Дата принятия: 05 декабря 2017г.
Номер документа: 3А-822/2017
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 декабря 2017 года Дело N 3А-822/2017
Тульский областной суд в составе
председательствующего Овсянкиной Н.В.,
при секретаре Тимашковой Ю.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело N 3а-822/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтройЦентрГрупп" к правительству Тульской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тульской области и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
ООО "СтройЦентрГрупп" (далее - Общество) обратилось в Тульский областной суд с административным исковым заявлением к правительству Тульской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тульской области и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащих административному истцу на праве аренды земельных участков с кадастровыми номерами:
- N, площадью 41494 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства зоны отдыха, расположенного по адресу: <адрес>
- N, площадью 4000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства гостиницы, расположенного по адресу: <адрес>
- N, площадью 17400 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства гостиницы, расположенного по адресу: <адрес> принадлежащих административному истцу на праве аренды, в размере равном их рыночной стоимости.
В обоснование административного иска административный истец указал, что результаты государственной кадастровой оценки указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2016, установленные постановлением правительства Тульской области N 546 от 30.11.2016 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области" в размере 29 125 468,48 рублей, 6 504 360 рублей и 26 096 172 рубля соответственно завышены, чем нарушаются права административного истца, как арендатора указанных объектов недвижимого имущества при реализации налоговых обязательств, поскольку на него возложена обязанность по уплате завышенного и экономически необоснованного земельного налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
В подтверждение доводов о завышении стоимости земельных участков административный истец сослался на отчеты <...> от 20.04.2017 N 029-17 и N 025-17, согласно которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2016 составляет:
- земельного участка с кадастровым номером N- 17 327 069 руб.
- земельного участка с кадастровым номером N- 2 763 463 руб.
- земельного участка с кадастровым номером N- 9 351 087 руб.
Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от 25 августа 2017 года N 497 и N 496 заявления ООО "СтройЦентрГрупп" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости на основании указанного отчета были отклонены, что и послужило основанием для обращения с настоящим административным иском в суд.
В судебное заседание участвующие в деле лица не явились. О дате и месте слушания по делу извещались своевременно и надлежащим образом.
Представитель административного истца ООО "СтройЦентрГрупп" по доверенности Гладков С.С. представил в адрес суда заявление в котором просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, поддержав заявленные требования с учетом проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в письменном ходатайстве указал, что не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя управления.
Представитель административного ответчика - правительства Тульской области в адресованном суду ходатайстве указал, что правительство Тульской области не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию и просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие представителя правительства.
Представитель административного ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области указал, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются, в связи с чем, просил вынести решение на усмотрение суда и в отсутствие представителя Учреждения.
Представитель заинтересованного лица - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Тулы в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, указывая, на необоснованность заявленных административным истцом требований, просил в их удовлетворении отказать.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Пунктами 3 и 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости методом массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
В силу требований главы III.1 закона N135-ФЗ от 29 июля 1998 г. результаты определения кадастровой стоимости, отраженные в соответствующем отчете, подлежат утверждению уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, затем внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 7,8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", после чего обязательны к применению для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.
В свою очередь, согласно ч.2 ст. 3 закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и абзаца 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую, установлена его кадастровая стоимость, суд приходит к выводу, что законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также возможность определения кадастровой стоимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в том случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности лиц, владеющих объектом недвижимости.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в силу требований части 5 статьи 247 и части 1 статьи 248 КАС РФ лежит на административном истце.
Платность использования земли в Российской Федерации относится к одному из принципов земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. При этом независимо от формы внесения платы отправной величиной, из которой производятся расчеты, является кадастровая стоимость земельного участка.
В силу требований ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Ст.3 Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО (ред. от 26.10.2015) "О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" устанавливает, что годовой размер арендной платы, если иное не предусмотрено статьей 2 настоящего Закона, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
В силу ч. 2 указанной статьи кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В ходе рассмотрения спора по существу судом установлены следующие юридически значимые обстоятельства.
ООО "СтройЦентрГрупп" является арендатором земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства зоны отдыха, общей площадью 41494кв.м, адрес объекта: <адрес>. Участок сформирован в установленном законом порядке и поставлен на кадастровый учет 06.06.2014, аренда установлена на срок с 20.06.2014 по 19.06.2024, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.05.2017 N, договором аренды земельного участка N 122 от 20.06.2014, заключенным с управлением архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
В силу раздела 3 данного договора аренды, размер арендной платы установлен в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Также ООО "СтройЦентрГрупп" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства гостиницы; общей площадью 4000 кв.м, адрес объекта: <адрес>. Участок сформирован в установленном законом порядке и поставлен на кадастровый учет 19.06.2014, аренда установлена на срок с 13.05.2014 по 19.06.2024, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.07.2017 N, договором аренды земельного участка N 118 от 20.06.2014, заключенным с управлением архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
В силу раздела 3 данного договора аренды, размер арендной платы установлен в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, ООО "СтройЦентрГрупп" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства гостиницы; общей площадью 17400 кв.м, адрес объекта: <адрес>. Участок сформирован в установленном законом порядке и поставлен на кадастровый учет 19.06.2014, аренда установлена на срок с 12.05.2014 по 19.06.2024, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.07.2017 N, договором аренды земельного участка N 120 от 20.06.2014, заключенным с управлением архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
В силу раздела 3 данного договора аренды, размер арендной платы установлен в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора земельных участков и плательщика арендной платы.
На основании изложенного, с учетом установленных по делу юридически значимых обстоятельств, суд приходит к выводу, что административный истец, являясь арендатором земельных участков и плательщиком арендной платы, размер которой напрямую зависит от кадастровой стоимости земельных участков, обладает правовой заинтересованностью в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их действительной рыночной стоимости.
Право на обращение в суд с указанными требованиями подтверждается также позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года N 1555-О, о том, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ст. 24.12).
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости.
По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость земельных участков, принадлежащих на праве аренды административному истцу установлена в следующих размерах:
- земельного участка с кадастровым N- 29 125 468 руб. 48 коп.
- земельного участка с кадастровым N- 6 504 360 руб. 00 коп.
- земельного участка с кадастровым N- 26 096 172руб. 00 коп<...>
Указанная кадастровая стоимость земельных участков внесена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016, что следует из имеющихся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.07.2017.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
С целью определения рыночной стоимости указанных земельных участков ООО "СтройЦентрГрупп" обратилось к <...>
В соответствии с отчетами N 029-17 от 20.04.2017 и N 025-17 от 20.04.2017 подготовленными указанным оценщиком, рыночная стоимость арендуемых административным истцом ООО "СтройЦентрГрупп" земельных участков составила:
- земельного участка с кадастровым N- 17 327 069 руб.
- земельного участка с кадастровым N- 2 763 463 руб.
- земельного участка с кадастровым N- 9 351 087 руб.
Как следует из указанных отчетов, при определении рыночной стоимости земельных участков оценщиком был применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от 24.08.2017 N 496 и 497 заявления ООО "СтройЦентрГрупп" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названных земельных участков было отклонено, решения представлены в материалы дела.
В указанных решениях комиссия указала на недостатки представленных административным истцом отчетов об оценке, выразив сомнения в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, ввиду несоответствия отчетов требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, ввиду значительной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью принадлежащего административному истцу земельного участка, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО5
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта от 15.11.2017 отчеты <...> N 029-17 от 20.04.2017 и N 025-17 от 20.04.2017 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
По мнению эксперта, в инспектируемых отчетах отсутствуют фотографии объекта оценки и не проведен осмотр объекта оценки; в отчете N025-17 в нарушение п.10 ФСО N1, п.22 ФСО N7 при применении сравнительного подхода выбраны три аналога (стр. 47-48), которые имеют неоднородный вид разрешенного использования с объектом оценки (промназначение и ИЖС, в то время как объект оценки: для строительства гостиницы), при этом корректировка по данному факту оценщиком не производилась; по аналогу N1 на стр. 39 стоимость предложения, указанная оценщиком 3200000 руб., на стр. 47 в копии объявления указана стоимость предложения 3500000 руб. по данному аналогу; по аналогу N1 на стр. 40 в расчетной таблице указано, что коммуникации по границе участка, хотя на стр. 47 в копии объявления указано, что коммуникации на участке, данные неточности ведут к погрешности в расчетах и вводят в заблуждение пользователя отчета. В свою очередь, в отчете N029-17: в нарушение п.10 ФСО N1, п.22 ФСО N7 при применении сравнительного подхода выбраны три аналога (стр. 52-54), которые имеют неоднородный вид разрешенного использования с объектом оценки (промназначение и ИЖС, в то время как объект оценки - для строительства зоны отдыха) при этом корректировка по данному факту оценщиком не производилась; по аналогу N1 на стр. 39 стоимость предложения, указанная оценщиком 3200000 руб., на стр. 47 в копии объявления указана стоимость предложения 3500000 руб. по данному аналогу; по аналогу N1 на стр. 40 в расчетной таблице указано, что коммуникации по границе участка, хотя на стр. 52 в копии объявления указано, что коммуникации на участке, данные неточности ведут к погрешности в расчетах и вводят в заблуждение пользователя отчета.
В связи с наличием указанных выше недостатков отчетов, повлиявших на определение величины рыночной стоимости объектов оценки, экспертом произведен собственный расчет рыночной стоимости спорных земельных участков сравнительным подходом с использованием метода выделения.
По мнению эксперта, рыночная стоимость арендуемых административным истцом земельных участков по состоянию на 01.01.2016 составляет:
- земельного участка с кадастровым N- 20 013 173 руб. 00 коп.
- земельного участка с кадастровым N- 2 787 538 руб. 00 коп.
- земельного участка с кадастровым N- 12 125 790 руб. 00 коп.
В соответствии с ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается по правилам ст. 84 КАС РФ.
Оценивая заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО5 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельных участков, рассчитанной по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости. Как следует из представленного суду заключения, выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, в заключении приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
Профессиональное суждение эксперта относительно несоответствия отчетов оценщика требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, основано на непосредственном исследовании и анализе отчетов оценщика. Достоверность и обоснованность принятой экспертом информации, как об объектах оценки, так и использованных объектах-аналогах, при определении величины рыночной стоимости земельных участков, а также сам расчет стоимости земельных участков с применением сравнительного подхода у суда сомнений не вызывает.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.
Под оценочной деятельностью согласно ст.3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В силу ст. 4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Эксперт ФИО5, проводивший судебную оценочную экспертизу, является членом саморегулируемой организаций оценщиков и его ответственность застрахована, то есть указанные требования Закона соблюдены.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Как следует из Постановления правительства Тульской области N 546 от 30.11.2016 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области", кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков определена по состоянию на 01.01.2016.
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанных объектов недвижимости в заключении эксперта, выводы которого признаны судом обоснованными.
О несогласии с указанным заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, в процессе судебного разбирательства не заявлялось.
С ходатайствами о назначении повторной судебной экспертизы в целях проверки правильности определения рыночной стоимости земельных участков стороны к суду не обращались; обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельных участков, установленная заключением судебной экспертизы, не соответствует сложившемуся рынку цен на сходные объекты недвижимости на дату установления их кадастровой стоимости, судом при рассмотрении дела по существу не добыто.
При этом, имеющийся в материалах дела отчеты <...> N 029-17 от 20.04.2017 и N 025-17 от 20.04.2017 суд не может отнести к достоверному доказательству, поскольку согласно выводам судебной оценочной экспертизы, признанной судом допустимым и достоверным доказательством по делу, они не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта ФИО5 от 15.11.2017 рыночная стоимость спорных земельных участков ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости и оспариваемой кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца, как лица, уплачивающего аренную плату за указанные земельные участки.
То обстоятельство, что установленная в результате массовой кадастровой оценки оспариваемая кадастровая стоимость названных выше объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, определенную в заключении эксперта, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку законом не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, равно как и не устанавливается презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость указанных выше принадлежащих административному истцу на праве аренды земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта N2-2017 от 17.10.2017, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 04 августа 2017 с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости (абз. 5 ст. 24.20 закона "Об оценочной деятельности".
При этом суд считает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении заявленных административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Тульской области, поскольку указанное учреждение не является надлежащим административным ответчиком по данному административному делу, так как не утверждало результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляет функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СтройЦентрГрупп" к правительству Тульской области и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 41494 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства зоны отдыха, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости 20 013 173 (двадцать миллионов тринадцать тысяч сто семьдесят три) рубля.
Установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 4000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства гостиницы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости 2 787 538 (два миллиона семьсот восемьдесят семь тысяч пятьсот тридцать восемь) рублей.
Установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 17400 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства гостиницы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости 12 125 790 (двенадцать миллионов сто двадцать пять тысяч семьсот девяносто) рублей.
В целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, датой подачи ООО "СтройЦентрГрупп" заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых земельных участков является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 04.08.2017 года.
В удовлетворении требований к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тульской области - отказать.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
