Дата принятия: 07 октября 2020г.
Номер документа: 3а-823/2020
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 октября 2020 года Дело N 3а-823/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Мухиной А.В.,
с участием представителя административного истца адвоката Сапирова А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Монина Валентина Валентиновича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", комитету по управлению имуществом Саратовской области, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрация Пугачевского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (нежилых помещений),
установил:
Монин В.В. обратился в суд с указанными административными исковыми требованиями, просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2614,8 кв.м и нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 416,1 кв.м, расположенных по адресу: <данные изъяты>, равной их рыночной стоимости. Кроме того просил восстановить срок на обращение в суд с данным административным иском.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат вышеуказанные нежилые помещения. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2614,8 кв.м по состоянию на 05 июля 2012 года составляет 69 177 000 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 416,1 кв.м по состоянию на 05 июля 2012 года составляет 8 686 000 рублей. Вместе с тем согласно отчету, составленному <данные изъяты> по состоянию на указанную дату рыночная стоимость нежилого помещения <данные изъяты> площадью 2614,8 кв.м определена в размере 8 246 000 рублей, а нежилого помещения <данные изъяты> площадью 416,1 кв.м - в размере1 307 000 рублей. Установленная распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником нежилых помещений, вынужденного оплачивать налоговые обязательства в большем размере.
В отзыве на административное исковое заявление комитет по управлению имуществом Саратовской области, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
В возражениях на административное исковое заявление ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Саратовской области не оспаривали право заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить требования.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, проверив доводы и возражения сторон, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области" по состоянию на 05 июля 2012 года.
29 января 2013 года в Единый государственный реестр внесены сведения о кадастровой стоимости по состоянию на 05 июля 2012 года, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость составила 69 177 000 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> - 8 686 000 рублей Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Пунктом 2 статьи 402 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.
Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 402 НК РФ указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
В соответствии с Законом Саратовской области от 26 октября 2017 года N 81-ЗСО "Об установлении единой даты начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно статье 5 НК РФ акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Акты законодательства о налогах и сборах субъектов Российской Федерации и нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований, вводящие налоги, вступают в силу не ранее 1 января года, следующего за годом их принятия, но не ранее одного месяца со дня их официального опубликования. На территории Саратовской области налог на имущество физических лиц подлежит исчислению из кадастровой стоимости объекта с 1 января 2018 года.
Суд полагает, что административный истец обоснованно обратился в суд, поскольку в отношении указанного недвижимого имущества принят нормативный правовой акт, устанавливающий исчисление налогообложения исходя из кадастровой стоимости.
Что касается срока на обращение в суд с указанным административным иском, предусмотренным частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поданным по истечении пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (29 января 2013 года), суд считает, что такой срок подлежит восстановлению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.
На момент обращения в суд очередная государственная оценка на территории Саратовской области не проведена.
С учетом данного обстоятельства административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов области, которая на момент обращения в суд не проведена.
Датой определения кадастровой оценки в силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует считать дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, то есть 05 июля 2012 года, что подтверждается выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как видно из материалов дела, Монин В.В. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2614,8 кв.м и нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 416,1 кв.м, расположенных по адресу: <данные изъяты>.
Оспаривая кадастровую стоимость жилых помещений, Монин В.В. представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N 435/20 от 30 июня 2020 года, составленный <данные изъяты>., которым рыночная стоимость нежилого помещения <данные изъяты> площадью 2614,8 кв.м определена в размере 8 246 000 рублей, а нежилого помещения <данные изъяты> площадью 416,1 кв.м - в размере 1 307 000 рублей.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость нежилых помещений, определенную оценщиком.
Оценщик <данные изъяты>., составивший отчет, является членом саморегулируемой организации Ассоциации "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 31 января 2008 года, ответственность его застрахована в страховом акционерном обществе "<данные изъяты>", оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 21 сентября 2018 года N 89.
В судебном заседании оценщик <данные изъяты> подтвердил правильность выводов отчета, пояснил, что в г. Пугачеве аналоги отсутствуют, выбраны были аналоги в г. Балаково и г. Вольске, применена в связи с этим корректировка на местоположение. Для сравнительного подхода выбрано пять аналогов, также применен доходный подход.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
При расчете стоимости объектов оценки оценщиком применены сравнительный и доходный подходы, отказ от применения затратного подхода мотивирован в отчете.
Согласно пункту 23 ФСО N 7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
При определении рыночной стоимости нежилого помещения в рамках доходного подхода оценщик воспользовался методом дисконтирования денежных потоков, генерируемых проектом за период эксплуатации объекта в течение 5 лет с последующей продажей. Оценщиком на основе данных о рынке арендной платы за аналогичные объекты определена ставка арендной платы, рассчитана ставка дисконтирования с учетом наиболее вероятных факторов риска, влияющих на объект недвижимости, а также коэффициент недогрузки при сдаче в аренду торгово-офисных помещений.
В рамках доходного подхода оценщиком использована информация из Справочника оценщика недвижимости. Нижний Новгород, 2012, под ред. Л.А Лейфера.
На основе полученных результатов размер рыночной стоимости в рамках доходного подхода по состоянию на 05 июля 2012 года для нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> составил 8 407 384 руб., а для нежилого помещения <данные изъяты> - 1 337 889 руб.
В рамках сравнительного подхода объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: передаваемые права, дата и условия сделки, местоположение, разрешенное использование, наличие коммуникаций, площадь объекта и др.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Для сравнения оценщик выбрал пять объектов-аналогов, расположенных в городе Балаково, городе Вольске Саратовской области.
Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, удаленность от остановки.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Оценщиком применены корректировки на уторговывание, на местоположение, наличие отопления, на площадь, расчет корректировки приведен в таблице отчета. Отказ от иных корректировок оценщик мотивированно обосновал.
Расчет рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения наглядно приведен в таблице отчета. В рамках метода сравнения продаж размер рыночной стоимости по состоянию на 05 июля 2012 года для нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> составил 8 085 048 руб., а для нежилого помещения <данные изъяты> - 1 276 451 руб.
В отчете приведено описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основе проведенных расчетов по сравнительному и доходному подходов. Итоговое значение величины рыночной стоимости для нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> составило 8 246 000 руб., а для нежилого помещения <данные изъяты> - 1 307 000 руб.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объекта недвижимости, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования административного истца подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Монину Валентину Валентиновичу срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Удовлетворить административное исковое заявление Монина Валентина Валентиновича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо: администрация Пугаческого муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (нежилых помещений).
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2614,8 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 8 246 000 рублей по состоянию на 05 июля 2012 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 416,1 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 307 000 рублей по состоянию на 05 июля 2012 года.
Датой подачи заявления считать 04 сентября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
