается поквартального, у него имеется обязанность по уплате арендной платы рассчитанной на основании кадастровой стоимости земельного участка, установленной Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 01 января 2018 года N 1026-р в размере 1 571 045 рублей 44 копеек.
Принимая во внимание, что в настоящее время у ООО "Энгельсский завод гофротары" имеется задолженность по уплате арендных платежей и что к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка, то у административного истца по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 18 постановления от 30 июня 2015 года N 28, при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.
Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
С учётом изложенного суд приходит к выводу, что установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 613 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>-2, <адрес>, подлежит применению с 01 января 2019 года и до 20 ноября 2019 года - даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования ООО "Энгельсский завод гофротары" подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Энгельсский завод гофротары" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 24 819 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>-2, <адрес>, территория мясокомбината, равной его рыночной стоимости в размере 5 660 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 109 093 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>-2, <адрес>, территория мясокомбината, равной его рыночной стоимости в размере 20 910 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7 147 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>-2, территория мясокомбината, равной его рыночной стоимости в размере 1 730 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 613 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>-2, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 149 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, установленной настоящим решением суда, подлежат применению с 01 января 2019 года до 20 ноября 2019 года.
Датой подачи заявления считать 18 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий А.П. Совкич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка