Решение Воронежского областного суда от 28 февраля 2018 года №3А-858/2017, 3А-129/2018

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 февраля 2018 года Дело N 3А-129/2018
Именем Российской Федерации
"28" февраля 2018 года Воронежский областной суд в составе:
председательствующего судьи Селиверстовой И.В.
при секретаре Аристовой Л.С.
с участием представителя административного истца Прозоровского К.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Шелл" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
7 декабря 2017 года в Воронежский областной суд поступило названное выше административное исковое заявление, предъявленное к правительству Воронежской области, Управлению Росреестра по Воронежской области и администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области, в котором генеральный директор ООО "Шелл" ФИО3 просит установить кадастровую стоимость земельных участков, принадлежащих административному истцу на праве аренды, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года:
- с кадастровым номером N площадью 12 120 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации спортивно-оздоровительных мероприятий и летнего отдыха, в размере 332 318 рублей;
- с кадастровым номером N площадью 19 285 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации спортивно-оздоровительных мероприятий и летнего отдыха, в размере 509 490 рублей.
В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), указывает, что кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная постановлением правительства Воронежской области от 11 декабря 2015 года N 970 (далее - Постановление N 970), составляет 6 750 961, 2 и 10 741 937, 85 рублей соответственно. Размер рыночной стоимости подтверждается отчетом об оценке оценщиков ООО "Консалт Черноземья" ФИО4 и ФИО5 N 100/17 от 9 октября 2017 года.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 401 от 8 ноября 2017 года заявление ООО "Шелл" о пересмотре кадастровой стоимости, поданное 26 октября 2017 года, было отклонено.
Вместе с тем административный истец как арендатор земельных участков обязан уплачивать арендные платежи исходя из размера их кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер их действительной рыночной стоимости (л.д. 6-8).
8 декабря 2017 года административный иск был принят к производству Воронежского областного суда и по нему возбуждено административное дело (л.д.1-4).
19 декабря 2017 года определением Воронежского областного суда по настоящему делу по ходатайству административного истца была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости требованиям действующего законодательства и на предмет определения рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости, производство по делу приостановлено (л.д. 155-159).
В связи с поступлением 15 февраля 2018 года в адрес суда заключения эксперта N 344/6-4 от 9 февраля 2018 года определением суда от той же даты производство по делу было возобновлено, о чем сообщено участвующим в деле лицам (л.д. 193).
Представители административных ответчиков - правительства Воронежской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области, представители заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиала по Воронежской области, администрации Рождественско-Хавского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке (л.д. 194-196); представители органов местного самоуправления письменно просили о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 197, 199), иные лица о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
В ранее поданных отзывах представители органов местного самоуправления возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что многократное уменьшение кадастрового стоимости приведет к значительному уменьшению доходной части бюджетов (л.д. 130-132, 134-137); представитель органа кадастрового учета по существу заявленных требований полагался на усмотрение суда (л.д. 161-163).
В судебном заседании представитель административного истца ФИО6 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из содержания абзацев 1-3, 9 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области N 401 от 8 ноября 2017 года было отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее 26 октября 2017 года, по тем основаниям, что установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости более 30 процентов, а именно 95 процентов, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства (л.д. 103-106).
При этом суд учитывает, что в силу положений абзаца 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Как следует из материалов административного дела, ООО "Шелл" (л.д. 109-111) принадлежат на основании договоров аренды NN 277, 278 от 11 августа 2008 года земельные участки: с кадастровым номером N площадью 12 120 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации спортивно-оздоровительных мероприятий и летнего отдыха; с кадастровым номером N площадью 19 285 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации спортивно-оздоровительных мероприятий и летнего отдыха (л.д. 11-20, 161-163).
При изложенных обстоятельствах, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих ему на праве аренды земельных участков, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, обязанного уплатить арендные платежи, исчисляемые исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Названные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены Постановлением N 970.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная указанным нормативным актом по состоянию на 1 января 2014 года, составляет 6 750 961,2 и 10 741 937,85 рублей соответственно и внесена в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 года (л.д. 21-22, 161-163).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков была установлена по состоянию на 1 января 2014 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется их рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.
В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству административного истца с целью подтверждена достоверности представленного им отчета об оценке спорных земельных участков на основании определения суда от 19 декабря 2017 года была проведена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости требованиям действующего законодательства и определения рыночной стоимости земельных участков на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России" ФИО7 N 344/6-4 от 9 февраля 2018 года оценщиками ООО "Консалт Черноземья" ФИО4 и ФИО5 в отчете N 100/17 от 9 октября 2017 года допущены несоответствия п. 5 ФСО N3, влияющие на итоговую стоимость объектов исследования; рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составляет: с кадастровым номером N - 1 648 320 рублей; с кадастровым номером N - 2 622 760 рублей (л.д. 174-191).
Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертом специализированного экспертного учреждения, которая имеет высшее образование, степень магистра по направлению подготовки "Строительство"; прошла профессиональную переподготовку по программе "Оценка собственности", специализация "Оценка предприятия (бизнеса)", по программе "Землеустройство", экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 и стаж работы с 2008 года, 27.1 и стаж работы с 2014 года. Эксперт ФИО7 предупреждена об ответственности, предусмотренной статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьей 82 КАС РФ.
Доказательств, свидетельствующих о том, что названное заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в порядке, установленном статьей 62 КАС РФ, не представлено.
Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков не обращались.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.
Суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, в то время как представленный административным истцом отчет N 100/17 от 9 октября 2017 года, составленный оценщиками ООО "Консалт Черноземья" ФИО4 и ФИО5 (л.д. 23-102), содержат нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, выявленные в ходе проведения судебной экспертизы.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года (на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта N 344/6-4 от 9 февраля 2018 года.
Доводы представителей органов местного самоуправления о том, что пересмотр кадастровой стоимости земельных участков повлечет уменьшение доходной части бюджетов, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению, являются несостоятельными, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной прямо предусмотрена законом.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При этом по смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Исходя из положений названных выше норм, а также учитывая, что оспариваемые результаты кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2015 года, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 26 октября 2017 года, сведения о кадастровой стоимости земельных участков, устанавливаемые настоящим решением, подлежат установлению с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и в силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, - до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков, принадлежащих административному истцу на праве аренды, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, поданное в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 26 октября 2017 года, подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость названных земельных участков утверждена нормативным правовым актом правительства Воронежской области в результате проведения государственной кадастровой оценки, суд не находит оснований к удовлетворению административного искового заявления в части требований, предъявленных к администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области, которая в данном случае является ненадлежащим административным ответчиком.
Согласно требованиям пункта 4 части 6 статьи 180, 103, 106 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд приходит к следующему.
При обращении с административным иском ООО "Шелл" была уплачена государственная пошлина в размере 4 000 рублей (л.д. 9-10).
В силу части 5 статьи 247, 248 КАС РФ обязанность доказывания в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце. В этой связи при вынесении определения о назначении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости требованиям действующего законодательства и на предмет определения рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости суд возложил обязанность по оплате ее проведения на административного истца.
Расходы за производство судебной экспертизы на предмет определения величины рыночной стоимости земельных участков составляют 36 776 рублей и понесены административным истцом частично в размере 22 386 рублей, что подтверждается платежным поручением N 352 от 25 декабря 2017 года (л.д. 168).
Определение суда вступило в законную силу, однако в части оплаты расходов на проведение указанной экспертизы в размере 14 390 рублей остается неисполненным (л.д. 192).
Принимая во внимание изложенное, а также учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ о невозможности возложения на административного истца некомпенсируемого бремени несения судебных расходов при установленном судом значительном превышении кадастровой оценки над рыночной стоимостью, а также исходя из содержания части 1 статьи 111 и части 1 статьи 114 КАС РФ в их совокупности, суд полагает возможным взыскать 14 390 рублей в счет возмещения расходов на производство судебной экспертизы с административного ответчика.
Исходя из содержания статей 111, 114, 247 КАС РФ в их системной связи, разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", а также с учетом правовой позиции, выраженной Конституционным Судом РФ в Постановлении 11.07.2017 N 20-П, судебные расходы по оплате проведения судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости земельных участков, понесенные административным истцом в размере 22 386 рублей, подлежат взысканию с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, которым в данном случае является правительство Воронежской области.
При этом суд принимает во внимание, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорных объектов значительно превышает их кадастровую стоимость, установленную судом в размере их рыночной стоимости, материалы дела не содержат доказательств отсутствия ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, а понесенные административным истцом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.
В данном случае, принимая во внимание, что понесенные административным истцом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска, правительство Воронежской области должно компенсировать административному истцу расходы на оплату государственной пошлины в размере 4 000 рублей и на оплату проведения судебной экспертизы в размере 22 386 рублей.
Вместе с тем оснований к возложению на правительство Воронежской области бремени несения расходов по проведению судебной экспертизы на предмет определения соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности в размере 22 386 рублей (л.д. 169) суд не усматривает, поскольку названное письменное доказательство допустимым по настоящему делу судом не было признано, доводы о его соответствии требованиям законодательства не нашли своего подтверждения, рыночная стоимость спорных земельных участков устанавливается на основании заключения судебного эксперта N 344/6-4 от 9 февраля 2018 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Шелл" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельных участков:
- с кадастровым номером N площадью 12 120 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации спортивно-оздоровительных мероприятий и летнего отдыха, определенную по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 1 648 320 (один миллион шестьсот сорок восемь тысяч триста двадцать) рублей,
- с кадастровым номером N площадью 19 285 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации спортивно-оздоровительных мероприятий и летнего отдыха, определенную по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 2 622 760 (два миллиона шестьсот двадцать две тысячи семьсот шестьдесят) рублей, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Датой подачи заявления считать 26 октября 2017 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Шелл" к администрации Новоусманского муниципального района Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости отказать.
Взыскать с правительства Воронежской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Шелл" в счет возмещения судебных расходов 26 386 (двадцать шесть тысяч триста восемьдесят шесть) рублей.
Взыскать с правительства Воронежской области в пользу ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" расходы за проведение экспертизы в сумме 14 390 (четырнадцать тысяч триста девяносто) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 28 января 2018 года.
Председательствующий И.В. Селиверстова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка