Решение Саратовского областного суда от 25 ноября 2019 года №3а-843/2019

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 ноября 2019 года Дело N 3а-843/2019
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Совкича А.П.,
при ведении протокола помощником судьи Ионкиной В.В.,
с участием представителя административного истца Демиданова В.А. - Юналиевой Р.Ф., действующей на основании доверенности от 09 октября 2019 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Демиданова В.А. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 2 317,7 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 22 679 000 рублей.
В обоснование заявленных административных требований Демиданов В.А. указывал, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области" утверждена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 30 617 720 рублей 90 копеек.
Вместе с тем рыночная стоимость здания магазина с кадастровым номером N по состоянию на 06 августа 2015 года, согласно отчету об оценке общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Аваллон" от 11 сентября 2019 года N 2019/09/05КС, определена в размере 22 679 000 рублей.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 64:40:020206:183 значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником объекта недвижимости, вынужденного оплачивать налоговые платежи в большем размере.
В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования по указанным основаниям.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Подсобляева И.С., исследовав письменные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В силу частей 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Как усматривается из материалов дела, Демиданову В.А. принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: двухэтажное здание магазина с одноэтажными пристройками с кадастровым номером N, общей площадью 2 317,7 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (лист дела N 13).
Результаты проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области, утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области".
Налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.
Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
В соответствии с Законом Саратовской области от 26 октября 2017 года N 81-ЗСО "Об установлении единой даты начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 1 статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Следовательно, у административного истца возникло право на оспаривание результатов кадастровой оценки с 1 января 2018 года, поскольку с указанной даты на территории Саратовской области налог на имущество физических лиц подлежит исчислению из кадастровой стоимости объекта.
Суд полагает, что административный истец обоснованно обратился в суд, поскольку в отношении указанного недвижимого имущества принят нормативный правовой акт, устанавливающий исчисление налогообложения исходя из кадастровой стоимости.
В соответствии со статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Датой определения кадастровой стоимости двухэтажного здания магазина с одноэтажными пристройками с кадастровым номером N, следует считать 06 августа 2015 года, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, Демиданов В.А. представил в суд отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 сентября 2019 года N 2019/09/05КС, составленный ООО "Аваллон", согласно которому рыночная стоимость здания магазина с кадастровым номером N, определена в размере 22 679 000 рублей.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
Представленный административным истцом отчёт об оценке согласно положениям статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ является положительным и подтверждает рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую оценщиком.
Оценщик ООО "Аваллон" Подсобляев И.С., составивший отчёты, является членом саморегулируемой организации СОЮЗ оценщиков "СИБИРЬ", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 15 марта 2019 года N 1075, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года N 58, ответственность его застрахована в СПАО "Рессо-гарантия". Ответственность ООО "Аваллон" застрахована в СПАО "Рессо-гарантия".
Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик Подсобляев И.С. подтвердил выводы своих отчётов, пояснил примененные им методы оценки, обосновал выбор аналогов, применение корректировок.
В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Федерального закона N 135-ФЗ итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.
Оценщиком при составлении отчета применены сравнительный и доходный подходы при расчёте стоимости объекта оценки, отказ от затратного подхода мотивированно обоснован.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчёте N 2019/09/05КС, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: характеристика и условие сделки, дата реализации, место расположение объекта, расположение в пределах города, этажность, общая площадь помещений, функциональное назначение, материал стен, техническое состояние/класс здания, земельный участок.
Поиск информации производился в сети Интернет и периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчёту, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
Для сравнения оценщик выбрал объекты-аналоги, расположенные в городе Балаково Саратовской области, составил таблицу сравнения объектов-аналогов, приложил скриншоты объявлений со страниц сайта, представил карту местоположения объекта оценки и объектов-аналогов.
Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице сравнения.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Оценщиком применены корректировки на цену предложения, дату заключения сделки, местоположение в пределах города, физическое состояние здания, этажность, тип объекта, площадь.
При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона N 135-ФЗ).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода здания магазина с кадастровым номером N, составляет 35 063 000 рублей.
Оценщик также рассчитал рыночную стоимость объектов недвижимости в рамках доходного подхода методом прямой капитализации доходов.
Согласно пункту 23 ФСО N 7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
Расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости определялся оценщиком из величины коэффициента капитализации офисно-торговой недвижимости. Оценщиком использовались экспертные характеристики рынка недвижимости, приведённые в "Сводном справочнике судебного эксперта и оценщика 2015-2016" под редакцией Лейфера Л.А.
Таким образом, рыночная стоимость прав собственности на единый объект недвижимости, с использованием доходного подхода, с учетом проведенного анализа, расчетов, сделанных допущений и ограничений, на дату оценки 06 августа 2015 года, в отношении здания магазина с кадастровым номером N, составляет 25 371 200 рублей 75 копеек.
В соответствии с пунктом 25 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществил согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости: здания магазина с кадастровым номером N, общей площадью 2 317,7 квадратных метра, по состоянию на 06 августа 2015 года, определена в размере 22 679 000 рублей.
Основания для выводов о недостоверности отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объектов недвижимости, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования Демиданова В.А. подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Демиданова В.А. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N общей площадью 2 317,7 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 22 679 000 рублей по состоянию на 06 августа 2015 года.
Датой подачи заявления считать 11 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий А.П. Совкич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка