Дата принятия: 14 мая 2019г.
Номер документа: 3а-83/2019
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 14 мая 2019 года Дело N 3а-83/2019
Дело N 3а-83/2019 мотивированное решение составлено
17 мая 2019 года
Решение
Именем Российской Федерации
14 мая 2019 года
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Пырч Н.В.
при секретаре Тарасовой Ю.В.
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Мурманский Рыбоперерабатывающий Комплекс" по доверенности Михельсон-Рудовой В.Ю., представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Дороховой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мурманский Рыбоперерабатывающий Комплекс" к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мурманский Рыбоперерабатывающий Комплекс" (далее ООО "МРК", Общество) обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.
В обоснование требований административный истец указал, что ООО "МРК" является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения административного здания.Объект капитального строительства находится на земельном участке с кадастровым номером _ _, который используется ООО "МРК" на основании договора аренды.
По результатам государственной кадастровой оценки земельных участков стоимость используемого административным истцом земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 37405497 рублей.
Между тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером _ _ согласно отчету ООО "Профессиональная оценка" N 571-09/2018 от 25 декабря 2018 года составила 3968000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2405+/-17.16 кв.м., с кадастровым номером ... в размере 3968000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2018 года.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "МРК" по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю. уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2405+/-17.16 кв.м., с кадастровым номером ... в размере 4873000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет, по которому были устранены замечания. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2018 года.
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Дорохова М.А., не заявляя в судебном заседании возражений относительно существа спора, согласилась с представленным уточненным отчетом оценщика по установлению кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. Письменных возражений по административному иску не представил.
Представитель заинтересованного лица администрации города Мурманска в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом. Письменных возражений по административному иску не представил.
Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений города Мурманска в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом. Письменных возражений по административному иску не представил.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля Васильева С.В., обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что ООО "МРК" является собственником объекта недвижимости нежилого помещения административного здания, этажность ..., подземная этажность ... общей площадью ... расположенного по адресу: _ _ на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 марта 2017 года, заключенного с ООО "АВЕГА" (т.1 л.д.22-26). Государственная регистрация права собственности произведена 27 апреля 2017 года.
Объект недвижимости - административное здание находится на земельном участке площадью ... кв.м., с кадастровым номером _ _, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, расположенном по адресу: ..., на земельном участке расположено здание ....
Общество является арендатором данного земельного участка на основании договора от 01 апреля 2017 года на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного с ООО "АВЕГА". Право аренды земельного участка ОО "АВЕГА" принадлежало на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 8148 от 24.03.2004 и договора на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.04.2006 (т.1 л.д.28-30).
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером _ _ его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 37405497,26 рублей (т.1 л.д.175).
Согласно кадастровой справке об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 марта 2019 года кадастровая стоимость земельного участка площадью 2405+/-17.16 кв.м., с кадастровым номером _ _ категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: Мурманская область, МО. Мурманск, улица Траловая, на земельном участке расположено здание N 49 составляет 37405497,26 рублей. При этом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года. Данный земельный участок сформирован 18 февраля 2003 года (т.1 л.д.176-179).
Сведения о кадастровой стоимости приведенных земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".
Из содержания постановления Правительства Мурманской области и приложений к нему видно, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года и стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в вышеуказанном размере.
Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков N01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.
27 декабря 2018 года ООО "МРК" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной по тем основаниям, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра N 13 от 17 января 2019 года Обществу отказано в определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, поскольку представленный отчет N 571-09/2018 от 25 декабря 2018 года не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка, поскольку Общество обладает исключительным правом выкупа земельного участка.
В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца. В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации Общество обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка.
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков N 571-09/2018-1 от 15 апреля 2019 года, составленного ООО "Профессиональная оценка" следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 2405+/-17.16 кв.м., с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2016 года составляет 4873000 рублей.
Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае каждого земельного участка является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.
Так, из содержания отчета N 571-09/2018-1 от 15 апреля 2019 года, составленного ООО "Профессиональная оценка" следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость каждого земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Допрошенный в качестве свидетеля Васильев С.В., являющийся специалистом в области оценки объектов недвижимости - земельных участков, в судебном заседании подтвердил, что представленный уточненный отчет N 571-09/2018-1 от 15 апреля 2019 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета об оценке, не установлено.
Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости каждого земельного участка, суду не представлено.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.
При таком положении рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2016 года, определенную на основании вышеназванного отчета, следует признать достоверной и более точной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанных земельных участков с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость каждого земельного участка.
Учитывая, что выкупная цена земельного участка прямо зависит от величины кадастровой стоимости земельного участка, то обоснованное определение кадастровой стоимости земельного участка очевидно затрагивает права административного истца. Следовательно, Общество вправе требовать уточнения кадастровой стоимости земельного участка, который используется по договору аренды.
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости 4873000 рублей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Таким образом, в силу положений Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 27 декабря 2018 года.
Руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 2405 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание N ..., по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 4873000 (четыре миллиона восемьсот семьдесят три тысячи) рублей.
ООО "Мурманский Рыбоперерабатывающий Комплекс" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 27 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий, судья Н.В.Пырч
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
