Решение Московского областного суда от 17 января 2018 года №3А-843/2017, 3А-86/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 января 2018 года Дело N 3А-86/2018
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Медведевой С.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-86/18 по административному исковому заявлению Бринчак Мирона Ивановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Бринчак М.И. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: <данные изъяты>, с кадастровыми номерами:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>, лит.Б3, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года.
В судебном заседании представитель административного истца указал, что отчетом оценщика установлена достоверная стоимость объектов недвижимости, а выводы эксперта Потаповой О.А. относительно рыночной стоимости объектов недвижимости нельзя признать достоверными, поскольку экспертом не был в полной мере учтен сложившийся рынок цен и индивидуальные особенности объектов оценки, что повлекло за собой увеличение рыночной стоимости объектов недвижимости. Просил назначить повторную судебную оценочную экспертизу.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области не явилась, представила письменные объяснения, в которых полагала, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объектов недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав представителя административного истца, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.
В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком <данные изъяты>
Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты> с выводами которой не согласился представитель административного истца.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты>" и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом Потаповой О.А.
Суд соглашается с выводами эксперта Потаповой О.А., о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты>" рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.
Мотивы несогласия эксперта Потаповой О.А. с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении.
Положения пункта 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, предусматривают, что отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
Как следует из выводов эксперта, оценщик при обосновании корректировки на "красную линию" указывает, что на рыночную стоимость объекта оценки оказывает существенное влияние наличие выхода на красную линию. Объекты, имеющие выход на нее продаются по более высокой стоимости, чем объекты такового выхода не имеющие. Аналоги, как и объект оценки расположены на красных линиях - оживленных автодорогах, поэтому корректировка не применялась. Однако, эксперт отметил, что объект оценки расположен на трассе А-108 "Автомобильная дорога федерального значения А108" (Московское большое кольцо), в то время как все объекты аналоги расположены внутри жилых кварталов соответствующих населенных пунктов. Таким образом, расположение относительно "красной линии" у объекта оценки и у объектов аналогов несопоставимо по данному ценообразующему фактору. Соответственно, необходимо введение корректировки на данное отличие. Корректировка по данному ценообразующему фактору составляет 0,79 (среднее значение).
Кроме того, оценщик при обосновании метода оценки в рамках сравнительного подхода указывает, что исходя из имеющихся исходных данных, оценщик посчитал возможным использовать для оценки рыночной стоимости земельных участков метод корректировок. Что является ошибочным, так как объектом оценки являются нежилые здания.
Также в рамках сравнительного подхода оценщиком были выбраны 3 аналога и указано, что "Распечатки WEB-публикаций, послуживших источниками информации об аналогах объектов оценки, представлены в приложении 5. Содержащаяся в них информация уточнялась и проверялась путем интервьюирования продавцов, контакты которых указаны в публикациях". Однако, как указал в заключении эксперт, контакты продавцов в вышеуказанных распечатках отсутствуют, ссылки на источники информации также отсутствуют. Таким образом, оценщик используется только часть доступных данных для расчета стоимости объекта оценки.
В заключении эксперта указано, что в рамках доходного подхода оценщик для определения коэффициента капитализации применяет кумулятивный метод и получает значение коэффициента равное 17,98% для всех оцениваемых объектов. Для обоснования ряда основных показателей, используемых оценщиком в рамках доходного подхода, (процент от недозагрузки, операционные расходы), оценщик применяет данные, опубликованные в "Справочнике оценщика недвижимости. Том 2,Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2014 год. В вышеуказанном справочнике также опубликованы данные о текущей доходности, которая составляет для универсальных офисно-торговых объектов 11,3%. Рассчитанный оценщиком коэффициент капитализации 17,98% не соответствует рыночным данным (11,3%). Таким образом, оценщик не проверяет полученные расчетным путем коэффициенты капитализации на соответствие рыночным данным.
Кроме того, как указал эксперт, по объектам-аналогам N1 и N2, используемым оценщиком в рамках сравнительного подхода, не представляется возможным установить источники информации.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объектов оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.
В связи с этим в итоговом выводе эксперта Потаповой О.А. по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком <данные изъяты>" рыночная стоимость объектов недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве их новой кадастровой стоимости.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы, составленной экспертом Потаповой О.А., суд исходит из следующего.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 3-177 т.2).
Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного и доходного подходов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объектов, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.
Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.
Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления их кадастровой стоимости.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение эксперта является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.
Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением N 843Э/17 установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного повторным экспертным заключением.
Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд - 25 сентября 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Бринчак Мирона Ивановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 25 сентября 2017 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, расположенных по адресу: <данные изъяты> с кадастровыми номерами:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>, лит.Б3 в размере 35 983 013 (тридцать пять миллионов девятьсот восемьдесят три тысячи тринадцать) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Ракунова
Мотивированное решение составлено 19 января 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка