Дата принятия: 29 декабря 2021г.
Номер документа: 3а-82/2021
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ
РЕШЕНИЕ
от 29 декабря 2021 года Дело N 3а-82/2021
дело N 3а-82/2021
19OS0000-01-2021-000093-32
Верховный Суд Республики Хакасия
в составе председательствующего Вениченко О.В.,
при ведении протокола помощником судьи Павлюченко Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Жданова Александра Александровича к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Жданов А.А. 31 августа 2021 г. обратился в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми N, N, N. В обоснование административного иска указал, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. значительно превышает рыночную стоимость, определённую в отчётах оценщика, выполненных по заказу истца, и составляющую 23342572 рубля, 864530 рублей и 2993012 рублей соответственно.
Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая на него обязанности по уплате налога на имущество и земельного налога в большем размере, чем следовало бы, просил установить кадастровую стоимость указанного объектов недвижимости равной рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком.
Определением суда от 29 декабря 2021 г. производство по административному делу в части оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N прекращено.
В судебном заседании представитель административного истца Пономарёва А.С., действующая на основании доверенности, требования административного иска поддержала. Просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной рыночной, с учетом заключения судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее - Минимущество Хакасии, Министерство) Стеценко О.Н., действующая на основании доверенности, возражений по требованиям административного иска с учетом заключения судебной экспертизы не заявила.
Административный истец Жданов А.А., представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия), заинтересованных лиц администрации г. Черногорска, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Хакасия, Быковец М.Г., извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В общей долевой собственности Жданова А.А. (доля в праве 93/100) и Быковец М.Г. находится земельный участок с кадастровым N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью ..... кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: ......
Кроме того, Жданову А.А. принадлежит на праве собственности объект недвижимости - нежилое помещение, площадью ..... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый N.
Указанное подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 2 ноября 2020 г. и от 09.06.2021.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 8 июня 2021 г. сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми N N в сумме 6072076,79 рублей и 49044462 рубля, соответственно, внесены в государственный кадастр недвижимости 14 января 2021 г. в соответствии с приказом Минимущества Хакасии от 20 ноября 2020 г. N 020-149-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Хакасия, по состоянию на 1 января 2020 г.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО N 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.
Административным истцом представлены отчеты ООО "Старт Сибири" об оценке объекта недвижимости, оценщик ФИО9, от 27 июля 2021 г. NN 68-21, 68/1-21 с указанием рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. объекта недвижимости с кадастровым N в размере 2993012 рублей, с кадастровым N в размере 23342572 рубля.
На отчеты об оценке представителем административного ответчика Минимущества Хакасии представлены возражения.
Суд полагает возражения обоснованными.
В силу части 2 статьи 4 Закона об оценочной деятельности оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Согласно части 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Подпунктами "е", "ж" и "з" пункта 8 ФСО N 3 предусмотрено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должна содержаться, в том числе, общая информация, идентифицирующая объект оценки; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В соответствии с абзацем третьим подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В нарушение указанных требований в отчете N 68/1-21 указано на отсутствие технического паспорта здания, в котором находится помещение, в то время как он приложен к отчёту. При корректировках в отчетах NN 68/21, 68/1-21 применена корректировка на торг для неактивного рынка, в то время как в самих отчетах содержатся ссылки на развитие рынка умеренными темпами. В отчете N 68/1-21 расположение объекта-аналога N 3 указано по адресу: <адрес>, в то время как он расположен по адресу: <адрес>.
Поскольку оценка проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности и результаты оценки допускают неоднозначное толкование, представленные отчеты об оценке являются недопустимым доказательством и подлежат исключению из числа доказательств.
В связи с нарушениями, допущенными при составлении указанных отчетов, определением суда от 10 ноября 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Эксперт-Оценка", эксперт ФИО10
В соответствии с заключением эксперта ФИО10 от 10 декабря 2021 г. N 50/09/12/21 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N по состоянию на 1 января 2020 г. составила 45033000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N составила 5392783 рубля.
Заключение эксперта свидетельствует о том, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимого имущества, определённая с применением методов массовой оценки, превышает рыночную стоимость.
Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы Жданова А.А., поскольку размер уплачиваемого им налога на имущество физических лиц и земельного налога зависит от его кадастровой стоимости (статьи 390, 391, 400, 401, пункт 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации).
Возражений по заключениям эксперта не поступило.
Проверив заключение эксперта на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.
Выводы эксперта мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости, и суд принимает за основу указанную в заключении рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.
Административным истцом представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г., то есть на дату, на которую определена кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах административные исковые требования Жданова А.А. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми N и N в размере, равном рыночной стоимости - 5392783 рубля и 45033000 рублей, соответственно, по состоянию на 1 января 2020 г., подлежат удовлетворению.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования административного искового заявления Жданова Александра Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданного августа 2021 г., - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, кадастровый N, общей площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 45033000 (сорок пять миллионов тридцать три тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый N, площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ....., равной его рыночной стоимости в размере 5392783 (пять миллионов триста девяносто две тысячи семьсот восемьдесят три) рубля.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в месячный срок со дня составления в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Хакасия.
Председательствующий Вениченко О.В.
В мотивированной форме решение составлено 29 декабря 2021 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
