Дата принятия: 04 августа 2020г.
Номер документа: 3а-82/2020
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 августа 2020 года Дело N 3а-82/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Унтевской Е.Л.,
при секретаре Сидоренко А.В.,
с участием представителя министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладкова Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дальтрейдкомплекс" к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Дальтрейдкомплекс" (далее - ООО "Дальтрейдкомплекс") обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 6 827 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 7 373 000 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что общество является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2016 в размере 16 860 573,63 руб. Отчетом об оценке от 07.02.2020 рыночная стоимость земельного участка определена в размере 7 373 000 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка.
В возражениях на административный иск администрация г. Хабаровска указывает, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. Использование застроенных земельных участков в качестве объектов-аналогов нарушает п. 5 ФСО N 3.
В судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладков Е.С. заявленные требования не признал, поддержал письменный отзыв на административный иск.
В соответствии с положениями статьи 150, пункта 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей административного истца ООО "Дальтрейдкомплекс", административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Заслушав объяснения Гладкова Е.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ООО "Дальтрейдкомплекс" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 827 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации от 19.02.2015).
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 17.12.2018, составляет 16 860 573,63 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края, согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).
Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления и уплаты земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Являясь собственником земельного участка, административный истец имеет право на оспаривание его кадастровой стоимости.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 01.04.2020 N 16 отклонено заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка по тем основаниям, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки, составленный ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 7 373 000 руб..
Вышеуказанный отчёт подготовлен оценщиком Гринь Т.С., которая является членом саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков". Оценщик имеет высшее профессиональное образование, полученное в ГОУ ВПО "Южно-Уральский государственный университет" по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", прошла профессиональную переподготовку в ФГБОУ ВПО "ЮУрГУ" (НИУ) по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)". Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 19.06.2018 сроком действия до 19.06.2021 по направлению "Оценка недвижимости". Гражданская ответственность оценщика застрахована. Стаж работы в оценочной деятельности с 2017 года. Требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил договор, и оценщика соблюдены (статья 16 Закона об оценочной деятельности).
Из представленного отчёта следует, что в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, внешних факторов, влияющих на его стоимость, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; подробно описан процесс оценки объекта недвижимости.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные сайта Управления Росреестра, сайтов "Фарпост" и "Авито", журналов "Вся недвижимость Хабаровска" и "Дальневосточный оценщик".
Оценщиком отбирались объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по исследуемой территории; категории земельного участка; назначению земельного участка; достоверности информации в объявлениях; достаточности объема достоверной информации, позволяющей идентифицировать объект.
Отобрано 6 объектов-аналогов.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице N 31 сравнения.
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; условия продажи; условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки; скидки к ценам предложений); вид использования и (или) зонирования; местоположение; физические характеристики объекта (площадь, рельеф); экономические характеристики; другие элементы влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).
Произведены корректировки стоимостей аналогов на передаваемые имущественные права (для объектов-аналогов NN 5, 6); условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки - для объектов-аналогов NN 1-4, 6; скидки к ценам предложений - для объектов-аналогов NN 1, 5, 6); на местоположение по отношению к оценочным зонам; на местоположение по отношению к крупной автомагистрали (для объекта-аналога N 3); на наличие ж/д тупика (для объектов-аналогов NN 1, 3-6); на площадь (для объектов-аналогов NN 1, 2, 6).
Расчеты и описание корректировок приведены в отчете. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
После проведения оценки итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 7 373 000 руб..
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения отчета опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (под индустриальную застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам при их сравнении с объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
При расчете корректировки на дату продажи оценщиком использованы содержащиеся в Аналитических обзорах ООО РСО "Кредо" значения стоимости земельных участков производственно-складского назначения, что опровергает доводы о расчете данной корректировки иным способом.
Исходя из положений пункта 20 ФСО N 7 и пункта 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта; при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
В силу приведенной нормы тип и состояние застройки объекта оценки и объектов-аналогов значения не имеет, поскольку все участки оцениваются, как незастроенные. Таким образом, оценщик обоснованно определилвсе земельные участки как незастроенные.
Содержание отчета опровергает возражения участников процесса о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним). Оценщиком произведена корректировка "на местоположение", дан анализ расположению объекта оценки и объектов аналогов относительно крупных автодорог.
Довод административного ответчика о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов, отобранных оценщиком для проведения оценки, в частности, их кадастровых номерах, видах разрешенного использования, суд находит несостоятельным.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Использование оценщиком аналогов различной площади, отличной от объекта оценки, не может являться нарушением ФСО, так как оценщиком подобраны наиболее схожие объекты-аналоги, представленные на рынке, и применена корректировка на их различные характеристики. Оценщиком приведены правила отбора аналогов, а также обоснован отказ от использования в качестве аналогов предложений на дату оценки 01.01.2016. Рыночные данные об объектах-аналогах, принятых к расчёту, достаточны и достоверны.
В процессе проведения сравнительного анализа оценщиком был получен необходимый объем сведений о предложениях к продаже земельных участков, схожих по своим основных характеристикам с объектом оценки. Сведения, полученные из открытых источников информации, оформленные в виде публичной оферты, соответствуют требованию действующего законодательства. В случае отсутствия точной информации о предлагаемом к продаже земельном участке, информация уточнялась непосредственно у собственника недвижимости или его уполномоченных представителей путем телефонных переговоров. Информация о земельных участках, предложенных к продаже на даты оценки, использованная в отчёте, соответствует требованиям достаточности и достоверности.
Суд приходит к выводу, что во исполнение пункта 5 ФСО N 3 в отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.
Обстоятельства, на которые ссылаются министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г. Хабаровска, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованными лицами, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
При этом суд принимает во внимание тот факт, что представители ответчика и заинтересованного лица ходатайств о назначении судебной экспертизы на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, о рыночной стоимости земельного участка не заявляли и таким образом распорядились своими процессуальными правами в административном судопроизводстве.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в суде не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В Комиссию по рассмотрению споров административный истец обратился 11.03.2020, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 17.12.2018.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2020 и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Дальтрейдкомплекс" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 827 кв.м., расположенного по адресу<адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 7 373 000 руб..
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 11.03.2020.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья Хабаровского краевого суда Е.Л. Унтевская
Решение суда в окончательной форме изготовлено 6 августа 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
