Решение Тульского областного суда от 22 ноября 2017 года №3а-831/2017

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 ноября 2017 года Дело N 3а-831/2017
Именем Российской Федерации
22 ноября 2017 года город Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Голомидовой И.В.,
при секретаре Семенчевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-831/2017 по административному исковому заявлению Дотдаевой Розы Халисовны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области и правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
Дотдаева Р.Х. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, указав в обоснование заявленных требований на то, что она является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:
<...>, площадью <...> кв.м, категория земель: <...>, разрешенное использование: для <...>, расположенного по адресу: <адрес>
<...>, площадью <...> кв.м, категория земель: <...>, разрешенное использование: <...>, находящегося <адрес>.
Полагает, что кадастровая стоимость указанных земельных участков, утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 по состоянию на 01.01.2016 года, является необоснованно завышенной, что затрагивает её права и обязанности по уплате земельного налога.
С целью определения рыночной стоимости земельных участков административный истец обратился в ООО "В.". В соответствии с отчетами об оценке от <...> года N <...> и от <...> года N <...>, выполненными оценщиком названной организации, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> по состоянию на 01.01.2016 года составляет 10 184 000 рублей и 8 486 000 рублей соответственно.
На основании изложенного Дотдаева Р.Х. просила установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> равную их рыночной стоимости.
Административный истец Дотдаева Р.Х. и её представитель по доверенности Деменков В.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, просили удовлетворить заявленные административные исковые требования, установив кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, ссылаясь на то, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), просил вынести решение на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указав на то, что не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, указав на то, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются, просил вынести решение на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц администрации муниципального образования город Донской, администрации муниципального образования Кимовский район в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, ходатайствовали о проведении судебного заседания в их отсутствие.
Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.
Как следует из материалов дела и установлено судом Дотдаева Р.Х является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:
<...>, площадью <...> кв.м, категория земель: <...>, разрешенное использование: <...>, расположенного по адресу: <адрес>;
<...>, площадью <...> кв.м, категория земель: <...>, разрешенное использование: <...>, находящегося <адрес>.
Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от <...> года NN <...> и <...> и не оспариваются лицами, участвующими в деле.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Исходя из положений статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как собственник вышеупомянутых земельных участков, относится к числу налогоплательщиков земельного налога.
В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением правительства Тульской области 30.11.2016 года N 546 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, определенные по состоянию на 01.01.2016 года. Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости данным Постановлением установлена в размерах: 16 279 143,99 рублейдля земельного участка с кадастровым номером <...> и 14 218 829,05 рублей для земельного участка с кадастровым номером <...> (NNп/п <...> Приложения N 1 к данному Постановлению).
Указанная кадастровая стоимость была внесена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2016 года, что следует из имеющихся в материалах дела выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от <...> года N <...>.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, то есть с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков административный истец обратился в ООО "В.".
В соответствии с отчетами об оценке от <...> года N <...> и от <...> года N <...>, выполненными оценщиком названной организации, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> по состоянию на 01.01.2016 года составляет 10 184 000 рублей и 8 486 000 рублей соответственно.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По ходатайству административного истца судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления соответствия названных выше отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 01.01.2016 года, проведение которой поручено эксперту ООО "П." Ш.
Согласно выводам, содержащимся в заключении N <...> названного эксперта, отчеты ООО "В." от <...> года N <...> и от <...> года N <...> не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в названных отчетах, не подтверждается.
В соответствии с указанным заключением эксперта по состоянию 01.01.2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 4 154 488,49 рублей, а земельного участка с кадастровым номером <...> - 4 543 586,6 рублей соответственно.
Из экспертного заключения следует, что при проведении экспертизы эксперт в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития российской Федерации от 20.05.2015 года N 297 (далее ФСО N 1), использовал сравнительный подход.
В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий получение стоимости объектов оценки путем сравнения оцениваемых объектов с объектами-аналогами.
Как усматривается из содержания указанного выше заключения, в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны объекты, наиболее соответствующие по количественным и качественным характеристикам оцениваемым земельным участкам, аналогичного с объектами оценки назначения; при этом произведены необходимые корректировки.
Доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта, суду не представлено.
О несогласии с вышеупомянутым заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, включая и административных ответчиков, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались.
Данное заключение эксперта суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нём выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения эксперта N <...> у суда не имеется.
То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает рыночную стоимость, определенную в экспертном заключении, не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельных участков и их рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
Представленные же административным истцом отчеты ООО "В." от <...> года N <...> и от <...> года N <...> суд считает недопустимыми применительно к положениям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку анализ содержания указанного отчета свидетельствует о его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статьи 11), федеральных стандартов оценки (пункта7 ФСО-1; пунктов 3, 4, 5, 8, 11 ФСО-3; пунктов 11, 22, 25 ФСО-7) ввиду использования аналогов, в отношении которых не имеется достаточной и подтвержденной информации о ценообразующих факторах (местоположении, точных характеристик коммуникаций); необоснованности применения поправки на город расположения; применения необоснованных значений поправки на коммуникации; применения поправок на характеристики объектов-аналогов не последовательно, а суммарно к их цене, полученной после применения рыночных корректировок; отсутствия анализа возможного диапазона цен, не позволяющего контролировать полученный результат; отсутствия в анализе рынка фактических данных о ценах сделок (или) предложений с земельными участками из сегмента рынка, к которому отнесены оцениваемые объекты, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем данный отчет к числу допустимых и достоверных доказательств по делу отнести нельзя.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> - 01.01.2016 года, рыночная стоимость спорных земельных участков являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении эксперта, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость вышеназванных земельных участков по состоянию на 01.01.2016 года значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости тех же земельных участков, что затрагивает права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость указанных земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения N <...> эксперта ООО "П." Ш.., а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Дотдаевой Розы Халисовны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: <...>, разрешенное использование: <...>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 154 488,49 рублей по состоянию на 01.01.2016 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: <...>, разрешенное использование: <...>, находящегося <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 543 586,6 рублей по состоянию на 01.01.2016 года.
В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в Единый государственный реестр недвижимости датой подачи Дотдаевой Р.Х. заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых объектов недвижимости является день обращения указанного физического лица в суд - 16 сентября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка