Решение Пермского краевого суда от 29 октября 2019 года №3а-827/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 октября 2019 года Дело N 3а-827/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Титовца А.А.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Юрченко Марьям Владимировны (доверенность от 08.2019, выдана индивидуальным предпринимателем Швецовой А.В.),
представителя административного ответчика и заинтересованного лица Агафоновой Т.А. (доверенности от 20.06.2019 N СЭД-31-02-2-4-39, N 17-д от 31.01.2019),
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Швецовой Алены Викторовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Швецова А.В. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости - наименование: помещение, этаж 8, кадастровый номер **, назначение: нежилое, площадью 648 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 16883056 руб. по состоянию на 01.01.2018.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.
Административный истец о причинах неявки в суд не уведомил.
Представитель административного истца на заявленном требовании настаивает.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" просит в удовлетворении иска отказать в связи с тем, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о причинах неявки в суд представителя не уведомило.
В соответствие с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС Российской Федерации) дело рассмотрено при данной явке.
Судом установлено, что Швецовой А.В. принадлежит на праве собственности по договору купли-продажи от 14.08.2018 объект недвижимости помещение, этаж 8, кадастровый номер **, назначение: нежилое, площадью 648 кв.м., адрес объекта: ****, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2018 определена в соответствие с приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 31633215,12 руб.
Согласно отчета N 8920, выполненного ООО "Промпроект-Оценка" (оценщик М.), рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 составляет 16883056 руб.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствие со ст. 245 КАС РФ и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ч.ч. 1, 7 ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Правовой интерес Швецовой А.В. в установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости равной его рыночной основан на положениях подп. 6 п. 1 ст. 401, ст. 402, п.п. 2, 7 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество исходя из физических лиц исходя из кадастровой стоимости", N 4948 Перечня объектов недвижимого имущества, утвержденного постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".
В соответствие с ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС Российской Федерации обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Суд признает отчет об оценке N 8920 относимым, допустимым и достоверным доказательством.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, соответствует требованиям к нему, указанным в ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральном стандарте оценки N 3. Каких-либо нарушений стандартов оценочной деятельности, позволяющих усомниться в несоответствии определенной стоимости объекта критериям, приведенным в ст. 3 вышеуказанного Закона, не установлено. Отчет не допускает неоднозначного толкования и введения в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.
При определении рыночной стоимости оценщик применил доходный и сравнительный подходы. В ходе применения сравнительного подхода им был проведен анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в расчетной таблице. Определение величины рыночной стоимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения метода сравнительного подхода. Рыночная стоимость объекта недвижимости доходным методом определена путем отношения чистого операционного дохода к коэффициенту капитализации с учетом прав на земельный участок. Итоговый результат рыночной стоимости определен путем согласования результатов оценки с учетом весовых коэффициентов примененных подходов за вычетом рыночной стоимости земельного участка и НДС.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Разрешая ходатайство административного ответчика о назначении судебной экспертизы с учетом доводов о несогласии с представленными отчетами суд считает его подлежащим отклонению по следующим основаниям.
Административный ответчик считает, что оценщик берет неблизкие объекты-аналоги, ориентируясь на расширенный диапазон цен по всему рынку коммерческой недвижимости офисного назначения, среднюю цену предложения как по местоположению, зоне престижности, относимости по классу качества, тогда как оценщиком проведен расчет рыночной стоимости для конкретного объекта недвижимости с учетом его индивидуальных характеристик на основе объектов-аналогов, информация о которых получена из доступных оценщику источников, является достоверной и проверяемой.
Так же административный ответчик указывает, что объект-аналог N 2 существенно отличается по зоне престижности, объекты-аналоги NN 1,2,3 - по площади. Суд считает, что при подборе объектов-аналогов соблюдены предусмотренные подп. Е п. 22 ФСО N 7 критерии выборки по экономическим, материальным и техническим характеристикам, объект оценки и объекты-аналоги имеют сходство по большему числу основных ценообразующих характеристик, оценщиком внесены корректировки по выявленным различиям об объекта оценки в основных ценообразующих факторов. Правильность выбора корректирок, расчета весовых коэффициентов и математическая верность расчета сомнению не подвергаются. Таким образом требования федеральных стандартов оценки при подборе объектов-аналогов не нарушены.
По мнению административного ответчика исходя из ставки средней арендной платы предложения по рынку на конец 4 квартала 2017 г., по местоположению по зоне престижности, рамках доходного подхода оценщиком использованы неблизкие объекты-аналоги к объекту оценки, также объекты-аналоги NN 3, 4 существенно отличаются от объекта оценки по условиям финансирования, NN 1, 3, 4 - по условиям рынка, N 3 - по наличию отдельного входа и по этажу расположения, NN 1, 2, 3, 4 - по площади. Как следует из отчета об оценке оценщиком для определения рыночной стоимости объекта были подобраны аналоги с более близкой площадью к объекту оценки, поэтому средняя арендная ставка не является показателем, влияющим на достоверность оценки. Объект оценки и объекты-аналоги схожи по основным ценообразующим характеристикам, по выявленным различиям применены соответствующие корректировки, правильность их выбора и точность математического расчета не оспаривается.
При том, что судом установлено, что оценщик обоснованно выбрал объекты-аналоги для определения рыночной стоимости объекта оценки, замечание административного ответчика о том, что рыночная стоимость 1 кв.м объекта оценки существенно ниже средней цены предложения/сделки по объектам недвижимости, аналогичным объекту оценки, сомнений в достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки не вызывает.
Определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки без учета НДС не противоречит законодательству об оценочной деятельности.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости земельного участка. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Доказательств того, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, в ходе рассмотрения дела не добыто, поэтому требования административного истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Швецовой Алены Викторовны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - наименование: помещение, этаж 8, кадастровый номер **, назначение: нежилое, площадью 648 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 16883056 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 16 сентября 2019 г.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 7 ноября 2019 г.
Судья подпись.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка