Решение Верховного Суда Республики Хакасия от 24 января 2018 года №3А-85/2017, 3А-11/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

РЕШЕНИЕ

от 24 января 2018 года Дело N 3А-11/2018
Верховный Суд Республики Хакасия
в составе председательствующего Вениченко О.В.,
при секретаре Киричек О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям общества с ограниченной ответственностью "СУЭК - Хакасия" к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
ООО "СУЭК - Хакасия" 24 октября 2017 г. обратилось в Верховный Суд Республики Хакасия с административными исковыми заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемых им земельных участков с кадастровыми N, N, N.
В обоснование административных исков административный истец указал, что кадастровая стоимость указанных земельных участков составляет 568249003,96 рубля, 302173708,16 рублей и 62301284,04 рубля, соответственно, что значительно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчетах оценщика, и составляющую 227000000 рублей, 121000000 рублей и 49000000 рублей, соответственно.
Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости указанных земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая на него обязанности по уплате арендной платы в большем размере, чем следовало бы, просил установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определённой оценщиком.
Определением суда от 25 октября 2017 г. административные дела по вышеуказанным административным исковым заявлениям соединены в одно производство.
В судебном заседании представители административного истца Озолина М.В. и Барсуков А.С., действующие на основании доверенностей от 20 ноября 2017 г., требования административных исковых заявлений поддержали, уточнив их, просили установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее - Министерство, Минимущество Республики Хакасия) Ведерникова А.Н., действующая на основании доверенности от 5 октября 2017 г., Шилова Н.Р., действующая на основании доверенности от 28 ноября 2017 г., выразили несогласие с заключением экспертов. В частности, указали, что ни в одном из разделов экспертного заключения, в нарушение пунктов 10, 11 ФСО N 7, не содержится четкого определения сегмента рынка, к которому принадлежат объекты оценки. Полагают необоснованным использование экспертами сведений с сайта Росиэлт, поскольку данные этого сайта могут содержать ошибки и неточности и их использование в расчетах недопустимо. Также полагают необоснованным произведение экспертами корректировок на местоположение и на условия рынка, поскольку экспертами не обосновано и не доказано, что объекты-аналоги, расположенные на территории Кемеровской области, более привлекательны, чем оцениваемые объекты, для корректировки использованы непроверенные и не относящиеся к спорному сегменту рынка данные.
Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Усть-Абаканский район Доценко Ксения Юрьевна, действующая на основании доверенности от 1 декабря 2017 г., поддержала возражения представителей Минимущества Республики Хакасия.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия) Ощепкова Н.Э., действующая на основании доверенности от 23 января 2017 г. N 03-30-219/17, извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыла, представила письменный отзыв на административные исковые заявления, в котором указала на отсутствие спора с административным истцом по его праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, а также просила рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представители административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Хакасия (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), заинтересованного лица администрации Солнечного сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителей административного истца, административного ответчика Минимущества Республики Хакасия и заинтересованного лица администрации муниципального образования Усть-Абаканский район Республики Хакасия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с договором аренды земельного участка от 28 июля 2016 г. N, заключённым с муниципальным образованием Солнечный сельсовет Усть-Абаканского района Республики Хакасия, ООО "СУЭК-Хакасия" является арендатором земельного участка с кадастровым N, общей площадью ..... кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: недропользование, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с договором аренды земельного участка от 29 декабря 2016 г. N, заключённым с администрацией Солнечного сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия, ООО "СУЭК-Хакасия" является арендатором земельного участка с кадастровым N, общей площадью ..... кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для размещения объектов по добыче угля, расположенного по адресу: <адрес>.
Кроме того, в соответствии с договором аренды земельного участка от 1 марта 2017 г. N, заключённым с администрацией Солнечного сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия, ООО "СУЭК-Хакасия" является арендатором земельного участка с кадастровым N, общей площадью ..... кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: недропользование, расположенного по адресу: <адрес>.
Из содержания выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 октября 2017 г. следует, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми N и N в сумме 568249003,96 рубля и 302173708,16 рублей, соответственно, внесены в государственный кадастр недвижимости 30 декабря 2016 г. в соответствии с приказом Минимущества Республики Хакасия от 27 октября 2016 г. N 020-147-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Хакасия по состоянию на 1 января 2016 г.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 октября 2017 г. следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N в сумме 62301284,04 рублей внесены в государственный кадастр недвижимости 12 января 2017 г. в соответствии с Актом определения кадастровой стоимости земельного участка от 27 декабря 2016 г., утвержденным ФГБУ ФКП "Росреестра".
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО N 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.
В силу статьи 19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельных участков, утверждённые приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, предполагают применение при определении кадастровой стоимости земельного участка в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок (пункт 2.1.3 Методических указаний), полученного с использованием методов массовой оценки.
Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Хакасия при Управлении Росреестра по Республике Хакасия от 30 мая 2017 г. NN 332 и 335, от 13 июня 2017 г. N 389, куда ООО "СУЭК-Хакасия" обратилось с заявлениями 2 мая 2017 г. по земельным участкам с кадастровыми N и N, с заявлением от 18 мая 2017 г. по земельному участку с кадастровым N, в пересмотре кадастровой стоимости было отказано в связи с несоответствием представленных отчетов об оценке Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Административным истцом представлены отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми N, N и N от 28 марта 2017 г. N, от 30 марта 2017 г. N, от 28 апреля 2017 г. N составленные ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз", с указанием их рыночной стоимости в размере 227000000, 121000000 и 49000000 рублей, соответственно, по состоянию на 1 января 2016 г. (земельного участка с кадастровым N по состоянию на 27 декабря 2016 г.), а также положительные экспертные заключения на указанные отчёты об оценке от 29 марта 2017 г. N, от 30 марта 2017 г. N и от 28 апреля 2017 г. N, составленные СОО Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", свидетельствующие о том, что кадастровая стоимость данных земельных участков, определённая с применением методов массовой оценки, значительно превышает их рыночную стоимость.
Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы ООО "СУЭК-Хакасия", поскольку размер арендной платы за земельные участки зависит от кадастровой стоимости (пункт 3.4 договоров аренды от 28 июля 2016 г. N, от 29 декабря 2016 г. N и от 1 марта 2017 г. N).
В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
На вышеуказанные отчеты оценщика представителями административного ответчика Минимущества Республики Хакасия представлены возражения, которые суд полагает обоснованными.
В связи с указанным, определением суда от 13 декабря 2017 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФИО11 и ФИО12, ООО "АПОС".
Согласно заключению экспертов от 12 января 2018 г. N отчеты ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз" от 28 марта 2017 г. N, от 30 марта 2017 г. N и от 4 апреля 2017 г. N об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми N, N и N, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз" допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно неверно подобраны аналоги для сравнения, допущены ошибки при выполнении математических действий, использованная информация по некоторым аналогам является недостаточной и недостоверной.
Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми N и N на 1 января 2016 г. составляет 417313639 и 221911889 рублей, соответственно, земельного участка с кадастровым N на 27 декабря 2016 г. - 56257564 рубля.
Проверив представленное заключение экспертов на предмет его соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.
Суд полагает необоснованными доводы представителей Минимущества Республики Хакасия о нарушении экспертами законодательства об оценочной деятельности при ответе на вопрос о рыночной стоимости спорных земельных участков.
В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
На страницах 8 - 43 экспертами приведен подробный и обоснованный анализ рынка недвижимости, в том числе анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - земли промышленности и иного специального назначения.
При этом анализ осуществлен с учетом специфики спорных земельных участков, предоставленных для нужд горнодобывающего предприятия, и, с учетом того, что рынок указанных объектов недвижимости в регионе неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, экспертами расширена территория исследования за счет смежной территории Кемеровской области, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемых объектов.
Мотивировочная часть заключения экспертов содержит как анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты, а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов.
Объем исследований определен экспертами исходя из принципа достаточности, что соответствует требованиям пунктов 10 и 11 ФСО N 7.
Анализ наиболее эффективного использования спорных земельных участков с учетом анализа рынка объектов-аналогов и их сравнения с применением поправок и корректировок, в том числе обоснование и расчет применяемых корректировок содержится на страницах 43-56 заключения экспертов и не противоречит пунктам 12, 13, 22 ФСО N 7.
Выводы экспертов мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и суд принимает за основу указанную в заключении экспертов рыночную стоимость спорных земельных участков.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.
В материалы дела представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанных объектов недвижимости на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость.
Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.
Таким образом, административными ответчиками по требованиям об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми N и N являются Управление Росреестра по Республике Хакасия, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и Минимущество Республики Хакасия, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах административные исковые требования ООО "СУЭК-Хакасия" к Министерству и Управлению Росреестра по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, равной его рыночной стоимости в размере 417313639 рублей, а также земельного участка с кадастровым N в размере 221911889 рублей по состоянию на 1 января 2016 г., подлежат удовлетворению.
В абзаце 3 пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно приказам Росреестра от 26 декабря 2011 г. N П/531 и от 12 мая 2015 г. N П/210 ФГБУ "ФКП Росреестра" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик.
Таким образом, административным ответчиком по требованиям об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N является ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Хакасия, как орган, осуществляющий функции по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик.
При таких обстоятельствах административные исковые требования ООО "СУЭК-Хакасия" к ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, равной его рыночной стоимости в размере 56257564 рубля по состоянию на 27 декабря 2016 г., подлежат удовлетворению.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования административных исковых заявлений общества с ограниченной ответственностью "СУЭК - Хакасия" к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми N и N, поданных 2 мая 2017 г. - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью ..... кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: недропользование, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 417313639 (четыреста семнадцать миллионов триста тринадцать тысяч шестьсот тридцать девять) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью ..... кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для размещения объектов по добыче угля, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 221911889 (двести двадцать один миллион девятьсот одиннадцать тысяч восемьсот восемьдесят девять) рублей.
В удовлетворении требований в указанной части к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Хакасия - отказать.
Требования административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "СУЭК - Хакасия" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, поданного 18 мая 2017 г. - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью ..... кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: недропользование, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 56257564 (пятьдесят шесть миллионов двести пятьдесят семь тысяч пятьсот шестьдесят четыре) рубля.
В удовлетворении требований в указанной части к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в месячный срок со дня составления в мотивированной форме.
Председательствующий Вениченко О.В.
В мотивированной форме решение составлено 26 января 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка