Решение Саратовского областного суда от 29 сентября 2020 года №3а-829/2020

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 сентября 2020 года Дело N 3а-829/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Мухиной А.В.,
с участием представителя административного истца Суркова Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кондрашовой Ларисы Юрьевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управления Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (жилого дома),
установил:
09 сентября 2020 года Кондрашова Л.Ю. обратилась в суд с указанными административными исковыми требованиями, просит установить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 445,2 кв.м, количество этажей 3, в том числе подземный 1, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 5 584 000 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ей принадлежит на праве собственности вышеуказанный объект недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 20 797 918,68 рублей. Вместе с тем рыночная стоимость жилого дома по состоянию на 14 июля 2020 года согласно отчету <данные изъяты>. N 12-07 от 22 июля 2020 года определена в размере 5 584 000рублей.
Установленная распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником жилого дома, вынужденного оплачивать налоговые обязательства в большем размере.
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить заявленные административные исковые требования по указанным обстоятельствам.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, проверив доводы и возражения сторон, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области" по состоянию на 05 июля 2012 года.
14 июля 2020 года в Единый государственный реестр недвижимости в отношении жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> внесены сведения о её кадастровой стоимости, которая составила 20 797 918,68 рублей.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Пунктом 2 статьи 402 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.
Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 402 НК РФ указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
В соответствии с Законом Саратовской области от 26 октября 2017 года N 81-ЗСО "Об установлении единой даты начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно статье 5 НК РФ акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Акты законодательства о налогах и сборах субъектов Российской Федерации и нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований, вводящие налоги, вступают в силу не ранее 1 января года, следующего за годом их принятия, но не ранее одного месяца со дня их официального опубликования.
С учетом изложенного у административного истца возникло право на оспаривание результатов кадастровой оценки, поскольку на территории Саратовской области налог на имущество физических лиц подлежит исчислению из кадастровой стоимости объекта.
Суд полагает, что административный истец обоснованно обратился в суд, поскольку в отношении указанного недвижимого имущества принят нормативный правовой акт, устанавливающий исчисление налогообложения исходя из кадастровой стоимости.
Датой определения кадастровой оценки в силу положений статей 24.18, 24. 19 Закона об оценочной деятельности следует считать дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости - 14 июля 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как видно из материалов дела, Кондрашова Л.Ю. являлась собственником жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 445,2 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>. 8 сентября 2020 года данный жило дом был ею продан.
Оспаривая кадастровую стоимость жилого помещения, Кондрашова Л.Ю. представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 12-07 от 22 июля 2020 года, составленный <данные изъяты>., которым рыночная стоимость на 14 июля 2020 года определена в размере 5 584 000 рублей.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость нежилого здания, определенную оценщиком.
Оценщик <данные изъяты>., составивший отчет, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 22 мая 2009 года, ответственность его застрахована в АО "<данные изъяты>", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года N 58.
Допрошенный в судебном заседании оценщик <данные изъяты> в качестве свидетеля подтвердил правильность выводов отчета, обосновал выбор методов и подборку аналогов, которые фактически являются прямыми аналогами с объектом оценки, указал на наличие ошибки, допущенной при проведении кадастровой оценки, объяснив тем самым разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком применены затратный и сравнительный подходы, отказ от доходного подхода обоснован.
В ходе определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом оценщиком рассчитана величина стоимости замещения и величина накопленного устаревания износа объекта, который составил 1%, по методике, описанной в отчете.
По результатам оценки размер рыночной стоимости нежилого помещения в рамках затратного подхода по состоянию на дату оценки составил 5 922 000 рублей.
В рамках сравнительного подхода оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенных в одном районе города Саратова, что и объект оценки.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений о продаже недвижимости, скриншоты из которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, площадь, этажность, материал стен, внутренняя отделка, транспортная доступность и т.п.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Оценщиком применены корректировки на цену предложения, на этажность, расчет корректировки приведен в таблице отчета. Отказ от иных корректировок оценщик мотивированно обосновал.
Величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в ходе сравнительного подхода составила 5 246 000 рублей.
По итогам исследования оценщик определилвеличину рыночной стоимости объекта недвижимости путем согласования величин, полученных в результате сравнительного и затратного подходов, которая составила 5 584 000 рублей.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
Кроме того, административный истец продал согласно договору купли-продажи объект недвижимости от 8 сентября 2020 года за 4 400 000 руб., что подтверждает рыночную стоимость, определенную в предложенном отчете.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объекта недвижимости, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования Кондрашовой Л.Ю. подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление Кондрашовой Ларисы Юрьевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (жилого дома).
Установить кадастровую стоимость кадастровую стоимость жилого помещения (жилого дома), количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 445,2 кв.м, расположенного на 1-м этаже по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 5 584 000 рублей по состоянию на 14 июля 2020 года.
Датой подачи заявления считать 09 сентября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка