Решение Красноярского краевого суда от 19 января 2021 года №3а-858/2020, 3а-77/2021

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 января 2021 года Дело N 3а-77/2021
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,
с участием представителя Правительства Красноярского края Россихина Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-77/2021 по административному иску Холназарова Мирзохона Пардаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
Холназаров М.П. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя тем, что административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 24:25:N :80, 24:25:N :81, расположенных Минусинском районе Красноярского края
По результатам государственной кадастровой оценки состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :80 составляет 325 000 рублей, с кадастровым номером 24:25:N :81 - 3 715 400 рублей.
По итогам независимой оценки, выполненной ООО "Независимая оценка и экспертиза собственности" и представленной в отчете N 04/13/08 от 13 августа 2020 года, по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :80 составляет 165 000 рублей, с кадастровым номером 24:25:N :81 - 1 420 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующей их рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы за пользование земельными участками, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков.
Просит с учетом уточнения административного иска установить кадастровую стоимость земельного с кадастровым номером 24:25:N :80 в размере его рыночной стоимости 183 000 рублей; установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24:25:N :81 в размере его рыночной стоимости 1 598 000 рублей.
Административный истец Холназаров М.П., извещенный о времени и месте судебного заседания в заявлении об уточнении административного иска просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель Правительства Красноярского края Россихин Е.В., действующий на основании доверенностей, просил в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке, а также заключение судебной оценочной экспертизы не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и не могут являться надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация Минусинского района Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие административного истца Холнозарова М.П., представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации Минусинского района Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель Правительства Красноярского края Россихин Е.В. не возражал.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1).
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3).
По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 30.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Положениями статьи 11 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 года N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" предусмотрено, что при определении выкупной цены за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, учитывается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Судом установлено, что Холназаров М.П. на основании договоров аренды земельных участков от 21 мая 2020 года N 3092 и N 3093 являлся арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 24:25:N :80 (автодорога "Минусинск-Курагино-Артёмовск", 8км+100м, справа), 24:25:N :81 (автодорога "Минусинск-Курагино-Артёмовск", 8км+100м, справа, площадка отдыха), расположенных по адресу: Красноярский край, Минусинский район. (л.д. 12-30).
По условиям данных договоров размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
В настоящее время земельные участки с кадастровыми номерами 24:25:N :80 и 24:25:N :81 находятся в фактическом владении Холнозарова М.П. На земельном участке с кадастровым номером 24:25:N :80 расположено нежилое здание, принадлежащее административному истцу на праве собственности.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, по состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :80 составляет 325 000 рублей, с кадастровым номером 24:25:N :81 - 3 715 400 рублей. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 21 июня 2018 года (л.д. 32-33).
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельных утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 26 сентября 2017 года N 556-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края, за исключением муниципального образования город Красноярск".
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 04/13/08 от 13 августа 2020 года, выполненный ООО "Независимая оценка и экспертиза собственности" (оценщик Магера М.А.), согласно которому по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :80 составляет 165 000 рублей, с кадастровым номером 24:25:N :81 - 1 420 000 рублей (л.д. 35-91).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
На основании определения Красноярского краевого суда от 19 октября 2020 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Колодзинскому С.Г.
Согласно заключению эксперта Колодзинского С.Г. от 25 ноября 2020 года N 203/2020-ЗЭ, по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :80 составляет 183 000 рублей, с кадастровым номером 24:25:N :81 - 1 598 000 рублей (т. 2 л.д. 3-64).
Как следует из заключения эксперта от 25 ноября 2020 года N 203/2020-ЗЭ, при оценке земельных участков экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Эксперт Колодзинский С.Г. до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Колодзинский С.Г. подробно и аргументированно разъяснил исследовательскую часть и выводы заключения от 25 ноября 2020 года N 203/2020-ЗЭ по спорным вопросам, возникшим у Правительства Красноярского края и изложенным в отзыве на указанное заключение. В частности экспертом убедительно аргументирован выбор для оценки в качестве объектов-аналогов одних объектов недвижимости и не принятия в качестве объектов-аналогов других, применение тех или иных корректировок.
Достоверность заключения эксперта от 25 ноября 2020 года N 203/2020-ЗЭ и содержащиеся в нем выводы о том, что по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :80 составляет 183 000 рублей, с кадастровым номером 24:25:N :81 - 1 598 000 рублей, у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Доказательств несоответствия названного экспертного заключения требованиям Федеральных стандартов оценки и каких-либо документов и доказательств, которые могли бы опровергнуть или поставить под сомнение заключение судебного эксперта суду не представлено.
Поскольку в соответствии положениями Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельных участков может применяться для определения арендной платы либо выкупной цены за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
С учетом изложенного кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 24:25:N :80, 24:25:N :81 должна быть определена равной их рыночной стоимости, которая установлено заключением судебной оценочной экспертизы.
Датой обращения Холназарова М.П. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:25:N :80, 24:25:N :81 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд - 22 сентября 2020 года.
Определением Красноярского краевого суда от 19 октября 2020 года по расходы по проведению экспертизы были возложены на Правительство Красноярского края, как на лицо, заявившее соответствующее ходатайство и не освобожденное от несения судебных расходов.
25 ноября 2020 года директор ООО "Служба оценки собственности" Колодзинский С.Г. (он же эксперт, проводивший экспертизу) обратился ходатайством об оплате стоимости судебной оценочной экспертизы в сумме 35 000 рублей, ссылаясь на то, экспертиза оплачена не была.
Поскольку рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :80 почти в два раза (на 43%), а земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :81 более чем в 2 раза (на 57%) превышает их рыночную стоимость, определенную заключением судебной оценочной экспертизы, при этом определением Красноярского краевого суда от 19 октября 2020 года расходы по проведению экспертизы были возложены на Правительство Красноярского края, которая оплачена не была, суд полагает взыскать с Правительства Красноярского края в пользу ООО "Служба оценки собственности" оплату за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 35 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Холназарова Мирзохона Пардаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :80, расположенного по адресу: Красноярский край, Минусинский район, автодорога "Минусинск-Курагино-Артёмовск", 8км+100м, справа, в размере его рыночной стоимости - 183 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:25:N :81, расположенного по адресу: Красноярский край, Минусинский район, автодорога "Минусинск-Курагино-Артёмовск", 8км+100м, справа, площадка отдыха, в размере его рыночной стоимости - 1 598 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2016 года.
Датой обращения Холназарова Мирзохона Пардаевича с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:25:N :80, 24:25:N :81 считать 22 сентября 2020 года.
Взыскать с Правительства Красноярского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Служба оценки собственности" оплату за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 35 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 22 января 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка