Решение Тульского областного суда от 13 декабря 2018 года №3а-838/2018

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 декабря 2018 года Дело N 3а-838/2018
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Голомидовой И.В.,
при секретаре Игнатовой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-838/2018 по административному исковому заявлению Новикова В.В к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Новиков В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, указав в обоснование заявленных требований на то, что является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером <...> площадью 135 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
Полагает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года N 414 по состоянию на 15.07.2015 года в размере 4 547 630,25 рублей, является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности плательщика арендной платы.
С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости Новиков В.В. обратился к оценщику ООО "О.".
В соответствии с отчетом об оценке N <...>, выполненным названным оценщиком, рыночная стоимость арендуемого административным истцом объекта недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года составляет 899 000 рублей, в связи с чем административный истец просил установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равную его рыночной стоимости.
Административный истец Новиков В.В. и его представитель по доверенности Деменков В.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, просили удовлетворить заявленные административные исковые требования с учетом проведенной судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указав на то, что не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, ссылаясь на то, что Управление не имеет материально-правового и процессуально-правового интереса к заявленному требованию, не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), просил вынести решение на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, ходатайствовал о проведении судебного заседания в его отсутствие, указал на то, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются, просил вынести решение на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица ООО "Н." в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Новиков В.В. является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером <...> площадью 135 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
Данные обстоятельства подтверждаются копией договора аренды нежилого помещения от <...> года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...> и не оспариваются лицами, участвующими в деле.
Согласно пункту 3.2 договора аренды нежилого помещения от <...> года размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости нежилого помещения - 4 547 630,25 рублей.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <...> в указанном в договоре аренды размере утверждена Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года N 414 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области" и определена по состоянию на 15.07.2015 года; внесена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 24.12.2016 года, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...>.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с отчетом об оценке ООО "О." N <...>, выполненным оценщиком названной организации, рыночная стоимость арендуемого административным истцом объекта недвижимости по состоянию на 15.07.2015 года составляет 899 000 рублей.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По ходатайству представителя административного истца судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 15.07.2015 года, проведение которой поручено эксперту ООО "П." А.
По итогам проведения экспертизы эксперт пришел к выводу о частичном несоответствии отчета ООО "О." N <...> требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартам и правилам оценочной деятельности. В связи с имеющимися нарушениями, влияющими на окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки, эксперт не подтвердил рыночную стоимость, определенную в отчете.
После дополнительного исследования и проведения самостоятельного расчета экспертом установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 15.07.2015 года составляет 2 146 290 рублей.
Данное заключение эксперта от <...> года суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нём выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения эксперта от <...> у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта, суду не представлено.
О несогласии с вышеупомянутым заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, включая и административных ответчиков, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались.
То обстоятельство, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, определенную в экспертном заключении, не свидетельствует о её недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
Представленный же административным истцом отчет ООО "О." N <...> суд считает ненадлежащим доказательством по делу применительно к положениям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку анализ содержания указанного отчета свидетельствует о его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статьи 11), федеральных стандартов оценки (п. 8 ФСО N 1, п. 22 ФСО N 7, п. 5 ФСО N 3) ввиду необоснованного отказа от применения доходного подхода к оценке, отсутствия в отчете корректировки на дату продаж при отличающихся дате предложений объектов-аналогов с датой оценки. Кроме того, отчет вводит в заблуждение (по итогам расчета оценщика удельная стоимость 1 кв.м составляет 39 091 руб., при этом в таблице 5.4 указана иная стоимость за 1 кв.м - 6 989,30 рублей). Указанные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем данный отчет к числу достоверных доказательств по делу отнести нельзя.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночная стоимость арендуемого административным истцом вышеназванного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении эксперта, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость вышеназванного нежилого помещения по состоянию на 15.07.2015 года ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости того же объекта недвижимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость арендуемого административным истцом нежилого помещения может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта от <...> года, а заявленные требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административные исковые требования Новикова В.В удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <...> площадью 135 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2 146 290 рублей по состоянию на 15.07.2015 года.
Датой подачи Новиковым В.В. административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого нежилого помещения является день обращения указанного физического лица в суд - 31 октября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка