Решение Пермского краевого суда от 14 июля 2020 года №3а-839/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 июля 2020 года Дело N 3а-839/2020
Именем Российской Федерации
14 июля 2020 года Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Чистякова А.Ю., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вишенка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Вишенка" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, просит установить кадастровую стоимость здания, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, общей площадью 467,4 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Голева, д. 5а, равной его рыночной стоимости в размере 11640 792 рубля по состоянию на 01 января 2018 года.
В обоснование заявленного требования административный истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество организаций. Кадастровая стоимость здания, определенная по состоянию на 01 января 2018 года, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость здания нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
В порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец изменил предмет заявленного требования, в окончательной форме просит установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2018 года равной рыночной в размере 13235 872 рубля. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости здания представил отчет об оценке от 08 июня 2020 года N 9673И, выполненный оценщиком ООО "Промпроект-Оценка" Т.
В судебном заседании представитель административного истца на уточненном исковом требовании настаивает.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направило, представило заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленного в уточненном административном исковом заявлении требования.
Заинтересованное лицо Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в суд представителя не направило, просило рассмотреть дела в отсутствие представителя.
Протокольным определением суда от 08 июня 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю).
Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю) явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Вишенка" является собственником здания, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, общей площадью 467,4 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Голева, д. 5а, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции до 01 января 2020 года) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов (общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах, свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них. В настоящее время, с 01 января 2020 года в связи с принятием Закона Пермского края от 05 ноября 2019 года N 458-ПК "О внесении изменений в Закон Пермского края "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области "О налогообложении в Пермском крае" пункт 1 части 1 статьи 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК изложен в следующей редакции: "Налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 300 кв. метров и помещений в них, за исключением помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти Пермского края, органов местного самоуправления в Пермском крае, автономных, бюджетных и казенных учреждений Пермского края".
На основании статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК принято Постановление Правительства Пермского края от 28 ноября 2019 года N 874-п "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", которым был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень за N 4079 включено здание с кадастровым номером **, кадастровую стоимость которого просит установить административный истец в настоящем деле.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что спорное здание, принадлежащее административному истцу на праве собственности, включено в вышеназванный Перечень объектов, утвержденный Правительством Пермского края, является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество организаций, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта.
Из представленной в материалы дела Выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 23073135,56 рублей.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований ООО "Вишенка" представило отчет об оценке от 08 июня 2020 года N 9673И, выполненный оценщиком ООО "Промпроект-Оценка" Т., согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2018 года составила 13235 872 рубля.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и специальными познаниями.
Так, оценщик Т. является членом ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", включена в реестр оценщиков 30 декабря 2016 года за регистрационным номером 2385. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом серии КТ N 12624, выдан ФГБОУ ВПО "Пермский государственный национальный исследовательский университет" 29 июня 2012 года; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 02 февраля 2018 года N 002893-1 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису АО "АльфаСтрахование" от 24 октября 2019 года N 6191R/776/00718/9 со сроком действия с 02 ноября 2019 года по 01 ноября 2020 года.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок купли-продажи коммерческой, в частности торговой недвижимости.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории города Перми за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по городу Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг". Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в городе Перми. На основании проведенного анализа оценщик определил, что для объектов торгового назначения, расположенных во 2 зоне престижности (прилегающие к центру районы), диапазон цен в 4 квартале 2017 года составил от 20 725 руб./кв.м. до 107 317 руб./кв.м., среднее значение 70084 руб./кв.м. Проанализировав данные по предложениям на продажу коммерческой недвижимости, представленные в интернет-источниках, оценщик сделал вывод об ориентировочной стоимости коммерческих помещений, которая составила от 14 125 руб./кв.м. до 39 728 руб./кв.м. (без учета скидки на торг, зонирования, а также любых корректировок на физические характеристики объектов).
Также оценщиком были проанализированы данные по предложениям на продажу земельных участков, представленных в сети интернет, и сделан вывод об ориентировочной стоимости земельных участков под строительство объектов коммерческого назначения в городе Перми, которая находится в диапазоне от 2869 руб./кв.м. до 9347 руб./кв.м.
При составлении отчета оценщик определилосновные факторы, влияющие на цену объекта оценки, в данном случае к таковым отнесены: технические характеристики объекта недвижимости, его местоположение, транспортная доступность, форма собственности, вид сделки и другие.
Оценщиком была определена стоимость единого объекта недвижимости, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
При этом для проведения оценки земельного участка оценщиком принято решение о применении расчетов с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж), в рамках которого оценщик выбрал наиболее подходящие земельные участки-аналоги в количестве 3 штук и, применив корректировки относительно условий рынка, скидки на торг, вида разрешенного использования, местоположения, площади, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка, относящегося к объекту капитального строительства, составила 8718 241 рубль.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использованы сравнительный и затратный подходы, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещения не был использован доходный подход.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для здания. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка, местоположения и площади, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод расчета затрат на воспроизводство либо замещение (объекта, аналогичного объекту оценки), уменьшенных на величину износа и устареваний. При этом затраты на замещение оцениваемого здания были определены методом сравнительной единицы на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников оценщика "Укрупненные показатели восстановительной стоимости".
В качестве аналога оценщиком выбран объект-аналог наземной части: магазины от 1 до 2 этажей, код - О3.08.000.0014 из справочника "КО-Инвест" "Общественные здания, 2016", стр. 353. Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым зданием по назначению, конструкции, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделке. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ, функциональное устаревание и внешнее (экономическое) устаревание, произведен расчет общего накопленного износа и расчет остаточной восстановительной стоимости объекта.
В результате согласования результатов расчетов, полученных с применением сравнительного и затратного подходов, расчета весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины рыночной стоимости объекта, оценщик определилтакую стоимость с учетом прав на земельный участок, после чего выделил рыночную стоимость земельного участка под объектом, окончательно определив рыночную стоимость здания без учета стоимости земельного участка, которая составила 13235 872 рубля.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Т. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Таким образом, суд считает, что выполненный в отчете расчет стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученные результаты находятся в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлено. Напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с уточненным исковым требованием.
Таким образом, величина рыночной стоимости здания, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 15 мая 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Вишенка" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, общей площадью 467,4 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Голева, д. 5а, равной его рыночной стоимости в размере 13 235 872 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 15 мая 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка