Решение суда Еврейской автономной области от 21 марта 2019 года №3а-8/2019

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 марта 2019 года Дело N 3а-8/2019
Суд Еврейской автономной области в составе:

председательствующего судьи Кочева С.Н.,
при секретарях Сушковой А.В., Шаховой И.Е.,
с участием представителя административного истца Радченко Д.А.,
представителя административного ответчика правительства ЕАО
Останиной А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тришкина А.Б. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Тришкин А.Б. обратился в суд с административным иском, уточнённым в порядке части 4 статьи 2, части 1 статьи 46 КАС РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО), правительству ЕАО, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N <...>, площадью 340,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.10.2013 в размере 4 423 308 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого необоснованно завышена и превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке от 20.11.2017 N 2362/1 изготовленном обществом с ограниченной ответственностью <...> (далее - ООО "РЭОЦ <...>), в связи с чем нарушаются его права, так как налог на недвижимость начисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.
Определением суда от 30.01.2019 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), мэрия города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО (далее - мэрия города).
В судебном заседании представитель административного истца Радченко Д.А. уточнённые требования поддержал. Дополнительно просил признать пропуск срока обращения в суд с административным иском уважительным и восстановить его, поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости до настоящего времени не проведена.
Представитель административного ответчика правительства ЕАО Останина А.Г. административные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. Пояснила, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена на основании постановления правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп, которое на сегодняшний день является действующим. Кроме того, в отчёте, представленном административным истцом, не использован сравнительный подход, в связи с тем, что в г. Биробиджане затруднительно найти 3 аналога схожих по конструкции зданий. Однако, из информации, взятой с официального сайта Росреестра видно о 5 сделках купли-продажи аналогичных помещений.
В судебное заседание административный истец Тришкин А.Б., представители административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО, заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра", мэрии города не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании статьи 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, прихожу к следующим выводам.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости 15.01.2014.
С настоящим административным иском Тришкин А.Б. обратился в суд 29.01.2019, то есть с пропуском установленного Законом пятилетнего срока.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в части 1 статьи 24.12 Закона слова "и не реже чем один раз в течение пяти лет" были исключены.
В связи с изменением закона очередная (по истечении 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости принадлежащего Тришкину А.Б. нежилого помещения не проводилась.
Принимая во внимание тот факт, что в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу, суд признает причины пропуска Тришкиным А.Б. срока обращения в суд уважительными, поскольку до принятия Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Еврейской автономной области, которая до настоящего времени не проведена, и считает возможным восстановить ему срок для обращения в суд с настоящим административным иском.
Исходя из положений пункта 1 статьи 403, статьи 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Статьёй 1 Закона ЕАО от 25.11.2015 N 824-ОЗ установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения на территории ЕАО - 01.01.2017.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.11.2017 и свидетельству о государственной регистрации права от 02.04.2015 Тришкин А.Б. является собственником нежилого помещения, площадью 340,2 кв.м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>.Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения по состоянию на 11.10.2013 определена в размере 11 301 702,55 рублей.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности собственника нежилого помещения, то административный истец обладает правом обращения с настоящим иском.
В соответствии с абзацем 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Постановлением правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 19.11.2011, в том числе минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населённых пунктов ЕАО.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Согласно статье 11Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее также - отчёт).
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).
Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15).
В соответствии со статьёй 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Оспаривая кадастровую стоимость, Тришкин А.Б. представил отчёт, изготовленный ООО "РЭОЦ <...> от 20.11.2017 N 2362/1 (оценщик А.П.., член некоммерческого партнёрства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 14.03.2011 N <...>) согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N <...> по состоянию на 11.10.2013 составляет 4 423 308 рублей.
В отчёте оценщиком проведён анализ объекта оценки, и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, дано его описание, с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные характеристики объекта оценки.
При определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик применил затратный подход с использованием принципа замещения, произведя расчёт по формулам с определением затрат, необходимых для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. В отчёте приведено подробное обоснование процедуры оценки, в том числе расчёт затрат на замещение улучшений, определение величины затрат на строительство аналогов,определениевеличины накопленного физического износа здания.
В отчёте изложено подробное обоснование отказа оценщика от использования сравнительного и доходного подходов к оценке.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.
В связи с этим, отчёт от 20.11.2017 N 2362/1 отвечает требованиям относимости, допустимости и является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость нежилого помещения.
Довод представителя административного ответчика правительства ЕАО о необоснованном не использовании оценщиком при проведении оценки объекта сравнительного подхода, не может быть принят во внимание.
При принятии оценщиком решения отказаться от выполнения расчётов в рамках сравнительного подхода в отчёте отражено, что найти в г. Биробиджане минимум 3 аналогичных по конструкции здания, находящихся в том же техническом состоянии и имеющих тот же функциональный недостаток, которые на дату, максимально приближенную к дате оценки, были проданы или выставлялись на продажу, практически невозможно. Имеющаяся в открытых источниках информация не содержит сведений о физическом состоянии предлагаемых к продаже объектов, то есть отсутствует база для выполнения корректировки на разницу в физическом состоянии аналогов и объекта оценки.
Из скриншота просмотра сделок и объектов представленного представителем административного ответчика правительства ЕАО (информация с Портала государственных услуг - Недвижимость - л.д. 110) указано о 6 сделках с помещениями. Вместе с тем, выявленные по данным портала Росреестра сделки невозможно использовать для определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку часть сделок совершены в 2010 году, тогда как рыночная стоимость здания определялась на 11.10.2013. Отсутствует какая-либо информация поразрешённому использованию помещений, техническому состоянию,часть сделок имели одну и ту же дату сделки, и были зарегистрированы по одной ценев независимости отплощади участка.
Довод представителя административного ответчика о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости была определена постановлением правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп, которое на сегодняшний день является действующим, является несостоятельным.
Частью 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Из приведённых норм права следует, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения установлена указанным выше постановлением правительства ЕАО методом массовой оценки, с учётом средних и минимальных удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории ЕАО в разрезе муниципальных районов и городского округа.
Вместе с тем, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение их в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости.
Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости нежилого помещения выполнена, а административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы оценщика не опровергнуты, и принимая во внимание, что данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность вышеуказанного отчёта и опровергнуть выводы отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административный истец Тришкин А.Б. обратился в суд с административным иском 29.01.2019, следовательно, датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 29.01.2019, а кадастровую стоимость в отношении спорного нежилого помещения установить равной его рыночной стоимости на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение является основанием для внесения вЕдиныйгосударственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного в административном иске нежилого помещения в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Тришкина А.Б. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N <...>, общей площадью 340,2 кв.м, расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости, по состоянию на 11.10.2013 в размере 4 423 308 (четыре миллиона четыреста двадцать три тысячи триста восемь) рублей на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 29.01.2019.
Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения в Единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилогопомещения с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию суда Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья суда ЕАО С.Н. Кочев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка