Решение Пермского краевого суда от 22 октября 2019 года №3а-820/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2019 года Дело N 3а-820/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Титовца А.А.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Варзаковой Л.Б. (доверенность от 25.07.2019),
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Торфяная компания" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Торфяная компания" (далее также - ООО "ТД "Торфяная компания", административный истец) обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественно-деловую застройку, площадью 3 645 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2982 193 руб. по состоянию на 20 февраля 2014 года.
В обоснование заявленного требования административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером **. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка составляет 7439372,1 рубля по состоянию на 20 февраля 2014 года. Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, вследствие чего, принимая во внимание, что размер арендной платы по договору аренды исчисляется исходя из кадастровой стоимости, нарушаются его права как арендатора земельного участка.
В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка административным истцом представлен отчёт об оценке N 210 от 29 июля 2019 года на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составляет 2982193 рублей по состоянию на 20 февраля 2014 года.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "ТД "Торфяная компания" - Варзакова Л.Б., действующая на основании доверенности, на удовлетворении административного искового заявления настаивала.
Представитель административного ответчика Правительства Пермского края М., действующая на основании доверенности, представила письменные пояснения по административному исковому заявлению, в которых указала, что Правительства Пермского края не наделено полномочиями определять кадастровую стоимость объектов недвижимости, в связи с чем, просили исключить Правительство Пермского края из числа административных ответчиков, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в её отсутствие.
Представитель административного ответчика федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю И. действующий на основании доверенности, представил письменный отзыв по административному исковому заявлению, просил о рассмотрении административного дела в его отсутствие.
Заинтересованное лицо администрация Савинского сельского поселения Пермского муниципального района Пермского края, извещённое о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в суд своего представителя не направила, письменный отзыв на административное исковое заявление не представила.
Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие представителей административного ответчика и заинтересованных лиц.
Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.
Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также - комиссия) заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьёй срок.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "ТО "Торфяная компания" является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественно-деловую застройку, площадью 3 645 кв.м, адрес объекта: ****, на основании договора аренды земельного участка ** от 20 марта 2019 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, (л.д. 8-10). Размер арендной платы определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 13).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 20 февраля 2014 года определена актом N 887 от 20 февраля 2014 года и составляет 7439372,1 рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 июня 2019 г. (л.д. 11).
Как следует из отчёта об оценке N 210 от 29 июля 2019 года (л.д. 14-118), составленного обществом с ограниченной ответственностью "Финэкс", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 20 февраля 2014 года составляет 2982193 рублей.
Оценщик ООО "Финэкс" П., проводившая оценку, включена в реестр членов Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" 30 сентября 2016 года, номер реестра 009860. Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в АО "АльфаСтрахование".
Представленный отчёт об оценке N 210 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Описание в отчёте об оценке объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подходов и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход в рамках которых использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.
В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на земельные участки, расположенные в Пермском районе Пермского края, информация о которых получена из информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в том числе с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, также с сайта Авито. Кроме того, оценщик использовал аналитические и статистические материалы, опубликованные ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг" на Интернет-ресурсах, в справочнике корректировок для оценки стоимости земельных участков РусБизнесПрайсИнформ 2014 года, справочнике оценщика недвижимости Нижний Новгород 2014 года.
Источники информации приложены к отчёту. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на местоположение и площадь.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик П. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.
Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проверив и оценив в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.
Доводы, изложенные в представленных письменных пояснениях административного ответчика и заинтересованного лица, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере в размере 2982 193 руб. по состоянию на 20 февраля 2014 года в соответствии с отчётом об оценке от N 210 от 29 июля 2019 года, в связи с чем исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Принимая во внимание, что в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости утвержденная актом N 877 от 20 февраля 2014 года кадастровая стоимость земельного участка по истечении пятилетнего периода не пересмотрена, продолжает применяться для целей налогообложения, в связи с чем является актуальной, ходатайство административного истца о восстановлении срока на обращение в суд с административным исковым заявлением об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует, что ООО "ТД "Торфяная компания" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка обратилось 31 июля 2019 года.
Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью "ТД "Торфяная компания" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - 31 июля 2019 года.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Торфяная компания" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественно-деловую застройку, площадью 3 645 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2982 193 руб. по состоянию на 20 февраля 2014 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 31 июля 2019 г.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 28 октября 2019 г.
Судья подпись.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка