Дата принятия: 01 июля 2019г.
Номер документа: 3а-84/2019
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 июля 2019 года Дело N 3а-84/2019
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Борозненко Л.Р.,
с участием представителя административного истца Маховой Ю.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Гриднева Алексея Игоревича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,
установил:
Гриднев А.И. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящихся в его собственности нежилого здания и двух земельных участков, расположенных по адресу: ..., и нежилого здания, находящегося по адресу: .... Кадастровая стоимость объектов, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению налоговой нагрузки. Гриднев А.И. просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 13 декабря 2017 года в сумме 11 060 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 15 июня 2015 года в размере 1 179 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 14 571 186,44 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 9 688 983,05 рублей (согласно отчетам об оценке).
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Волгодонска, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца Махова Ю.Ю. поддержала требования своего доверителя в указанной редакции.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
От Правительства Ростовской области поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителей данного лица, в котором указано, что Правительство не возражает против установления кадастровой стоимости объектов в суммах, определенных по итогам повторной судебной оценочной экспертизы.
Администрация г. Волгодонска представила письменные возражения на административный иск, просила о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
От иных лиц, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не поступали.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Действующие в настоящее время результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских округов области Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на нежилое здание, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.
Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года N 1174-ЗС "Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" определена единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц - 1 января 2018 года.
Действующие результаты определения кадастровой стоимости зданий, строений, сооружений утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881 по состоянию на 1 января 2016 года.
Судом установлено, что Гриднев А.И. является собственником:
земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3 893 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - общественные бассейны, в том числе с открытыми (летними) ваннами, расположенного по адресу: ...,
земельного участка с кадастровым номером ... площадью 448 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предприятие общественного питания, расположенного по адресу: ...,
нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 2 164,6 кв.м, наименование - спортивный клуб, бассейн, расположенного по адресу: ...,
нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 890,7 кв.м, расположенного по адресу: ....
Кадастровая стоимость земельных участков определена в порядке, предусмотренном статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ:
участка с кадастровым номером ... по состоянию на 13 декабря 2017 года в сумме 34 599 660,38 рублей,
участка с кадастровым номером ... по состоянию на 15 июня 2015 года в сумме 2 146 291,84 рублей.
Кадастровая стоимость зданий утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881 по состоянию на 1 января 2016 года:
здания с кадастровым номером ... в сумме 48 216 140,31 рублей,
здания с кадастровым номером ... в сумме 19 797 143,55 рублей.
Административный истец, являясь плательщиком земельного налога и налога на имущество, имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов в соответствие с рыночной стоимостью и вправе в порядке, установленном законодательством, ставить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости.
В обоснование заявленных требований Гриднев А.И. представил в суд отчеты об оценке от 23 декабря 2018 года N 25/11/2018, 26/11/2018, 24/11/2018, 27/11/2018, составленные оценщиком (индивидуальным предпринимателем) ...., в которых оценщиком сделаны выводы о том, что рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером ... на 13 декабря 2017 года составляла 11 060 000 рублей,
земельного участка с кадастровым номером ... на 15 июня 2015 года - 1 179 000 рублей,
нежилого здания с кадастровым номером ... на 1 января 2016 года - 14 571 186,44 рублей,
нежилого здания с кадастровым номером ... на 1 января 2016 года - 9 688 983,05 рублей.
На стадии подготовки дела к судебному разбирательству Правительством Ростовской области представлены возражения, в которых подвергнута сомнению обоснованность указанных отчетов об оценке.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости объектов судом назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 1 марта 2019 года N 0489900063 судебной экспертизы, выполненной экспертом Союза "Торгово-промышленная палата Ростовской области" ...., рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером ... на 13 декабря 2017 года составляла 14 317 000 рублей,
земельного участка с кадастровым номером ... на 15 июня 2015 года - 1 393 000 рублей,
нежилого здания с кадастровым номером ... на 1 января 2016 года - 18 915 000 рублей,
нежилого здания с кадастровым номером ... на 1 января 2016 года - 12 243 000 рублей.
Обоснованность выводов, изложенных в заключении эксперта, оспорена Правительством Ростовской области. По ходатайству административного ответчика судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза.
Из заключения повторной судебной оценочной экспертизы от 31 мая 2019 года N 671-Э/2019, выполненной экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ...., рыночная стоимость объектов на соответствующие даты оценки составляла:
земельного участка с кадастровым номером ... - 18 461 000 рублей,
земельного участка с кадастровым номером ... - 1 367 000 рублей,
нежилого здания с кадастровым номером ... - 38 138 000 рублей,
нежилого здания с кадастровым номером ... - 16 257 000 рублей.
По результатам оценки представленных доказательств суд отмечает следующее.
В отчетах об оценке, выполненных индивидуальным предпринимателем ...., анализ рынка проведен недостаточно полно и объективно, с нарушениями раздела V Федерального стандарта оценки N 7, отбор объектов-аналогов нельзя признать корректным. Вызывает сомнения правильность сделанных оценщиком допущений по признакам объектов-аналогов, не указанным в объявлениях, а также корректировок по отличающимся параметрам или отказ от их применения.
В заключении эксперта .... от 1 марта 2019 года, который определял рыночную стоимость объектов экспертизы на 15 июня 2015 года, на 1 января 2016 года, на 13 декабря 2017 года, анализ рыночной ситуации приведен только за 2015 год и отсутствует информация за остальные периоды, предшествующие различным датам оценки. Приведены сведения о существовавших на рынке предложениях о продаже земельных участков в г. Волгодонске, при этом полностью отсутствуют сведения о фактических предложениях о продаже, сдаче в аренду объектов капитального строительства в период, предшествующий дате оценки, тогда как из имеющихся в деле отчетов об оценке и заключения повторной судебной экспертизы усматривается, что такие предложения имелись. При указанных обстоятельствах нельзя признать обоснованным отказ эксперта от применения сравнительного и доходного подходов, расчет рыночной стоимости зданий только с использованием затратного подхода. При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт не по всем отличающимся признакам объектов экспертизы и объектов-аналогов обосновал величину применяемых корректировок или отказ от их применения.
С учетом изложенного отчеты об оценке от 23 декабря 2018 года и заключение эксперта от 1 марта 2019 года не могут быть положены в основу решения суда.
Выводы о размере рыночной стоимости объектов, изложенные в заключении повторной судебной оценочной экспертизы от 31 мая 2019 года, по сравнению с выводами, содержащимися в отчетах об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.
Заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующих сегментах. Рыночная стоимость земельных участков определена экспертом на основе сравнительного подхода, нежилых зданий - в рамках доходного подхода методом прямой капитализации, с определением величины потенциального валового дохода от использования зданий. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Мотивированные возражения, замечания на заключение повторной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, представлены не были.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости объектов недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объектов равной этому размеру.
В дополнительном отзыве Администрации г. Волгодонска приведена информация о том, что решением Арбитражного Суда Ростовской области от 26 марта 2018 года отказано в удовлетворении требований Гриднева А.И. о признании права собственности на объект, трансформированный в здание развлекательного центра, в реконструированном состоянии. Принимая во внимание подход, с использованием которого эксперт рассчитывал рыночную стоимость здания с кадастровым номером ..., и дату, по состоянию на которую она определялась - 1 января 2016 года, указанная информация существенного значения для разрешения настоящего спора не имеет.
Изложенный в отзыве Администрации г. Волгодонска довод об уменьшении налоговых поступлений в случае снижения кадастровой стоимости объектов отклоняется судом, учитывая, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление только налогов, имеющих экономическое основание, и возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов в соответствие с рыночной стоимостью, исчисленной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью в рассматриваемом случае (17,9%-46,6%) сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом .... экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. Возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, указанной в представленных административным истцом отчетах об оценке и в заключении эксперта от 1 марта 2019 года, являлись обоснованными.
При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.
ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 120 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3 893 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 декабря 2017 года в размере 18 461 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 448 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 июня 2015 года в размере 1 367 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 2 164,6 кв.м, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 38 138 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 890,7 кв.м, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 16 257 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названных объектов считать 31 декабря 2018 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Гриднева Алексея Игоревича в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 120 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 8 июля 2019 года
Судья О.А.Руднева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
