Дата принятия: 08 октября 2019г.
Номер документа: 3а-83/2019
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 октября 2019 года Дело N 3а-83/2019
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Корнюшенкова Г.В.,
при помощнике судьи - Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Каджоян Людмилы Михайловны об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Каджоян Людмила Михайловна (далее также - административный истец) обратилась в суд с административным исковым заявлением, поданным ее представителем по доверенности - Тращеевой Ю.Н., к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительству Калининградской области, заинтересованные лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Калининградской области, администрация городского округа "Город Калининград", об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной стоимости.
В иске административный истец указала, что является собственником следующих объектов недвижимости:
нежилое помещение N XVI, кадастровый N, общая площадь 263,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость - 15388303 рубля 44 копейки;
нежилое помещение N XII, кадастровый N, общая площадь 668 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость - 38966590 рублей 96 копеек.
Административный истец, как собственник недвижимости является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Посчитав вышеуказанную кадастровую стоимость объектов недвижимости завышенной, административный истец заключила с ООО "Декорум" договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости. Оценщиком составлены отчеты об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов.
Ссылаясь на положения Федеральных законов "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", "О государственном кадастре недвижимости", административный истец просит суд установить кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2016 года вышеуказанных объектов недвижимости равной рыночной:
нежилого помещения N XVI, кадастровый N, в размере 9920000 рублей;
нежилого помещения N XII, кадастровый N, в размере 23600000 рублей.
Относительно административного искового заявления заинтересованным лицом - администрацией городского округа "Город Калининград" представлены письменные возражения.
Определением Калининградского областного суда от 2 сентября 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО "Рос.А".
В судебное заседание административный истец Каджоян Л.М., не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель административного истца по доверенности - Тращеева Ю.Н. в судебном заседании заявленные требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной поддержала в полном объеме.
Представитель заинтересованного лица - администрации городского округа "Город Калининград" Жамова А.Б. против удовлетворения заявленных административным истцом требований возражала, полагая что представленные отчеты об оценке не могут быть доказательством по делу, подобранные оценщиком объекты-аналоги по своим характеристикам отличаются от объектов оценки, что противоречит требованиям пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки ФСО N 1", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297.
Административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительство Калининградской области, заинтересованные лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Калининградской области, ООО "Рос.А" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили. От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Калининградской области поступило письменное ходатайство о проведении судебного заседания без участия их представителя.
С учетом мнения иных участников процесса и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца - Тращеевой Ю.Н., представителя заинтересованного лица - администрации городского округа "Город Калининград" Жамовой А.Б., объяснения составившего отчеты об оценке оценщика У., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и никем не оспаривается, что Каджоян Л.М. является собственником следующих объектов недвижимости:
нежилого помещения с кадастровым номером N, общая площадь 263,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, пом. XVI, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24 июля 2019 года N КУВИ-001/2019-17534378 (л.д. 7-12);
нежилого помещения с кадастровым номером N, общая площадь 668 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пом. XII, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24 июля 2019 года N КУВИ-001/2019-17534249 (л.д. 13-17).
Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.
На основании пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Законом Калининградской области от 25 ноября 2015 года N 467 "Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц" установлена единая дата начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - с 1 января 2016 года.
Решением городского Совета депутатов Калининграда от 25 ноября 2015 года N 362 "Об установлении на территории городского округа "Город Калининград" налога на имущество физических лиц" установлен с 1 января 2016 года на территории городского округа "Город Калининград" налог на имущество физических лиц (пункт 1), установлено, что налоговая база по налогу в отношении объектов налогообложения определяется исходя из кадастровой стоимости (пункт 2).
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости - нежилых помещений на дату 01 января 2016 года (дата определения кадастровой стоимости) установлена постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Калининградской области" в следующих размерах:
нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 15388303 рублей 44 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 июля 2019 года N КУВИ-001/2019-17534390 (л.д. 19);
нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 38966590 рублей 96 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 июля 2019 года N КУВИ-001/2019-17534198 (л.д. 18).
Поскольку административный истец, являясь собственником вышеуказанных объектов недвижимости, является в отношении данных объектов плательщиком налога на имущество физических лиц, несоответствие кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости их рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца, в том числе путем увеличения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц.
С учетом изложенного, административный истец признается судом лицом, которое вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Административным истцом представлены суду выполненные ООО "Декорум":
отчет N 332-11/18 об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства к/н N (<адрес>, помещение XVI) в соответствии с которым (л.д. 20-53) рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N на 01 января 2016 года составляет 9920000 рублей;
отчет N 333-11/18 об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства к/н N (<адрес>, помещение XII) в соответствии с которым (л.д. 54-114) рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N на 01 января 2016 года составляет 23600000 рублей.
Судом установлено, что оценка рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости произведена оценщиком У., который отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности (обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, стаж работы 13 лет, имеет квалификационный аттестат по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой общественной организации оценщиков).
Отчеты об оценке содержат необходимые сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и юридического лица, с которым у оценщика заключен трудовой договор (ООО "Декорум").
Указанная в отчетах об оценке цель проведения оценки - для целей оспаривания результатов кадастровой оценки, не допускает ее неоднозначного толкования.
Рыночная стоимость объектов недвижимости определена оценщиком в рамках сравнительного и доходного подходов. Отказ от использования затратного подхода оценщиком обоснован.
При определении стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода использован метод сравнения продаж, оценщиком подобраны четыре объекта -аналога - нежилые помещения, расположенные как и объект оценки в г. Калининграде, сходные с объектами оценки по основным характеристикам.
Применены корректировки на условия сделки (торг), на наличие (отсутствие) отдельного входа, на распределение помещений по этажам (уровням), на площадь помещений.
Применение или отказ от применения соответствующих корректировок оценщиком обоснованы.
При определении стоимости объектов оценки доходным подходом использован метод прямой капитализации. Также применены или обоснован отказ от применения соответствующих корректировок.
Произведено согласование полученных результатов с помощью каждого из подходов.
Суд принимает во внимание, что результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, являются сопоставимыми:
в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N результат, полученный при применении сравнительного подхода - 9590000 рублей, при применении доходного подхода - 10250000 рублей;
в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N результат, полученный при применении сравнительного подхода - 22700000 рублей, при применении доходного подхода - 24500000 рублей.
Оформление представленных в материалы дела административным истцом отчетов об оценке соответствует требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299. Отчеты, представленные на бумажном носителе, подписаны оценщиком, который провел оценку, а также скреплены печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор (ООО "Декорум").
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что представленные административным отчеты об оценке N 332-11/18 и N 333-11/18 содержат необходимые сведения доказательственного значения о рыночной стоимости объектов недвижимости - нежилых помещений с кадастровыми номерами N по состоянию на 01 января 2016 года.
В судебном заседании оценщик У., допрошенный судом в качестве специалиста, будучи предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за заведомо ложные показания, подтвердил обоснованность содержащихся в составленных им отчетах об оценке выводов, итоговую величину оценки рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года, ответил на вопросы представителя администрации городского округа "Город Калининград" относительно содержащихся в отчетах об оценке положений.
Представленные административным истцом доказательства свидетельствуют о том, что содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость вышеназванных объектов недвижимости - нежилых помещений существенно отличается от определенной оценщиком рыночной стоимости этих же объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.
Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в отчетах об оценке, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, что принадлежащие административному истцу объекты недвижимости на дату определения кадастровой стоимости имели другую рыночную стоимость.
Судом административным ответчикам и заинтересованным лицам было в письменной форме разъяснено право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы и представить доказательства в подтверждение своих возражений против административного иска. Они также предупреждены судом о том, что в случае отсутствия позиции по делу, судом будет принято решение на основании документов, имеющихся в деле (л.д. 129).
Будучи заблаговременно извещенными о месте и времени судебного разбирательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительство Калининградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Калининградской области, а также ООО "Рос.А" возражений на административное исковое заявление Каджоян Л.М. и доказательств в обоснование своей позиции не представили, ходатайств о назначении судебной экспертизы не направили.
Возражения заинтересованного лица - администрации городского округа "Город Калининград" против удовлетворения заявленных административным истцом требований, какими-либо доказательствами не подтверждены.
Между тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Ссылки представителя администрации городского округа "Город Калининград" на положения пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки ФСО N 1", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, не могут быть признаны судом основанием для отказа в удовлетворении заявленных административным истцом требований.
В силу указанных положений ФСО N 1, объектом - аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Указанная норма Федерального стандарта оценки, как следует из ее содержания, однако не предусматривает полную идентичность соответствующих характеристик объекта оценки и объектов-аналогов. Имеющиеся между ними различия в характеристиках учитываются при применении оценщиком соответствующих корректировок.
При наличии со стороны администрации городского округа "Город Калининград" возражений против заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной стоимости, судом в порядке статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вынесен на обсуждение вопрос о назначении по делу судебной экспертизы.
Однако от заявления ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы представитель администрации городского округа "Город Калининград" в судебном заседании отказался.
При таком положении указанные представителем заинтересованного лица - администрации городского округа "Город Калининград" в качестве возражений против иска обстоятельства, связанные с выбором оценщиком объектов-аналогов, без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости на дату оценки 01 января 2016 года, не могут быть положены судом в основу решения об отказе в удовлетворении административного искового заявления административного истца.
С учетом вышеизложенного, поскольку оснований для признания представленных административным истцом отчетов об оценке недостоверным доказательством не имеется, суд считает доказанным, что по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 9920000 рублей 00 копеек, а рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N на 01 января 2016 года составляет 23600000 рублей 00 копеек, в связи с чем заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере, равной рыночной, подлежат удовлетворению.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.
В данном деле, поскольку административный истец не прибегал к досудебному порядку урегулирования спора и такой порядок для физических лиц не является обязательным, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости является дата обращения Каджоян Л.М. с административным исковым заявлением в Калининградский областной суд - 2 августа 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Каджоян Людмилы Михайловны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительству Калининградской области, заинтересованные лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Калининградской области, администрация городского округа "Город Калининград", ООО "Рос.А.", об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения N XVI, кадастровый N, общая площадь 263,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на дату 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости - 9920000 (Девять миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения N XII, кадастровый N, общая площадь 668 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на дату 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости - 23600000 (Двадцать три миллиона шестьсот тысяч) рублей 00 копеек.
Датой подачи Каджоян Людмилой Михайловной заявления об установлении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости считать дату ее обращения с административным исковым заявлением в Калининградский областной суд - 2 августа 2019 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 15 октября 2019 года.
Судья Калининградского
областного суда Г.В. Корнюшенков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
