Решение Пензенского областного суда от 11 сентября 2017 года №3а-84/2017

 
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 11 сентября 2017 года Дело N 3а-84/2017
 
Именем Российской Федерации
г. Пенза 11 сентября 2017 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Гордеевой Н.В.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Аллер-Авто» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
у с т а н о в и л:
ООО «Аллер-Авто» обратилось в суд с требованием к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 22 582 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автосалоны, расположенного по адресу: < адрес>
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права и обязанности общества, поскольку размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка
Общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости-15 805 000 руб. по состоянию на 15 мая 2017 г.
В судебном заседании представитель административного истца Мисюряева Н.В. (доверенность от 20 марта 2017 г.) заявленные требования поддержала, выводы судебной экспертизы не оспаривала.
Представители административного ответчика - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области ФИО4 (доверенность от 14 августа 2017 г.), заинтересованных лица - Управления Росреестра по Пензенской области - ФИО5 (доверенность от 24 октября 2016 г.), Правительства Пензенской области - ФИО6 (доверенность от 18 октября 2016г.) - разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица - УМИ администрации г. Пензы в судебное заседание не явился, будучи надлежаще и своевременно уведомленным о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.
С учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, судебного эксперта ФИО10 исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что ООО «Аллер-Авто» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 22 582 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автосалоны, расположенного по адресу: < адрес>, на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для завершения строительства, от 25 мая 2017 г. № (л.д. 6-11).
Как следует из расчёта арендной платы по указанному договору аренды, величина арендной платы рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка с применением ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату заключения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты права общества как арендатора земельного участка.
Заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поступившее 7 июня 2017 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области (далее-Комиссия) решением от 19 июня 2017 г. № отклонено (л.д.28, 29-30).
В отношении спорного земельного участка органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222, Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39, и на основании акта определения кадастровой стоимости от 15 мая 2017 г., утвержденного в установленном порядке, определена кадастровая стоимость в размере 71 364 991, 32 руб. (л.д. 118).
Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является 15 мая 2017 г. ( л.д. 5).
На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость спорного земельного участка, следует считать 15 мая 2017 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 1 июня 2017 г. № (далее - отчет от 1 июня 2017 г.), подготовленный оценщиком АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки составила 15 805 000 руб. (л.д.33-99).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Суд, исследовав отчет от 1 июня 2017 г. применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и вышеприведенным разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приходит к выводу о том, что данный отчет, как составленный с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, не может служить доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в силу следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначности толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Требования к порядку проведения и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с п.10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
В нарушение п/п «б» п.11 ФСО № 7 оценщиком не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и, как следствие, приведен анализ предложений земельных участков из разных сегментов (под индивидуальную застройку и под торгово-офисную).
Согласно п/п «в» п.22 ФС) № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Вопреки указанной норме оценщик критериев отбора объектов - аналогов не привел, в результате чего из трех отобранных аналогов два имеют нижний диапазон цен, а более дорогие аналоги из таблицы на стр. 38 отчета оценщик не использует.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из отчета об оценке от 1 июня 2017 г. следует, что ко всем объектам-аналогам оценщик применил завышенную скидку на торг в размере 25, 1 % без должного обоснования и проверки её значения на соответствие рыночным условиям, учитывая, что оценщик использует диапазон скидок, характерный для земельных участков под промышленную застройку, в то время как объект оценки предназначен для строительства специализированной торговой недвижимости - автосалона.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза для определения его рыночной стоимости, проведение которой поручено эксперту ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России Тимакиной О.В. (л.д. 153-154).
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение экспертаот 30 августа 2017 г. №, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 15 мая 2017 г. составляет 16 211 905 руб. (л.д. 173- 182).
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО1 О.В., составившая вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.
Возражений представителя административного истца на заключение эксперта не поступило.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, признает его допустимым и достаточным доказательством по делу, а величину рыночной стоимости, определенную экспертным заключением, - достоверной.
Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п.24 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 30 августа 2017 г. №, т. е. в размере 16 211 905 руб.
Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в указанном административном истцом размере, поскольку, как указывалось выше, представленный им отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определением итоговой величины рыночной стоимости объекта.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В данном случае административный истец ООО «Спектр-Моторс» обратилось в Комиссию с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости 7 июня 2017 г., следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2017 г.
Довод представителя заинтересованного лица Правительства Пензенской области, приведенный в письменном отзыве на административный иск, о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 22 582 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автосалоны, расположенного по адресу: < адрес>, в размере равном его рыночной стоимости-16 211 905 (шестнадцать миллионов двести одиннадцать тысяч девятьсот пять) рублей.
Датой подачи ООО «Аллер -Авто» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 7 июня 2017 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 13 сентября 2017 г.
Судья  
 Н.В. Гордеева



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка