Дата принятия: 08 июня 2020г.
Номер документа: 3а-844/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 июня 2020 года Дело N 3а-844/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Виктория" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - ООО "Виктория", административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости следующих земельных участков:
- земельного участка с кадастровым номером **69, общей площадью 32 603 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7 577 263 рубля по состоянию на 01.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **70, общей площадью 6 509 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 036 342 рубля по состоянию на 01.01.2019.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков, соответственно, плательщиком земельного налога. Кадастровая стоимость данных земельных участков, определенная по состоянию на 01.01.2019, не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, по мнению административного истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
В ходе рассмотрения дела по существу административным истцом подано уточненное административное исковое заявление, согласно которому он просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **69 равной его рыночной стоимости в размере 7 941 439 рублей по состоянию на 01.01.2019; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **70 равной его рыночной стоимости в размере 2 097 916 рублей по состоянию на 01.01.2019. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости указанных объектов представил новый отчет об оценке N 12.И/О-20 от 05.06.2020, выполненный индивидуальным предпринимателем К.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, в суд представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на уточненных исковых требованиях настаивает.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленных в уточненном административном исковом заявлении требований.
Заинтересованное лицо Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в суд представителя не направило, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю), администрация Краснокамского городского округа Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, правовую позицию по заявленным требованиям не высказали.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Из материалов дела следует, что ООО "Виктория" является собственником следующих объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером **69, общей площадью 32 603 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****; земельного участка с кадастровым номером **70, общей площадью 6 509 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, ООО "Виктория" вправе оспорить их кадастровую стоимость.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30.06.2015 N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленных в материалы выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **69 установлена в размере 19 556 850,29 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **70 установлена в размере 4 290 212,08 рублей и определена в каждом случае по состоянию на 01.01.2019 приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края".
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении каждого объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных (уточненных) исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 12.И/О-20 от 05.06.2020, выполненный индивидуальным предпринимателем К., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **69 по состоянию на 01.01.2019 составляет 7 941 439 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **70 по состоянию на 01.01.2019 составляет 2 097 916 рублей.
Учитывая, что в каждом случае кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2019, рыночная стоимость спорных участков также подлежит определению по состоянию на 01.01.2019.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Так, оценщик К. является действующим членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", включена в реестр оценщиков 15.11.2012, свидетельство **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом ГОУ ВПО "Пермский государственный технический университет" от 01.07.2005, регистрационный номер **, с присвоением квалификации инженер по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка собственности", выдан ГОУ ДПО "Институт повышения квалификации РМЦПК" от 26.05.2010, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 15.03.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24.07.2019 СПАО "РЕСО-Гарантия" со сроком действия с 03.09.2019 по 02.09.2020.
Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельных участков (для производственной деятельности), с учетом того, что участки используются по назначению, оценщиком они отнесены к сегменту рынка земельных участков - участки промышленного назначения.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков под промышленную застройку (то есть того сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые объекты) на территории Пермского края за 4 квартал 2018 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативном вариантах их использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки. Используя информацию ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки промышленного назначения в Пермском крае в 2018 году, составляет от 27,23 руб./кв.м. до 658,52 руб./кв.м., средняя цена - 239,82 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов (г. Краснокамск), разрешенное использование, площади (большая и средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельных участков может находиться в диапазоне от 59,92 руб./кв.м. до 784,93 руб./кв.м., для объекта средней площади на уровне среднего значения диапазона - 304,51 руб./кв.м., для объекта большой площади на уровне ниже среднего значения диапазона - 304,51 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере -11,9%.
При составлении отчета оценщик определилосновные факторы, влияющие на цены земельных участков промышленного назначения: имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, основанный на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, и наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. При этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Оценщиком при выборе аналогов были проанализированы данные о ценах предложений (публичные оферты), опубликованные на официальных сайтах в сети Интернет: https://ruads.org/, https://www.domofond.ru.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных под промышленную застройку, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (возможность идентификации кадастрового номера объекта и вида прав на объект, отсутствие построек, возможность строительства промышленных объектов, вид передаваемого права - право собственности, соответствие требованиям репрезентативности выборки) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога для оцениваемых участков. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок относительно передаваемых имущественных прав, условий рынка (дата предложения/продажи), скидки на торг, местоположения, площади, коммуникаций, подъездных путей, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось, напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в соответствии с уточненным исковым требованием.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 08.05.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Виктория" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **69, общей площадью 32 603 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7 941 439 рублей по состоянию на 01.01.2019.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **70, общей площадью 6 509 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 097 916 рублей по состоянию на 01.01.2019.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 08.05.2020.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 11.06.2020.
Судья подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
